Amsterdam blijft in 2026 een van de lastigste woningmarkten van Nederland. De prijzen liggen hoog, overbieden is nog steeds heel normaal en betaalbare koopwoningen zijn schaars. Toch komt er geleidelijk meer lucht in de markt. In het tweede kwartaal stonden er meer woningen te koop, werden er meer huizen verkocht en bleef de prijs per vierkante meter vrijwel gelijk aan een jaar eerder. Aan het einde van Q2 stonden bij NVM-makelaars 3.291 Amsterdamse woningen te koop. Dat is 27% meer dan een jaar eerder. Tegelijk werden er in het kwartaal 2.950 woningen verkocht, 6% meer dan in Q2 2025. De mediane transactieprijs kwam uit op €588.000. Dat was 3,1% hoger dan in het eerste kwartaal, maar 2,9% lager dan een jaar eerder.
Dat betekent niet dat kopen ineens makkelijk is. Bij goed geprijsde appartementen en woningen in populaire buurten blijft de concurrentie stevig. Wel krijgen kopers iets meer keuze. Amsterdam verandert dus niet ineens in een kopersmarkt, maar de markt is minder eenzijdig dan tijdens de piek.
Laatst bijgewerkt: 15 juli 2026
Actuele huizenprijzen in Amsterdam in 2026
De Amsterdamse woningmarkt was in het tweede kwartaal duidelijk actiever dan aan het begin van het jaar. Via NVM-makelaars werden 2.950 woningen verkocht. Dat zijn er 42% meer dan in Q1 en 6% meer dan in hetzelfde kwartaal van 2025.
De mediane transactieprijs kwam uit op €588.000. Voor een appartement betaalden kopers mediaan €556.000. De mediane vierkantemeterprijs over de hele gemeente bedroeg €8.570. Bij appartementen lag deze op €8.799 per m².
Ook het aanbod groeide stevig. Aan het einde van het kwartaal stonden 3.291 woningen te koop. Dat is 27% meer dan een jaar eerder en zelfs 50% meer dan aan het einde van Q1. Kopers hebben daardoor meer te kiezen, maar moeten nog steeds snel handelen: een verkochte woning stond gemiddeld 32 dagen te koop.
Mediane verkoopprijzen en marktcijfers Q2 2026
| Amsterdam Q2 2026 | Actueel cijfer | Verandering t.o.v. Q2 2025 |
|---|---|---|
| Mediane transactieprijs totaal | €588.000 | -2,9% |
| Mediane prijs per m² totaal | €8.570 | +0,1% |
| Mediane transactieprijs appartementen | €556.000 | -3,4% |
| Mediane prijs per m² appartementen | €8.799 | -0,1% |
| Aantal verkochte woningen | 2.950 | +6% |
| Mediane verkooptijd | 32 dagen | 4 dagen langer |
| Woningen in aanbod | 3.291 | +27% |
| Verkocht boven de vraagprijs | 78% | was 83% |
Let op! Dit zijn cijfers van woningen die via NVM-makelaars zijn verkocht. De transactieprijs is een mediaan. Het gaat dus niet om de gemiddelde koopsom van alle woningen die bij het Kadaster zijn overgedragen.
Meer verkopen, toch een lagere huizenprijs?
Op het eerste gezicht lijken de cijfers elkaar tegen te spreken. Er werden meer woningen verkocht en de mediane transactieprijs steeg ten opzichte van Q1 met 3,1%. Toch lag diezelfde prijs 2,9% lager dan in het tweede kwartaal van 2025.
Dat betekent niet dat iedere Amsterdamse woning in een jaar tijd bijna 3% goedkoper is geworden. Er zijn relatief veel appartementen en voormalige huurwoningen verkocht. Zulke woningen zijn gemiddeld kleiner en goedkoper dan een ruime eengezinswoning. Dat trekt de totale mediane verkoopprijs naar beneden.
De prijs per vierkante meter geeft daarom extra context. Die kwam uit op €8.570 en lag daarmee vrijwel gelijk aan een jaar eerder: een stijging van slechts 0,1%. De Amsterdamse markt wordt dus niet plotseling goedkoop. Het beeld is vooral dat de prijzen stabiliseren en dat de samenstelling van de verkochte woningen verandert.
Ben je benieuwd hoe jouw ouders je kunnen bijstaan bij de koop van een huis? Lees dan ook: Schenkingsvrijstelling 2026: Wat je moet weten over de schenkingsvrijstelling.
