Ben je klaar voor je eerste eigen woning? Het kopen van je eerste huis is een spannende stap, maar er komt ook veel bij kijken. In dit artikel leggen we stap voor stap uit wat er allemaal komt kijken bij het kopen van je eerste huis. Zo weet je precies wat je te wachten staat.
1. Bepaal je budget
Voordat je op huizenjacht gaat, is het belangrijk om te weten hoeveel je kunt lenen en wat je eigen financiële mogelijkheden zijn. Hierbij spelen verschillende factoren een rol:
- Inkomen: Je huidige inkomen is de basis voor de berekening van je maximale hypotheek.
- Eigen vermogen: Heb je spaargeld dat je kunt gebruiken voor de aankoop van je huis?
- Schulden: Studieschulden of andere lopende leningen worden meegenomen in de berekening. Lees ook: Studieschuld en hypotheek: gaat dat samen?
Rekenvoorbeeld:
Stel, je hebt een bruto jaarinkomen van €40.000. Je kunt in 2024 ongeveer 4,5 keer je bruto jaarinkomen lenen (speculatie). Dit komt neer op €180.000. Heb je daarnaast €20.000 aan spaargeld, dan kun je dit bedrag gebruiken om je maximale koopprijs te verhogen.
Maximale hypotheek = 4,5 x €40.000 = €180.000
Totale budget = €180.000 + €20.000 (spaargeld) = €200.000
Een hypotheekadviseur van doorKoen kan je helpen om een goed beeld te krijgen van je financiële situatie en je maximale hypotheek.
2. Oriënteer je op de woningmarkt
Nu je weet wat je budget is, kun je beginnen met zoeken naar een geschikte woning. Let hierbij op de volgende punten:
- Locatie: In welke buurt wil je wonen? Hoe is de bereikbaarheid en zijn er voorzieningen zoals winkels, scholen en openbaar vervoer in de buurt?
- Woningtype: Zoek je een appartement, een rijtjeshuis of een vrijstaande woning?
- Staat van onderhoud: Is de woning instapklaar of moet er nog veel aan gebeuren? Bij een instapklare woning zijn de kosten van tevoren duidelijk en kom je (meestal) niet voor vervelende verrassingen te staan. Eventuele problemen zijn al verholpen, wat het risico op onverhoopte extra uitgaven een stuk kleiner maakt dan bij een klushuis.
Gebruik websites zoals Funda om het aanbod te bekijken en maak een lijst van huizen die je interessant vindt.
3. Bezichtigingen en (over)bieden
Heb je een paar interessante huizen gevonden? Dan is het tijd voor bezichtigingen. Neem de tijd om de woningen goed te bekijken en stel vragen aan de makelaar. Let op zaken zoals:
- Onderhoud: Zijn er zichtbare gebreken aan de woning?
- Ruimte: Is de indeling praktisch en voldoet de ruimte aan je wensen?
- Ligging: Hoe is de ligging van de woning ten opzichte van de zon en geluidsoverlast?
Als je een huis hebt gevonden dat aan je wensen voldoet, kun je een bod uitbrengen. Doe dit in overleg met je makelaar, die je kan adviseren over een reëel bod. Dit gebeurt meestal aan de hand van een taxatierapport.
Rekenvoorbeeld:
Stel, je vindt een woning die wordt aangeboden voor €250.000. Je makelaar adviseert om te bieden tussen €240.000 en €245.000. Na onderhandelingen wordt je bod van €243.000 geaccepteerd. Lees ook: Overbieden: is het nog nodig?
4. Hypotheek uitkiezen en aanvragen
Zodra je bod is geaccepteerd, kun je de hypotheek gaan regelen. Hierbij komt het volgende kijken:
- Hypotheekvorm: Er zijn verschillende hypotheekvormen, zoals annuïteitenhypotheek en lineaire hypotheek. Laat je goed adviseren over welke vorm het beste bij jou past. Lees ook: Annuïteiten of lineaire hypotheek: dit zijn de verschillen!
- Rentevaste periode: Je kunt kiezen hoe lang je de rente wilt vastzetten. Een langere periode geeft meer zekerheid, maar vaak ook een hogere rente. Lees ook: Hoe kan je besparen op je hypotheeklasten?
- Nationale Hypotheek Garantie (NHG): Als je huis binnen de NHG-grens valt (€ 435.000 in 2024), kun je gebruikmaken van deze garantie, wat kan zorgen voor een lagere rente. oor mensen die de woning willen verduurzamen is extra leenruimte beschikbaar. Met Energie Besparende Voorzieningen is de NHG-grens in 2024 €461.100.
