De Amsterdamse woningmarkt is al jarenlang hét gespreksonderwerp in onze hoofdstad – en terecht. Amsterdam blijft een aantrekkelijke stad dankzij historische grachten, een bruisende economie en geweldige voorzieningen. Maar wonen in Amsterdam komt ook met een prijskaartje. Hoe ziet de huizenmarkt er op de helft van 2025 (juli) precies uit? En wat betekent dit voor jou als koper, verkoper of huurder?
Lees snel verder en ontdek wat je nú moet weten.
Actuele huizenprijzen in Amsterdam: nog steeds duur, maar minder gekte
Het is geen verrassing: wonen in Amsterdam blijft duur. Toch zien we begin 2025 eindelijk een verandering op de woningmarkt. Na jarenlange prijsstijgingen is er voor het eerst sinds lange tijd sprake van een lichte daling: van ruim €700.000 eind 2024 naar gemiddeld €664.000 in het eerste kwartaal van 2025. Inmiddels (juli 2025) ligt de gemiddelde verkoopprijs alweer iets hoger, rond €678.500.
Ook de vierkantemeterprijs daalde iets, van €8.450 eind 2024 naar €8.350 begin 2025. Vooral in wijken zoals Nieuw-West en delen van Noord zien we prijsdalingen tot wel 5%. Voor slimme kopers liggen hier dus kansen om voordeliger een woning te kopen.
Toch zijn woningen in populaire wijken zoals Zuid, Oost en de Jordaan nog altijd duur, met prijzen boven de €10.000 per m². Wijken zoals Nieuw-West en Zuidoost blijven aantrekkelijk met prijzen rond €4.350 per m².
Amsterdam blijft populair dankzij goede voorzieningen, veel banen en een bruisend stadsleven. Tijdens bezichtigingen bestaat nu 60% van de kijkers uit internationals, die vaak meer financiële slagkracht hebben door belastingvoordelen en hogere inkomens. Dit maakt de concurrentie stevig, vooral in populaire wijken.
Ben je benieuwd hoe jouw ouders je kunnen bijstaan bij de koop van een huis? Lees dan ook: Schenkingsvrijstelling 2024: Wat je moet weten over de schenkingsvrijstelling en de Jubelton
Minder bezichtigingen, minder overbieden (maar nog steeds concurrentie)
Hoewel Amsterdam nog steeds een competitieve woningmarkt heeft, is de extreme gekte voorbij. Het aantal bezichtigingen per woning neemt af, waardoor huizen langer te koop staan (gemiddeld 16 dagen). En makelaars melden zelfs woningen waarop ‘gewoon nul’ geïnteresseerden afkomen – bijvoorbeeld appartementen in minder gunstige staat of ligging.
Wel wordt er nog vaak overboden: gemiddeld 7,8% boven de vraagprijs, hoger dan vorig jaar (2,7%), maar met minder extreme uitschieters. Vooral woningen met gunstige ligging, hoge energiezuinigheid en buitenruimte trekken nog steeds veel belangstelling. Dat zijn dan bijvoorbeeld woningen in populaire wijken zoals de Jordaan en Zuid worden waarbij stevig wordt overboden. Voor kopers betekent dit dat ze vaak moeten bieden zonder voorbehoud van financiering om überhaupt kans te maken.
Lees hier meer over een appartement kopen in Amsterdam Noord.
Hieronder een overzicht van hoe de huizenprijzen per vierkante meter zijn veranderd in verschillende wijken van Amsterdam vergeleken met dezelfde periode een jaar eerder:
| Regio | Stijging van de prijs (%) |
|---|---|
| Weesp | 18% |
| Oost | 14,8% |
| Zuid | 14,5% |
| Noord | 16,3% |
| West | 12,9% |
| Nieuw-West | 11,2% |
| Zuidoost | 9,8% |
| Centrum | 8,7% |
De gemiddelde prijsstijging voor heel Amsterdam is momenteel 13,2%. De grootste stijging zien we in Noord en Weesp, waar woningen aanzienlijk duurder zijn geworden. Dit staat in contrast met het Centrum, waar de stijging het laagst is met 8,7%.