Overbieden in Amsterdam: nog altijd eerder regel dan uitzondering
Overbieden is in Amsterdam nog steeds eerder regel dan uitzondering. In Q2 2026 werd 78% van alle woningen boven de laatste vraagprijs verkocht. Bij appartementen ging het om 79%.
Ook het bedrag waarmee wordt overboden blijft stevig. Over alle Amsterdamse woningtypen lag de uiteindelijke verkoopprijs gemiddeld 7,1% boven de laatste vraagprijs. Bij appartementen was dat 7,4%.
Vooral in West en Oost blijft de biedingsdruk hoog. In West werd 88% van de woningen boven de vraagprijs verkocht en in Oost 87%. In Centrum en Zuid lag dat aandeel wat lager, maar betaalde nog steeds ongeveer twee derde van de kopers meer dan gevraagd.
De mediane verkooptijd kwam uit op 32 dagen. Dat is vier dagen korter dan in Q1, maar vier dagen langer dan een jaar eerder. Een woning is dus niet altijd binnen een week weg, maar bij aantrekkelijke appartementen moet je nog steeds snel kunnen schakelen.
Om kans te maken, zien we nog steeds dat sommige kopers bieden zonder voorbehoud van financiering. Dat blijft een riskante zet. Je bod kan hoger zijn dan de uiteindelijke taxatiewaarde en een veranderde hypotheekrente kan invloed hebben op je maximale hypotheek. Laat daarom vooraf niet alleen berekenen hoeveel je kunt lenen, maar ook hoeveel eigen geld je verantwoord kunt inzetten.
Lees hier meer over een appartement kopen in Amsterdam Noord.
Huizenprijzen per stadsdeel in Amsterdam
De verschillen tussen de Amsterdamse stadsdelen blijven groot. Zuid en West hadden in Q2 de hoogste mediane vierkantemeterprijzen. Zuidoost bleef duidelijk het betaalbaarste stadsdeel, gevolgd door Nieuw-West, Weesp en Noord.
“Betaalbaar” blijft natuurlijk een relatief begrip. In Zuidoost kwam de mediane transactieprijs uit op €396.000. In Centrum en Zuid lag de mediaan boven de €700.000. Ook binnen een stadsdeel kunnen de verschillen groot zijn. Een klein appartement, een ruime bovenwoning en een huis met tuin zijn moeilijk rechtstreeks met elkaar te vergelijken.
| Stadsdeel | Mediane transactieprijs | Mediane prijs per m² |
|---|---|---|
| Centrum | €709.000 | €9.578 |
| Zuid | €716.000 | €9.687 |
| West | €574.000 | €9.644 |
| Oost | €650.000 | €8.815 |
| Noord | €544.000 | €6.898 |
| Weesp | €611.000 | €6.319 |
| Nieuw-West | €505.000 | €6.013 |
| Zuidoost | €396.000 | €4.719 |
Zuid en West zijn per vierkante meter inmiddels vrijwel even duur. Centrum volgt daar vlak achter. Zuidoost is met €4.719 per m² nog steeds het goedkoopste deel van de gemeente. Daar krijg je voor hetzelfde bedrag dus aanzienlijk meer woonruimte dan in Zuid, West of Centrum.
Kijk wel verder dan alleen het stadsdeelgemiddelde. De buurt, erfpacht, het energielabel, buitenruimte, onderhoud en de financiële gezondheid van de VvE kunnen tienduizenden euro’s verschil maken. Bovendien kunnen kwartaalcijfers bij woningtypen waarvan maar weinig exemplaren worden verkocht flink schommelen.
Mediane woningprijzen in Amsterdam per stadsdeel
In onderstaande grafiek zie je direct in welke stadsdelen woningen het duurst zijn op basis van de mediane transactieprijs. De lengte van de balk geeft de verhouding weer ten opzichte van het duurste stadsdeel.
Lees ook: Hypotheekadviseur in Amsterdam nodig? Laat doorKoen je helpen!
Marktdynamiek: nieuwe kansen voor Amsterdammers?
De Amsterdamse huizenmarkt blijft een arena, maar er is wel degelijk iets aan het verschuiven. In Q2 werden 4.310 woningen nieuw te koop gezet. Dat is 9% meer dan een jaar eerder. Aan het einde van het kwartaal stonden 3.291 woningen in aanbod, een stijging van 27%.
Dat extra aanbod wordt ook goed opgenomen. In totaal werden 2.950 woningen verkocht, 6% meer dan een jaar geleden. De markt komt dus niet tot stilstand. Er komen simpelweg meer woningen voorbij, waardoor kopers vaker een tweede of derde optie hebben als hun eerste bod niet wordt geaccepteerd.
