De afgelopen maanden hadden we gehoopt op stabiele of dalende hypotheekrentes, maar de realiteit is weerbarstig. De ECB heeft in februari en maart weliswaar enkele kleine aanpassingen doorgevoerd, maar de financiële markten reageren grilliger dan ooit. Dus hoe staat de hypotheekrente er nu voor – eind maart 2025? En wat zegt dat over de rest van het jaar?
In dit artikel zetten we de meest recente voorspellingen en scenario’s voor je op een rij, inclusief een verse update van grote banken én financieel specialisten. Zo krijg jij een compleet beeld van wat er mogelijk op je afkomt in 2025.
Hypotheekrente verwachting 2025: wat denken de banken?
De Europese Centrale Bank (ECB) zal naar verwachting de beleidsrente verder verlagen, waardoor banken hypotheken tegen lagere tarieven kunnen aanbieden. Dit zal waarschijnlijk vooral merkbaar zijn bij hypotheken met Nationale Hypotheek Garantie (NHG). Lees hier meer over de NHG-grens.
Verwachte renteniveaus voor NHG-hypotheken in 2025:
- ABN AMRO schetste aan het begin van dit jaar nog een scenario waarin de rente voor NHG-hypotheken rond de 2,8% – 3% zou landen. Ze blijven erbij dat de ECB-renteverlagingen (na de gestegen rentes in 2023-2024) doorsijpelen in de hypotheekmarkt, maar de timing is onzeker. De bank verwacht dat zodra de inflatie écht stabiliseert richting de 2%, er ruimte is voor verder dalende kapitaalmarktrentes.
Philip Bokeloh, econoom bij ABN AMRO:
“De recente geopolitieke onrust en hogere overheidsuitgaven houden de lange rente toch wat hoger. We verwachten wel een daling in de tweede helft van 2025, maar óók dat de markt snel kan keren als de inflatie opnieuw oplaait.”- Rabobank voorziet voor NHG-hypotheken in 2025 een bandbreedte van 3% – 3,5%. Ze benadrukken dat verdere renteverlagingen vooral afhangen van hoe snel de inflatie écht terugzakt en hoe sterk de vraag naar kapitaal is. De bank waarschuwt ook dat een (licht) dalende rente de huizenprijzen weer kan opstuwen.
Stefan Groot, senior econoom woningmarkt bij Rabobank:
“Lonen blijven stijgen en het woningtekort is nog altijd groot. Een dalende rente maakt kopen betaalbaarder, maar dat duwt prijzen weer omhoog. Verwacht dus géén snel effect op de betaalbaarheid.”- SNS mikte begin dit jaar op 3,0% – 3,5% voor NHG. Ze raden consumenten aan om goed te kijken naar hun risicobereidheid. Vind je het prima om de rente elk jaar opnieuw vast te zetten (of variabel af te nemen), dan kun je op de korte termijn profiteren van mogelijke renteverlagingen. Maar als de markt ineens anders beweegt, kun je ook hoger uitkomen.
- ING zit op dezelfde golflengte en adviseert kopers met wat risico-ruimte om kortere rentevaste periodes te nemen, zodat ze sneller kunnen inspelen op verdere dalingen. Gezien de recente rente-onrust in maart waarschuwen ze wel dat je niet te optimistisch moet zijn: dalen kán, maar als de markt omslaat door geopolitieke of economische schokken, kan het ook weer stijgen.
Waarom is de rente nu zo wispelturig?
ECB-beleid: De Europese Centrale Bank verlaagde in februari en begin maart de rente lichtjes om economische groei te ondersteunen. Tegelijk is de centrale bank voorzichtig: de inflatie is nog niet zo laag als gehoopt.
Europese overheden gaan miljarden extra lenen voor defensie-uitgaven—en meer vraag naar kapitaal = hogere kapitaalmarktrentes.
Internationale handelsspanningen (o.a. door de nieuwe Amerikaanse president Trump) en mogelijke handelsoorlogen stuwen prijzen en inflatie op.
Onvoorspelbare macro-economie: Zelfs een kleine opleving van inflatie kan de markt zenuwachtig maken, wat de rente weer opdrijft.
Kortom: een stabiele, eenduidige trend omlaag? Die luxe hebben we voorlopig niet.
Maar let op, onverwachte dingen kunnen altijd gebeuren! We leven nu eenmaal in een gekke wereld, en er kunnen altijd onverwachte dingen gebeuren die de hypotheekrente beïnvloeden. Denk aan een nieuwe economische crisis, politieke problemen zoals spanningen tussen landen of een andere pandemie (laten we hopen van niet). Als er grote onzekerheid is op de financiële markten, kan de rente alsnog weer stijgen. Daarom is het belangrijk om altijd goed te kijken naar wat op dat moment gebeurt en niet alleen te vertrouwen op dit soort voorspellingen.