Familiehypotheek
Heb je niet genoeg spaargeld voor een hypotheek? Misschien kunnen je ouders of andere familieleden je helpen door geld te lenen. Dit heet een familiehypotheek. Het kan voor beide partijen voordelig zijn:
- Voor jou: Je kunt vaak iets meer lenen dan bij een gewone hypotheekverstrekker.
- Voor de lener: Je familielid krijgt een hogere rente dan op een spaarrekening.
Let op: Zorg ervoor dat je alle afspraken vastlegt bij de notaris om problemen te voorkomen. Lees ook: Familiehypotheek, hoe werkt dat?
Schenkingen
De belastingvrije schenking eigen woning (jubelton) is vanaf 2024 afgeschaft. In 2024 mag je als ouder(s) nog maar € 6.633 belastingvrij schenken aan je kind. Belangrijk: Leg de schenking altijd schriftelijk vast.
Garant staan
Ouders kunnen soms garant staan voor de hypotheek van hun kind. Dit kan alleen in een ouder-kind relatie. Als je ouders garant staan, zijn ze mede verantwoordelijk voor de hypotheek en moeten ze de hypotheekakte mee ondertekenen bij de notaris. Dit betekent ook dat als jij niet kunt betalen, de hypotheekverstrekker het geld bij hen kan vorderen.
Voorwaarden:
- Je ouders moeten voldoende financiële middelen hebben.
- Jij moet in de toekomst zelf je maandlasten kunnen betalen.
- Als je ouders garant staan, kun je geen hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie (NHG) afsluiten.
Lees ook: garant staan ouders hypotheek: hoe werkt dat?
Eigen geld
Door de krapte op de huizenmarkt stijgen de prijzen snel. Als starter heb je daardoor flink wat spaargeld nodig om een huis te kopen. Sinds 1 januari 2018 mag je nog maar 100% van de waarde van je huis lenen. Extra kosten, zoals voor taxatie, overdracht en de notaris, moet je zelf betalen.
Hoeveel eigen geld heb je nodig?
De hoeveelheid eigen geld die je nodig hebt, hangt af van je inkomen en waar je wilt wonen. Bijvoorbeeld, een alleenwonende starter met een modaal inkomen van €36.000 heeft gemiddeld €22.590 nodig om een woning van 60 vierkante meter te kopen. De exacte bedragen kunnen variëren per regio en woningtype. Zo heb je in Amsterdam veel meer eigen geld nodig dan in Groningen.
TIP: Gebruik tools zoals de Eigen-geldkaart van Independer om te zien hoeveel eigen geld je nodig hebt voor een huis in verschillende delen van Nederland.
5. Notaris en afhandeling
Als de hypotheek is geregeld, ga je naar de notaris voor de overdracht van de woning. De notaris stelt de koopakte en hypotheekakte op en zorgt ervoor dat alles juridisch in orde is. Bij de notaris teken je de akten en betaal je de kosten koper (k.k.), waaronder de notariskosten en overdrachtsbelasting.
Deze notariskosten horen ook bij die kosten koper. De meeste huizenkopers zijn zo’n € 1250 kwijt aan de notaris voor het kopen van een huis. In deze kosten zitten inbegrepen: het opstellen van transportakte, de hypotheekakte én het opnemen van de aktes in Het Kadaster.
6. Verhuizen en verbouwen/inrichten
Gefeliciteerd, je bent nu eigenaar van je eerste huis! Nu begint het leuke werk: verhuizen en inrichten. Maak een plan voor de verhuizing en zorg dat je voldoende hulp hebt. Denk ook aan praktische zaken zoals:
- Adreswijziging doorgeven: Informeer de gemeente, je werkgever en andere instanties over je nieuwe adres.
- Energie en internet: Regel op tijd je gas, water, elektriciteit en internet.
Huis kopen als starter: de starterslening
Als starter kun je mogelijk gebruikmaken van een starterslening. Dit is een aanvullende lening bovenop je reguliere hypotheek, speciaal bedoeld voor starters die net iets meer willen lenen dan hun maximale hypotheek.
Wat is een starterslening precies? Een starterslening is dus een lening die je helpt om het verschil te overbruggen tussen de prijs van je eerste huis en het bedrag dat je maximaal kunt lenen met je hypotheek. Deze lening heeft vaak gunstige voorwaarden, zoals een lage rente en een aflossingsvrije periode van bijvoorbeeld de eerste drie jaar.
Rekenvoorbeeld:
Stel, je maximale hypotheek is €200.000, maar je hebt je droomhuis gevonden dat €220.000 kost. Je kunt dan een starterslening aanvragen voor het ontbrekende bedrag van €20.000. Hierdoor kun je toch je huis kopen zonder meteen meer eigen geld in te leggen.