Een deel van het extra aanbod bestaat uit voormalige huurwoningen. Volgens gegevens van Pararius en het Kadaster was 9,3% van de in Q2 verkochte Amsterdamse woningen eerder als huurwoning aangeboden. Vooral voor kopers die een appartement zoeken, levert dat extra keuze op. Tegelijk blijft de concurrentie stevig: 78% van alle verkochte woningen ging nog steeds boven de vraagprijs weg.
Lees ook: Huis kopen als starter? Dít komt erbij kijken.
Verwachtingen voor de huizenmarkt in Amsterdam in 2026 en 2027
Wie hoopt op een grote Amsterdamse huizencrash, vindt daarvoor in de nieuwste cijfers nog weinig bewijs. Maar zeggen dat de prijzen gewoon blijven stijgen, is inmiddels ook te kort door de bocht.
In Q2 lag de mediane transactieprijs 2,9% lager dan een jaar eerder. Tegelijk bleef de mediane vierkantemeterprijs vrijwel gelijk. Dat verschil komt waarschijnlijk voor een belangrijk deel doordat er relatief veel kleinere appartementen en voormalige huurwoningen zijn verkocht.
Amsterdam laat daarmee een duidelijk zwakker prijsbeeld zien dan veel regio’s buiten de Randstad. Het grotere aanbod, de hoge absolute prijzen en de verslechterde betaalbaarheid remmen de markt. Het woningtekort blijft ondertussen groot genoeg om een langdurige, brede prijsval minder waarschijnlijk te maken.
Landelijke bankverwachtingen voor 2026 en 2027
De cijfers die we hiervoor bespraken, gaan specifiek over Amsterdam. Maar hoe zit het met de rest van Nederland? Landelijke prognoses vertellen je natuurlijk niet exact wat dat ene hoekhuis in Amsterdam-Noord volgend jaar kost, maar ze laten wél heel goed zien welke kant de wind op waait.
We hebben de dikke rapporten van de grote financiële instellingen even voor je samengevat. Dit is wat zij voorspellen:
- Rabobank: Spreekt in haar recente rapport duidelijk van “het einde van de prijsrally”. De bank verwacht dat de huizenprijzen de rest van 2026 vrijwel stabiel blijven. Omdat we het jaar al hoger begonnen dan in 2025, rolt er (door het ‘overloopeffect’) toch nog een gemiddelde stijging van +2,8% uit voor heel 2026.
- ABN AMRO: Verwacht een gemiddelde prijsstijging van +3% in 2026 en +4% in 2027. Hun conclusie: stijgende inkomens en het woningtekort houden de prijzen hoog, maar de gestegen hypotheekrente en economische onzekerheid trappen duidelijk op de rem.
- ING Bank: is het meest uitgesproken en verwacht voor heel 2026 een prijsstijging van slechts ongeveer 1,5%, grotendeels al gerealiseerd in het eerste kwartaal. In steden als Amsterdam en Utrecht kunnen de prijzen tijdelijk licht dalen. Voor 2027 voorziet ING een bescheiden herstel van zo’n 2%.
- DNB (De Nederlandsche Bank): Gaat uit van een gematigde stijging van zo’n 3% à 4% per jaar tot en met 2028. DNB plaatst daar wel een harde waarschuwing bij: voor starters, alleenstaanden en middeninkomens is een koophuis op dit moment historisch slecht betaalbaar.
De rode draad? Een brede, landelijke prijsdaling zit er niet in, maar de markt is wel een heel stuk rustiger geworden. De extreme stijgingen (zoals de +8,7% in 2025) hebben we voorlopig echt achter de rug.
Kijken we specifiek naar Amsterdam, dan is het beeld nóg gematigder. Hoewel de prijzen in Q2 van 2026 iets aantrokken ten opzichte van het begin van het jaar, bleven ze gemiddeld gezien vrijwel gelijk aan vorig jaar. Dit wijst echt op een stabilisatie in plaats van een nieuwe prijsgekte.
Rabobank verwacht zelfs dat Amsterdam dit jaar ver achterblijft bij de landelijke trend. Voor de regio Amsterdam en Haarlem rekenen zij op slechts 1% prijsstijging voor heel 2026. Daarmee is de hoofdstad de hekkensluiter van Nederland! Ter vergelijking: in Oost-Groningen verwacht de bank nog een groei van zo’n 6%.
Koop je je eerste huis in Amsterdam? Lees dan ook: Je eerste huis kopen met de Starterslening.