In populaire wijken zoals het Museumkwartier blijven de prijzen boven de €10.000 per m², terwijl goedkopere wijken zoals de Bijlmer nu rond de €4.350 per m² liggen. Voor huizenkopers die een relatief goede deal zoeken, kunnen wijken als Nieuw-West en Zuidoost interessante opties zijn. Lees ook: Hypotheekadviseur in Amsterdam nodig? Laat doorKoen je helpen!
Marktdynamiek in Amsterdam: nieuwe kansen voor Amsterdammers?
De Amsterdamse huizenmarkt blijft complex, maar er zijn verschuivingen gaande. Door de dalende prijzen en het grotere aanbod krijgen lokale kopers meer kansen. Jonge Amsterdammers, die eerder gedwongen werden buiten de stad te kijken, zien nu weer mogelijkheden binnen Amsterdamse stadsgrenzen. De markt verschuift iets van buitenlandse investeerders naar lokale kopers. Al blijven expats een grote rol spelen.
Tijdens bezichtigingen bestaat nog steeds zo’n 60% van de kijkers uit internationals, mede vanwege belastingvoordelen zoals de 30%-regeling. Maar de sterkere concurrentie vanuit lokale kopers zorgt voor meer balans.
Lees ook: Huis kopen als starter? Dít komt erbij kijken.
Verwachtingen voor de huizenmarkt in Amsterdam in 2025
Verschillende banken als de ABN Amro, Rabobank, ING en DNB verwachten een verdere stijging van de huizenprijzen in 2025. Dit komt vooral door dalende hypotheekrentes (tussen de 3,0% en 3,5%), stijgende inkomens en – helaas – een nog steeds beperkt aanbod. Als je al van plan was om te kopen, kan dit het moment zijn om in actie te komen.
Wat opvallend is: energiezuinige woningen zijn nóg gewilder. Dankzij nieuwe leenregels kun je meer geld lenen voor een huis met een gunstig energielabel. Dit maakt duurzame woningen niet alleen goed voor het milieu, maar ook een slimme investering.
Voor Amsterdam betekent dit alles dat de huizenmarkt, zoals altijd, krap blijft. Er komen wel meer huizen op de markt doordat sommige huurbazen besluiten te verkopen, maar dat lost de tekorten niet meteen op. En nee, Groningen wordt waarschijnlijk niet de nieuwe Amsterdam, hoe mooi het daar ook is.
Hieronder vind je de verwachte huizenprijzen van verschillende banken:
- Rabobank verwacht dat de prijzen in 2025 nog eens 8,6% stijgen en in 2026 met 6,6%.
- ABN AMRO blijft op het standpunt dat de prijzen in 2025 zo’n 8% omhoog gaan. Voor 2026 voorziet ABN Amro een iets kleinere stijging van 3%.
- ING schat een prijsstijging van 6,5% in 2025 en nog eens 4% stijging in 2026.
- DNB verwacht een prijsstijging van 7,5% in 2025, 4,0% in 2026 en 4% in 2027.
Hoewel deze voorspellingen landelijk zijn, is het aannemelijk dat de Amsterdamse markt vergelijkbare trends zal vertonen, gezien de aanhoudende populariteit en het beperkte woningaanbod in de stad.
Koop je je eerste huis in Amsterdam? Lees dan ook: Je eerste huis kopen met de Starterslening.
Verwachting huizenprijzen Amsterdam na 2025
De verwachting is dat de Nederlandse huizenprijzen ook na 2025, verder zullen stijgen. Verwacht wordt dat de inflatie zal afnemen en dat de hypotheekrente enigszins zal dalen. Als dit scenario zich voordoet, lijkt het waarschijnlijker dat de huizenprijzen tussen 2025 en 2030 verder zullen stijgen met een percentage dat hoger is dan de inflatie, in plaats van dat ze zullen dalen.