Nadelen van een starterslening
Een starterslening kan aantrekkelijk lijken omdat het je helpt om net dat beetje extra te lenen dat je nodig hebt voor je eerste huis. Maar er zijn ook nadelen waar je rekening mee moet houden. Hier zijn de belangrijkste nadelen van een starterslening:
1. Dubbele lening
Met een starterslening sluit je eigenlijk twee leningen af: je reguliere hypotheek en de starterslening. Dit betekent dat je uiteindelijk twee verschillende maandlasten hebt.
Voorbeeld: Stel, je hebt een reguliere hypotheek van €200.000 en een starterslening van €20.000. Je betaalt rente en aflossing voor beide leningen, wat je maandlasten kan verhogen zodra de aflossingsvrije periode van de starterslening afloopt.
2. Aflossingsvrije periode
De starterslening heeft vaak een aflossingsvrije periode, meestal van drie jaar. Dit betekent dat je de eerste drie jaar geen aflossing en soms ook geen rente betaalt op de starterslening. Na deze periode moet je echter wel beginnen met aflossen en rente betalen. Dit kan een flinke stijging in je maandlasten betekenen.
Voorbeeld: In de eerste drie jaar betaal je alleen de maandlasten van je reguliere hypotheek. Na drie jaar komen daar de maandlasten van de starterslening bij. Als je niet voorbereid bent op deze verhoging, kan dit financieel tegenvallen.
3. Geen Nationale Hypotheek Garantie (NHG)
Niet alle startersleningen komen in aanmerking voor de Nationale Hypotheek Garantie (NHG). Dit betekent dat je mogelijk een hogere rente betaalt en minder zekerheid hebt bij betalingsproblemen. En dat is niet ideaal. Want: Een van de grote voordelen van NHG is de bescherming die het biedt als je in financiële problemen komt, bijvoorbeeld door werkloosheid, scheiding of arbeidsongeschiktheid. De NHG kan in sommige gevallen helpen om een gedwongen verkoop te voorkomen. Zonder NHG heb je (en de bank) deze extra zekerheid niet.
4. Hogere totale lening
Met een starterslening leen je meer geld dan je normaal gesproken zou kunnen lenen. Dit betekent ook dat je totale schuld hoger is, wat een groter financieel risico met zich meebrengt.
Voorbeeld: Zonder starterslening zou je €200.000 lenen, maar met de starterslening leen je €220.000. Dit extra bedrag verhoogt je totale schuld en kan invloed hebben op je financiële situatie, vooral als je inkomen daalt of als de rente stijgt. Denk dus goed na voordat je een starterslening afsluit.
Huis kopen als starter: belangrijke verzekeringen
Bij het kopen van een huis als starter(s) zijn er verschillende verzekeringen die je moet overwegen. Deze verzekeringen bieden je financiële bescherming en gemoedsrust.
Opstalverzekering
Een opstalverzekering is verplicht als je een hypotheek hebt. Deze verzekering dekt schade aan je woning door bijvoorbeeld brand, storm of inbraak. Zonder deze verzekering krijg je geen hypotheek. Zie het als een stukje zekerheid voor je geldverstrekker.
Inboedelverzekering
Een inboedelverzekering is niet verplicht, maar wel heel handig. Hiermee verzeker je je spullen in huis tegen schade of diefstal. Stel dat er wordt ingebroken en je laptop en televisie worden gestolen, dan krijg je deze vergoed via je inboedelverzekering.
Overlijdensrisicoverzekering
Bij veel hypotheken is een overlijdensrisicoverzekering verplicht. Deze verzekering zorgt ervoor dat (een deel van) je hypotheek wordt afgelost als je komt te overlijden. Dit geeft financiële zekerheid aan je nabestaanden.
Lees ook: Huis kopen? De belangrijkste verzekeringen op een rij!
Huis kopen als starter: de hypotheekrenteaftrek
Als starter op de woningmarkt heb je vast gehoord van “hypotheekrenteaftrek.” Klinkt ingewikkeld, maar dat valt best mee. Hier leggen we in duidelijke taal uit wat het is, hoe het werkt en wat het voor jou betekent. Zo weet je precies hoe je hier je voordeel mee kunt doen.
Wat is de hypotheekrenteaftrek?
Hypotheekrenteaftrek betekent dat je de rente die je betaalt over je hypotheek kunt aftrekken van je belastbaar inkomen. Hierdoor betaal je minder belasting en krijg je een deel van je betaalde hypotheekrente terug van de Belastingdienst. Dit helpt om je maandlasten te verlagen.
Hoe werkt dat dan? Als je een hypotheek hebt voor je eigen woning, betaal je iedere maand rente over het geleende bedrag. Deze rente mag je jaarlijks opgeven bij je belastingaangifte. Hierdoor wordt je belastbaar inkomen lager en betaal je dus minder belasting.