Een kritische kanttekening: neem bankvoorspellingen óók met een korreltje zout
Prognoses zijn geen garanties. Banken, economen en marktpartijen kijken naar rente, inkomens, aanbod, regelgeving en economische groei, maar de woningmarkt laat zich nooit exact voorspellen. Dat blijkt ook nu: in een paar maanden tijd zijn de ramingen flink naar beneden bijgesteld door de gestegen rente en het conflict in het Midden-Oosten. Gebruik deze verwachtingen daarom als context, niet als koopadvies. De beste vraag blijft niet “gaat de markt stijgen of dalen?”, maar “kan ik deze woning ook dragen als mijn situatie of de rente verandert?”
Houd er bovendien rekening mee dat banken een commercieel belang hebben bij een optimistische huizenmarkt. Koop een huis omdat je er langere tijd (10+ jaar) wilt wonen en de maandlasten kunt dragen, niet puur als speculatie op basis van bankrapporten.
De huurmarkt en de Wet Betaalbare Huur in 2026
Wonen in de vrije huursector blijft in Amsterdam een bittere pil. Landelijk betaalden nieuwe huurders in het tweede kwartaal gemiddeld €1.882 per maand. Dat is 3,1% meer dan een jaar eerder. De vierkantemeterprijs steeg met 4,7% en inmiddels kost 41% van het vrije huuraanbod meer dan €2.000 per maand.
Voor zo’n gemiddelde huur vragen verhuurders vaak een bruto maandinkomen van ongeveer drie keer de huur. Dat komt neer op circa €5.648 per maand. Een vrije sectorwoning kreeg gemiddeld 27 reacties en stond 20 dagen online.
Amsterdam blijft ondertussen de duurste huurstad van Nederland. Nieuwe huurders betaalden in Q2 gemiddeld €28,69 per vierkante meter. Dat was 2,6% meer dan een jaar eerder.
Het directe gevolg in de huidige Amsterdamse markt:
- Uitponden: verhuurders blijven huurwoningen verkopen. In Amsterdam bestond in Q2 9,3% van alle woningverkopen uit woningen die eerder als huurwoning waren aangeboden. De verkoop verschuift bovendien steeds meer naar de hogere huursegmenten. Dat levert koopstarters tijdelijk extra appartementen op, maar verkleint tegelijk de huurvoorraad.
- Krimpende huurmarkt: landelijk kwamen in Q2 11.389 vrije sectorwoningen beschikbaar, terwijl 12.150 woningen werden afgemeld. Per saldo hadden woningzoekenden dus 761 woningen minder om uit te kiezen. Hoewel het gemiddelde aantal reacties afnam, blijft de vrije sector volgens Pararius duidelijk een verhuurdersmarkt.
- Meer koopaanbod, maar niet automatisch goedkoop: voormalige huurwoningen zijn vaak kleinere appartementen. Daardoor vallen ze geregeld in een lagere prijsklasse dan grote gezinswoningen. Toch wordt ook bij deze woningen vaak overboden en heb je meestal eigen geld nodig.
Huren in Amsterdam blijft extreem duur. Kopen kan een aantrekkelijk alternatief zijn wanneer je de financiering rond krijgt en langere tijd in de woning wilt blijven. Maar kopen is niet automatisch financieel voordeliger. De hypotheekrente, onderhoudskosten, erfpacht, VvE-bijdrage en hoeveelheid eigen geld bepalen uiteindelijk wat in jouw situatie verstandig is.
Lees ook:
Laat je adviseren door een hypotheekadviseur van doorKoen!
De Amsterdamse woningmarkt in 2026 is taai, duur en competitief, maar kopers hebben wel meer keuze dan een jaar geleden. Aan het einde van Q2 stonden 3.291 woningen te koop, 27% meer dan een jaar eerder. Een verkochte woning stond mediaan 32 dagen te koop.
Dat klinkt misschien als voldoende bedenktijd, maar bij populaire woningen blijft snelheid belangrijk. In Q2 werd nog steeds 78% van de Amsterdamse woningen boven de vraagprijs verkocht. Je moet dus snel kunnen schakelen, zonder je te laten meeslepen in een bod dat financieel niet bij je past.
Wil jij in deze veranderende markt je kans grijpen om slim te kopen of verkopen? Dan is een scherpe, onafhankelijke strategie belangrijker dan ooit. Ga in gesprek met dé hypotheekadviseur van Amsterdam. doorKoen helpt je om exact op het juiste moment, met de juiste voorwaarden toe te slaan.
Veel succes op de Amsterdamse woningmarkt!
