Je bent klaar om jouw droomhuis binnen te slepen. Maar wacht effe, hoe zit het nu met eigen geld en al die bijkomende kosten? En kun je tegenwoordig eigenlijk nog een huis kopen zónder spaargeld achter de hand?
Tja, een hypotheek zonder eigen geld afsluiten is lastig. Maar hé, onmogelijk is het zeker niet! In dit artikel even we je daarom graag wat slimme tips en alternatieve oplossingen om jouw droom tóch waar te maken.
Lees gauw verder!
Hoeveel eigen geld nodig voor een hypotheek?
In 2026 mag je maximaal 100% van de taxatiewaarde van een huis lenen. Dat betekent dat je alle kosten die daarboven komen, zoals kosten koper (k.k.), uit eigen zak moet betalen.
Gemiddeld liggen de kosten koper tussen de 4% en 6% van de aankoopprijs. Deze kosten bestaan meestal uit:
- Notariskosten (± €1.200)
- Overdrachtsbelasting (2% van de koopprijs, tenzij je jonger bent dan 35 en koopt onder €555.000—dan vervalt dit!)
- Taxatiekosten (± €600)
- Bouwkundige keuring (± €350)
- Kosten Nationale Hypotheek Garantie (NHG, 0,6% van de hypotheek)
- Advies- en bemiddelingskosten hypotheek (± €2.500-€3.000)
- Eventuele makelaarskosten (vaak 1 à 1,5% van aankoopprijs)
- Extra kosten voor overbieden (boven taxatiewaarde)
Tip: Veel van deze kosten (zoals hypotheekadvies en notariskosten voor de hypotheekakte) kun je één keer fiscaal aftrekken bij je belastingaangiftes. Lees hier welke kosten nog meer fiscaal aftrekbaar zijn in 2026.
Om precies te weten hoeveel eigen budget je nodig hebt voor het financieren van een woning, is het handig om contact op te nemen met een hypotheekadviseur. Zo weet je zeker of je genoeg geld hebt om jouw droomhuis te bemachtigen.
Lees ook: Hoeveel eigen geld heb je nodig om een huis te kopen?
Kun je überhaupt een huis kopen in 2026 zonder eigen geld?
Officieel dus niet. Banken mogen je wettelijk maximaal 100% van de taxatiewaarde van het huis lenen. Alles wat je daarboven nodig hebt (de kosten koper en overbieding boven taxatiewaarde) moet je zelf financieren. Benieuwd of en hoeveel je zou moeten overbieden op een huis? Lees dan ook: Overbieden 2026: nodig of overbodig?
Maar… er zijn natuurlijk altijd slimme uitzonderingen en alternatieve routes:
Huis kopen zonder eigen geld: alternatieve oplossingen in 2026
1. Hogere taxatiewaarde dan aankoopprijs (meefinancieren kosten koper)
Als jouw droomhuis hoger wordt getaxeerd dan de koopprijs, kun je het verschil gebruiken om een deel van de bijkomende kosten te betalen.
Voorbeeld:
- Koopprijs: €400.000
- Taxatiewaarde: €420.000
- Verschil: €20.000
- Deze €20.000 kun je gebruiken voor kosten koper, waardoor je eigen inleg aanzienlijk lager wordt (of zelfs €0!).
Let op: dit komt in de praktijk helaas weinig voor, zeker in een krappe markt als Amsterdam.
2. Vrij op naam (nieuwbouw)
Koop je nieuwbouw? Dan koop je meestal vrij op naam (v.o.n.). Dit betekent geen overdrachtsbelasting en minder kosten koper. Je betaalt dan nog wel notariskosten voor de hypotheekakte en hypotheekadvies, maar bent een stuk voordeliger uit.
3. Familiehypotheek of belastingvrije schenking
Heb je ouders of familie met een goedgevulde bankrekening? Dan kunnen ze je helpen met een familiehypotheek of belastingvrije schenking:
- Familiehypotheek: Je leent het bedrag voor kosten koper van familie en betaalt dat terug via rente en aflossing. Ouders kunnen eventueel de rente belastingvrij terugschenken tot €6.908 per jaar (2026). Lees hier alles over de familiehypotheek.
- Belastingvrije schenking 2026: Ouders mogen jaarlijks €6.908 belastingvrij schenken aan kinderen (andere personen: €2.769). Ook bestaat er nog steeds een eenmalig verhoogde schenking van €33.129 (vrij besteedbaar, bijvoorbeeld voor je woning), als je tussen de 18 en 40 jaar bent. Lees hier meer over de schenkingsvrijstelling.
4. Starterslening (speciaal voor starters!)
Ben je starter en kun je nét niet voldoende lenen voor jouw eerste huis? Dan biedt de starterslening uitkomst. Met deze lening overbrug je het gat tussen jouw maximale hypotheek en de koopprijs van je woning. Je betaalt de eerste drie jaar geen rente en aflossing. Hierdoor houd je geld over voor de kosten koper. Lees ook: Huis kopen als starter: stappenplan, tips en meer.
5. Extra lening naast je hypotheek (let op!)
Je kunt (als jouw inkomen dat toestaat!) ervoor kiezen om naast je hypotheek een persoonlijke lening af te sluiten voor je kosten koper. Wees voorzichtig: zo’n lening verlaagt je maximale hypotheekbedrag en verhoogt je maandlasten. Doe dit dus alleen na gedegen advies van je hypotheekadviseur. Neem hiervoor vandaag nog contact met ons op.
Hoeveel eigen geld moet je ongeveer rekenen? (voorbeeld 2026)
| Kostenpost | Geschatte kosten |
|---|---|
| Overdrachtsbelasting (2%) | €6.000 (vervalt onder 35 jaar onder €550.000) |
| Notariskosten | €1.200 |
| Taxatiekosten | €600 |
| Bouwkundige keuring | €350 |
| Advies- en bemiddelingskosten hypotheek | €2.750 |
| Kosten NHG (0,6%) | €1.200 |
| Makelaarskosten aankoop | €4.000 |
| Totaal eigen geld | ± €16.100 |
Dit rekenvoorbeeld gaat uit van een woningprijs van €300.000. Zonder overdrachtsbelasting (jonger dan 35 jaar) ben je dus €10.100 kwijt.
Tips van doorKoen voor wie weinig spaargeld heeft:
- Zoek naar woningen met een gunstige taxatie (mogelijkheid om kosten koper mee te financieren).
- Overweeg nieuwbouw (vrij op naam).
- Ga slim om met schenkingen van familie of regel een familiehypotheek.
- Check jouw gemeente voor mogelijkheden van een starterslening.
Wil je met doorKoen in zee? We spreken je graag 1 keer in het echt. Zodat we precies weten wat er nodig is, en wat de verwachtingen zijn. Daarna onderhoud je contact zoals jij wilt: via Whatsapp, telefoon, mail of persoonlijk. Neem vandaag nog contact met ons op om een moment te plannen.
Huis kopen zonder eigen geld met doorKoen
Een hypotheek zonder eigen geld is lastig, maar zéker niet onmogelijk. Met creatief denken, slim gebruik van schenkingen, en wellicht een starterslening kun je vaak meer bereiken dan je denkt.
Enne, geen zorgen hè: als dé hypotheekadviseur van Amsterdam help ik (doorKoen!) je graag persoonlijk om alle mogelijkheden op een rijtje te zetten.
Wil jij weten hoe jij jouw droomhuis kunt financieren zonder enorme zak spaargeld? Neem dan gerust contact met me op. Samen vinden we altijd een slimme oplossing die bij jou past!
Veel succes op de woningmarkt in 2026!