Even een rekenvoorbeeld:
Stel, je hebt een bruto jaarinkomen van €45.000 en je betaalt €9.000 aan hypotheekrente per jaar. Het belastingtarief in jouw schijf is 37,05%.
Berekening belastingteruggave:
- Betaalde hypotheekrente: €9.000
- Belastingtarief: 37,05%
- Belastingteruggave: €9.000 x 0.3705 = €3.335
Je krijgt dus €3.335 minder belasting. Dit bedrag krijg je terug van de Belastingdienst. Daardoor betaal je netto minder voor je hypotheek. Als starter heb je vaak een lager inkomen. De hypotheekrenteaftrek kan dan een flinke financiële meevaller zijn. Je krijgt namelijk een deel van je hypotheekrente terug, wat je maandlasten verlaagt.
De hypotheekrenteaftrek wordt de komende jaren langzaam afgebouwd. Voor 2024 kun je de rente nog aftrekken tegen 37,05%. Dit percentage wordt echter ieder jaar iets lager. Houd hier rekening mee als je een huis koopt.
Hypotheekrenteaftrek als je samen een huis koopt
Het kopen van een huis samen met je partner brengt wat extra vragen met zich mee, vooral als het gaat om hypotheekrenteaftrek. Wie krijgt die aftrek en hoe werkt dat precies?
Als je samen met je partner een huis koopt, kun je de hypotheekrenteaftrek verdelen. Dit betekent dat jullie beiden profiteren van de aftrek, afhankelijk van jullie inkomenssituatie. Jullie kunnen zelf kiezen hoe jullie de aftrek verdelen.
Hoe werkt die verdeling?
Bij het kopen van een huis samen met je partner zijn er een paar belangrijke punten om op te letten:
- Fiscaal partnerschap: Als jullie fiscaal partner zijn, kunnen jullie de hypotheekrenteaftrek onderling verdelen. Fiscaal partnerschap ontstaat bijvoorbeeld automatisch als je getrouwd bent, een geregistreerd partnerschap hebt of samen een koopwoning hebt. Lees ook: Samenlevingscontract of geregistreerd parnterschap? (Let op: Als jullie samen een huis kopen maar geen fiscaal partners zijn, kunnen jullie de hypotheekrenteaftrek niet verdelen. In dat geval trekt ieder zijn eigen deel van de betaalde rente af, in verhouding tot het eigendomsdeel van de woning.)
- Gelijk everdeling of niet: Jullie mogen zelf kiezen hoe jullie de hypotheekrente verdelen. Dit kan 50/50 zijn, maar het mag ook anders. Jullie kunnen bijvoorbeeld 100% van de rente door één partner laten aftrekken als dat financieel voordeliger is.
- Optimale verdeling: Vaak is het voordelig om de renteaftrek toe te wijzen aan de partner met het hoogste inkomen. Dit komt omdat deze partner in een hogere belastingschijf zit en dus meer belastingvoordeel kan behalen.
Rekenvoorbeeld:
Stel, jullie hebben samen een hypotheek van €300.000 met een rente van 4%. De jaarlijkse hypotheekrente bedraagt €12.000.
- Partner A heeft een inkomen van €60.000 en betaalt belasting in de 49,5% schijf.
- Partner B heeft een inkomen van €30.000 en betaalt belasting in de 37,05% schijf.
Scenario 1: 50/50 verdeling
- Beide partners trekken €6.000 hypotheekrente af.
- Partner A: €6.000 x 49,5% = €2.970 belastingteruggave
- Partner B: €6.000 x 37,05% = €2.223 belastingteruggave
- Totale belastingteruggave: €2.970 + €2.223 = €5.193
Scenario 2: Optimale verdeling
- Partner A trekt €12.000 hypotheekrente af.
- Partner A: €12.000 x 49,5% = €5.940 belastingteruggave
- Totale belastingteruggave: €5.940
In dit voorbeeld is het dus voordeliger om de volledige renteaftrek aan Partner A toe te wijzen, omdat de belastingteruggave dan hoger is.
TIP: Het kan verstandig zijn om een belastingadviseur of hypotheekadviseur van doorKoen in te schakelen. Zij kunnen helpen om de meest voordelige verdeling te bepalen.
Starter en een huis kopen? Laat je adviseren doorKoen.
Ben jij een starter op de woningmarkt en wil je advies over een eerste huis kopen? Dan ben je bij doorKoen aan het juiste adres. Bij ons ben je er zeker van dat je de beste financiële beslissingen neemt bij de aankoop van je eerste woning. Neem vrijblijvend contact op.