Er is nog steeds een gigantisch woningtekort. In Amsterdam alleen al missen we nu zo’n 45.000 huizen. Landelijk? 400.000 woningen tekort. En het lijkt alleen maar erger te worden. Naar verwachting komen we in 2027 minimaal 470.000 huizen te kort. De bouw schiet niet op (vertraagde vergunningen en stikstofproblemen), en dat betekent simpelweg: weinig huizen, veel vraag, hoge prijzen.
Daarnaast verwachten de banken dat de hypotheekrentes iets gaan dalen – fijn voor kopers, maar nóg meer concurrentie op de markt. Combineer dat met dalende inflatie (verwacht rond de 2,2% in 2025), en je begrijpt waarom huizen hier eerder duurder dan goedkoper worden.
| Bank | Verwachte hypotheekrente 2025 |
|---|---|
| ABN AMRO | 10-jaars vaste rente rond 3% |
| Van Bruggen Adviesgroep | 10-jaars vaste rente tussen 3% en 3,5% |
Er moeten naar verwachting nog zo’n 981.000 woningen worden bijgebouwd tot en met 2030. Tenzij er ineens een wonder gebeurt en de overheid besluit er een miljoen woningen uit te persen (spoiler: gaat niet gebeuren), blijft het in Amsterdam een gevecht om die schaarse vierkante meters. Spannend? Zeker. Maar hé, als je eenmaal je droomhuis hebt, voelt het als een overwinning. En met doorKoen aan je zijde vergroot je je kansen.
Ben je benieuwd hoeveel eigen geld je nodig hebt voor een huis in Amsterdam? Lees dan: De huizenmarkt in 2024. Wat kunnen we verwachten?
Gemiddelde huurprijzen in Amsterdam
Wonen in onze bruisende hoofdstad is een avontuur, maar helaas ook een prijzig avontuur. In het derde kwartaal van 2024 betaalden nieuwe huurders gemiddeld €26,96 per vierkante meter per maand in de vrije sector, een daling van 1,7% ten opzichte van hetzelfde kwartaal een jaar eerder.
Dit betekent dat een knus appartementje van 50 m² je maandelijks zo’n €1.348 kost. Om dit comfortabel te kunnen betalen, hanteren veel verhuurders de regel dat je bruto maandinkomen minimaal vier keer de maandhuur moet zijn.
Voor een huurprijs van €1.348 per maand heb je dus een bruto maandinkomen van ongeveer €5.392 nodig, wat neerkomt op een bruto jaarinkomen van €64.704. Voor veel alleenstaanden is dit een flinke uitdaging. Samenwonen kan dan een oplossing bieden, aangezien gezamenlijke inkomens worden meegeteld bij de inkomensbeoordeling. Let wel op: sommige verhuurders rekenen het tweede inkomen niet volledig mee, maar bijvoorbeeld voor 50%.
Lees ook: Je huidige huis verhuren en een nieuw huis kopen? Dit moet je erover weten
Lees ook: De gevolgen van trouwen op je financiële situatie.
Nieuwe wet voor betaalbare huur in Amsterdam
Sinds 1 juli 2024 is de Wet Betaalbare Huur van kracht, met als doel de huurprijzen in het middensegment te reguleren en betaalbaar te houden. Deze wet introduceert een nieuw puntensysteem, het Woningwaarderingsstelsel (WWS), dat bepaalt wat de maximale huurprijs mag zijn op basis van de kwaliteit en kenmerken van de woning.
Wat betekent dit concreet?
- Nieuwe huurcontracten: Voor woningen met maximaal 186 WWS-punten geldt een maximale huurprijs van €1.157,95 per maand. Dit zorgt ervoor dat de huurprijs beter aansluit bij de kwaliteit van de woning.
- Bestaande huurders in de sociale sector: Vanaf 1 juli 2025 kunnen zij aanspraak maken op huurverlaging als hun huidige huur boven de maximale huurprijs ligt die volgens het WWS is toegestaan.
- Handhaving: Gemeenten hebben tot 1 januari 2025 de tijd gekregen om zich voor te bereiden op de handhaving van deze wet. Vanaf die datum riskeren verhuurders die zich niet aan de regels houden boetes.