Wat betekent dit voor jou als starter in 2025?
Een lagere rente is goed nieuws voor je maandlasten en je maximale leenbedrag. Maar de hogere huizenprijzen (zie ook de nieuwste cijfers in de Randstad) kunnen het voordeel gedeeltelijk opslokken.
- Tip: Overweeg een kortere rentevaste periode als je denkt dat de rente nog (verder) daalt. Maar let op: je moet die risico’s wél kunnen dragen als de rente onverwacht stijgt.
- Dalrente: Sommige banken bieden een ‘dalrente’ aan: daalt de rente tussen je offerte en de passering, dan krijg je het lagere tarief. Check altijd de voorwaarden.
Voor starters blijft het moeilijk in steden als Amsterdam, Utrecht en Rotterdam, waar je vaak méér spaargeld nodig hebt om te overbieden. Een lagere rente helpt, maar lost het fundamentele tekort niet op.
Slimme tip: Kies voor een kortere rentevaste periode als je denkt dat de rente nog verder gaat dalen. Veel banken bieden aantrekkelijke tarieven voor kortere looptijden. Daarnaast kun je overwegen om voor een hypotheek met dalrente te kiezen. Dit betekent dat je profiteert van eventuele renteverlagingen tussen de offertedatum en het moment van passeren bij de notaris. Het is uiteraard wel aan te raden om hiervoor een hypotheekadviseur voor doorKoen voor in te schakelen. Zo haal je het maxiamale uit de renteverlaging in 2025.
Al een huis? Oversluiten of ‘openbreken’?
Als je rentevaste periode rond 2025 afloopt, kun je profiteren van (relatief) lagere rentes.
- Oversluiten kan handig zijn als je nu bijvoorbeeld 4% of 4,5% betaalt, en je naar 3% kunt. De besparing kan in de honderden euro’s lopen.
- Let wel op boeterente en bijkomende kosten (advies, notaris, taxatie). Soms is rentemiddeling een optie, maar dat kan alleen bij je huidige geldverstrekker.
Wanneer is het interessant?
Als de nieuwe rente fors lager is.
Als je lang genoeg in je huis blijft wonen om de boete en kosten terug te verdienen.
Als je een grotere verbouwing of verduurzaming plant: je kunt soms meteen extra hypotheekruimte meenemen.
Amsterdam in 2025: lagere rente, maar (nog) hogere prijzen
Een rente van 3% of zelfs 2,8% klinkt als een droom, maar in Amsterdam blijft overbieden standaard en schieten koopprijzen richting €700.000 – €750.000 voor een doorsnee appartement in populaire wijken. Dat betekent dat veel kopers alsnog hogere maandlasten krijgen dan ze met de rente van 4% in 2024 hadden, omdat de huizenprijs nóg harder steeg.
Conclusie: Een gunstig rentepercentage helpt je zeker, maar verwacht niet dat het de hoge Amsterdamse huizenprijzen simpel compenseert. Overbieden is in populaire buurten van Amsterdam bijna onvermijdelijk in 2025.
Stel dat je in 2025 een huis van €500.000 wilt kopen met een rente van 3% in plaats van 4%. Dit kan je honderden euro’s per maand schelen in vergelijking met de rentes van 2024. Toch kan de stijgende huizenprijs dit voordeel deels opheffen. Kijk dus goed naar de totale kosten en niet alleen naar de renteverwachting. Lees hier meer over de verwachtingen voor de Amsterdamse huizenmarkt.
Lees ook: Appartement kopen in Amsterdam-Noord in 2024-2025: Alles wat je moet weten.
Actuele hypotheekrentes: korte, middellange en lange rentevaste periodes
Uit de laatste cijfers (januari 2025) blijkt:
- Variabele rente daalt sinds eind 2024, maar blijft rond de 4% hangen.
- Kortlopende vaste rente (1-5 jaar): rond de 3,2%-3,3%.
- Middellange rente (10 jaar vast): gemiddeld 3,5% (maar hier zien we ook voorspellingen van flinke dalingen mogelijk richting 3%, of zelfs 1,75% volgens ABN AMRO!).
- Langlopende rente (20-30 jaar vast): 3,7%-4,0%.
Iedere geldverstrekker hanteert eigen tarieven; concurrentie en risico-opslagen kunnen voor verschillen zorgen.
Verwachtign hypotheekrentes 2025: Wat staat je nú te wachten?
Weinig zekerheid, dat is duidelijk. We zien in maart 2025 een markt waarin:
- De korte rente licht kan dalen,
- De langere rente (10–20 jaar) juist kan stijgen door kapitaalmarktschommelingen,
- De woningprijzen in populaire regio’s blijven toenemen (lees: overbieden!).