1. Wat verandert er voor bestaande huurders?
Als je al een sociale huurwoning hebt, geldt vanaf 1 juli 2025 een maximale huurprijs op basis van het vernieuwde Woningwaarderingsstelsel (WWS). Dit betekent dat je huur mogelijk wordt verlaagd als deze boven de nieuwe maximale huurprijs ligt. Huur je in het middensegment? Dan verandert er helaas niets voor jou; de nieuwe regels zijn niet van toepassing op middenhuurwoningen.
2. Boetes voor verhuurders
Verhuurders die zich niet aan de nieuwe regels houden, kunnen vanaf 1 januari 2025 boetes krijgen. Dus als jouw verhuurder meer vraagt dan toegestaan, kan dat hem duur komen te staan.
3. Veranderingen in puntentelling bij huurwoningen
Vanaf 1 juli 2024 is de manier waarop de punten van woningen worden berekend veranderd. Dit betekent dat de maximale huur voor verschillende soorten woonruimtes anders kan worden. Verhuurders hebben tot 1 januari 2025 de tijd om iedereen van de nieuwe puntentelling te voorzien. Dat kan even duren, vooral omdat verhuurders vaak niet alle nodige informatie direct bij de hand hebben.
De verwachte groei van de bevolking van Amsterdam
Amsterdam blijft groeien! Volgens de nieuwste prognoses zal de stad in 2037 de mijlpaal van 1 miljoen inwoners bereiken. In 2050 wordt een verdere toename verwacht naar 1.070.000 inwoners. Deze groei, gecombineerd met het feit dat we tegenwoordig vaak met minder mensen in één huis wonen, zorgt voor een toenemende vraag naar woningen.
De ontwikkelingen van nieuwe woningen in Amsterdam
Om aan de groeiende vraag te voldoen, zijn er volop woningbouwplannen. Tussen 2024 en 2050 worden er 105.500 nieuwe woningen verwacht. Echter, door uitdagingen zoals schaarste aan personeel en materialen, hoge rente en stijgende bouwkosten, blijft het een uitdaging om dit doel te bereiken.
Maar helaas, op dit moment bouwen we nog (lang) niet genoeg huizen om aan de vraag te voldoen, en dat probleem wordt alleen maar groter. De kans dat de vraag en het aanbod binnenkort in balans komen, is klein. En eigenlijk heeft Amsterdam altijd al te maken gehad met woningschaarste, en de prijzen? Die blijven maar stijgen.
Invloed van expats op de Amsterdamse woningmarkt in 2025
Internationals spelen een steeds grotere rol op de Amsterdamse woningmarkt. Zoals eerder in dit artikel besproken: uit onderzoek blijkt dat tijdens bezichtigingen 60% van de kijkers uit internationals bestaat. Expats hebben vaak financiële voordelen, zoals de 30%-regeling, waardoor ze effectiever kunnen concurreren met Nederlandse kopers. Dit leidt tot hogere biedingen en nog meer druk op de prijzen.
Op de huurmarkt zien we een vergelijkbare trend. Expats worden vaak gezien als ideale huurders vanwege hun hogere inkomens en tijdelijke verblijfsplannen. Het resultaat? Huuradvertenties die zich specifiek richten op internationals, vaak met hogere prijzen. Zo is overbieden in de huurmarkt ook geen uitzondering meer: huurders betalen soms honderden euro’s meer per maand om een plek te bemachtigen.
Laat je adviseren door een hypotheekadviseur van doorKoen!
De Amsterdamse woningmarkt biedt in 2025 eindelijk iets meer lucht na jaren van extreme druk. Toch blijft de markt uitdagend en heel erg competitief. Wil jij jouw kans grijpen om nú slim te kopen of te verkopen? Ga dan in gesprek met dé hypotheekadviseur van Amsterdam, doorKoen helpt je om op het juiste moment toe te slaan.
Veel succes op de Amsterdamse woningmarkt! 🏡✨