Kun je profiteren van de rente? Ja, vooral als je flexibel bent. Een kortere rentevaste periode kan voordeel opleveren, maar pas op dat je niet voor vervelende verrassingen komt te staan als de rente opeens weer aantrekt. Wil je juist rust en zekerheid, dan is 10 of 20 jaar vast (met NHG) soms al beneden de 3,8% – 4,0% te vinden, wat historisch gezien nog steeds niet slecht is.
Hoe zit het met de huizenprijzen? Lees dan ook: De huizenmarkt in 2024. Wat kunnen we verwachten?
Om het makkelijk te maken, hebben we hieronder een overzichtje voor je gemaakt van wat de banken nu gemiddeld verwachten voor de komende jaren:
| Jaar | Verwachte rente (10 jaar vast, NHG) |
|---|---|
| 2025 | 3% – 3,5% |
| 2027 | Net onder de 3% |
| 2030 | Tussen de 2,5% en 3% |
Zoals je ziet, denken de banken dat de rente langzaam verder zal dalen. Dus als je in 2025 een huis koopt of je hypotheek oversluit, kan dat goed uitpakken voor je maandlasten
De langetermijnvisie: blijft 3% realistisch?
Drie scenario’s
- Realistisch scenario: De rente (10 jaar NHG) schommelt tussen de 3% en 3,5%. De inflatie zakt geleidelijk, de ECB verlaagt de rente stap voor stap.
- Optimistisch scenario: We zakken in de loop van 2025 zelfs richting de 2,5% – 3%, als de inflatie veel sneller dan verwacht afkoelt.
- Pessimistisch scenario: Door nieuwe crises (geopolitiek, pandemie, handelsoorlog) stijgen de kapitaalmarktrentes juist, en zie je de hypotheekrente klimmen naar 4% of hoger.
Realistisch gezien is scenario 1 voorlopig het meest waarschijnlijk, al zijn de meningen verdeeld of dat in Q2 of Q3 van 2025 echt zal gebeuren.
Heb je nu al een goede aanbieding bij je bank? Overweeg dan om je hypotheek nu vast te zetten. De toekomst blijft immers onzeker, en grote gebeurtenissen zoals economische crises of politieke spanningen kunnen altijd roet in het eten gooien en de rente onverwacht laten stijgen. Weet je niet wat in jouw situatie het beste is? Een hypotheekadviseur kan je helpen met de juiste keuze voor jouw situatie in 2025.
Lees ook: Huis kopen als starter? Dít komt erbij kijken.
Benieuwd hoeveel eigen geld je nodig hebt voor een huis? Lees dan ook: Hoeveel eigen geld heb je nodig om een huis te kopen.
Hypotheekrenteverwachting 2025: Overwaarde jouw troef?
Heb je al een huis en wil je in 2025 profiteren van de verwachte lagere hypotheekrente? Dan is het belangrijk om ook naar de overwaarde van je woning te kijken. De overwaarde is het verschil tussen wat je nog moet afbetalen op je hypotheek en de huidige waarde van je huis. Veel huizenbezitters hebben sinds 2020 flink overwaarde opgebouwd. Dit betekent dat de huidige marktwaarde van je huis hoger is dan je (rest)hypotheek. Met overwaarde kun je:
- Extra aflossen om in een lagere risicoklasse te vallen, wat je rentepercentage omlaag kan duwen.
- De overwaarde inzetten voor een volgende woning. Het scheelt dat je dan misschien minder hoog hoeft te lenen.
Voor starters is overwaarde natuurlijk geen optie, waardoor zij de concurrentie blijven voelen van doorstromers die met een flinke zak eigen geld hun slag slaan.
Lees ook: De overwaarde van je huis gebruiken: wat kun je ermee?
Lees ook: Hypotheek meenemen, doen of niet?
Kom je er niet uit? Bij doorKoen kijken we graag met je mee. We brengen jouw situatie in kaart en helpen je de juiste (rente)keuzes te maken voor 2025.
Gemiddelde overwaarde per leeftijdsgroep afgelopen jaren:
| Leeftijdsgroep | Gemiddelde overwaarde 2012 | Gemiddelde overwaarde 2022 |
|---|---|---|
| Tot 25 jaar | -€133.603 | €152.364 |
| 25 tot 35 jaar | €152.364 | €212.825 |
| 35 tot 45 jaar | €212.825 | €269.663 |
| 45 tot 55 jaar | €269.663 | €328.890 |
| 55 tot 65 jaar | €328.890 | €375.542 |
| 65 tot 75 jaar | €375.542 | €407.094 |
| 75 tot 85 jaar | €407.094 | €429.437 |
| 85 jaar en ouder | Niet beschikbaar | €429.437 |
Zoals je ziet, is de overwaarde vooral bij woningeigenaren boven de 55 jaar fors toegenomen. Dit komt doordat veel oudere huizenbezitters hun hypotheek al grotendeels hebben afgelost en de woningwaarde in de afgelopen jaren sterk is gestegen. Ook jongere huiseigenaren hebben meer overwaarde opgebouwd dan voorheen, maar doorgaans nog minder, omdat zij vaak een recentere hypotheek hebben afgesloten en de huizenprijzen de laatste jaren flink zijn gestegen.
Wat betekent dit voor jou? De toegenomen overwaarde geeft veel woningeigenaren extra financiële ruimte. Dit kan voordelig zijn als je bijvoorbeeld extra wilt aflossen of als je wilt verhuizen en je overwaarde wilt inzetten voor een nieuwe hypotheek. Voor starters blijft het echter moeilijk om snel overwaarde op te bouwen, vooral in steden als Amsterdam waar de huizenprijzen hoog blijven.
Heb je vragen over hoe je je overwaarde het beste kunt benutten? Neem gerust contact op, dan kijken we samen naar jouw situatie! Lees ook: Kun je een huis kopen zonder eigen geld?
Kan ik mijn huidige hypotheek openbreken om te profiteren van een lagere rente in 2025?
Ja, het is mogelijk om je huidige hypotheek open te breken om te profiteren van een lagere rente, maar hier zijn wel kosten aan verbonden. Wanneer je je hypotheek openbreekt vóór de renteherzieningsdatum, betaal je meestal een boeterente aan de bank. Deze boete is bedoeld om de rente-inkomsten die de bank misloopt te compenseren.
Wat zijn de kosten en voorwaarden voor het tussentijds aanpassen of oversluiten van mijn hypotheek?
De kosten en voorwaarden voor het openbreken of oversluiten van een hypotheek verschillen per situatie en hypotheekverstrekker. Hier zijn de belangrijkste kosten die je kunt verwachten:
- Boeterente: Dit is het grootste kostenpost bij tussentijdse aanpassing. De hoogte van de boete hangt af van:
- Het renteverschil tussen je huidige rente en de actuele rente.
- De resterende looptijd van je rentevaste periode.
- Hoeveel je nog aan hypotheekschuld hebt.
- Advies- en bemiddelingskosten: Als je kiest voor een hypotheekadviseur om je te helpen bij het oversluiten, dan betaal je meestal tussen de €1.500 en €2.500 voor het advies en de administratieve afhandeling.
- Notariskosten: Bij oversluiten moet je hypotheekakte vaak opnieuw bij de notaris worden vastgelegd. Dit kost gemiddeld tussen de €500 en €1.000.
- Taxatiekosten: Voor een oversluiting kan een recente taxatie van je woning nodig zijn, vooral als de waarde van je huis aanzienlijk is gestegen. Dit kost meestal tussen de €400 en €800.
Wanneer is het financieel interessant? Of openbreken en oversluiten verstandig is, hangt af van je persoonlijke situatie. Als je rente flink hoger is dan wat je nu (of in 2025) kunt krijgen en de boete plus bijkomende kosten niet opwegen tegen je besparing. Een hypotheekadviseur van doorKoen kan je precies laten zien of oversluiten in jouw situatie gunstig is.
Hulp nodig? Laat je adviseren doorKoen
Of je nu starter bent, doorstromer, of je bestaande hypotheek wilt oversluiten: persoonlijk advies is in deze onzekere markt onmisbaar. De onafhankelijke hypotheekadviseurs van doorKoen kijken met je mee:
- Hoeveel kun je écht lenen, ook met een eventuele rentestijging in het achterhoofd?
- Is een kortere rentevaste periode (of variabele rente) voordelig in jóuw situatie?
- Hoe zit het met boeterente, notariskosten en andere oversluitkosten?
Met de juiste begeleiding en een kritisch oog op de markt kun je ook in 2025 nog steeds voordeel halen uit de (mogelijke) dalende rentes—zonder met oogkleppen de markt in te stappen.
“Een lage rente is mooi meegenomen, maar laat je niet blindstaren op die paar tienden procent. Kijk naar de totale kosten, je toekomstplannen en de kans op verdere schommelingen. Ook in 2025 geldt: voorzichtigheid en een kritische blik zijn je beste vrienden.”
Zo blijft het motto: Weet wat je doet, en laat je niet gek maken door hypes of doemscenario’s. Succes met je zoektocht en overwegingen — en neem gerust contact op als je twijfelt! Heb je vragen over de hypotheekrente in 2025, je maximale hypotheek of het oversluiten/openbreken van je huidige hypotheek?
– Team doorKoen
