De huizenmarkt verandert razendsnel, en in 2026 is dat niet anders. Of je nu een starter bent of al wat langer rondkijkt, een huis kopen vereist een goed beeld van wat je nodig hebt aan eigen geld. Met veranderende regels, een rente die dit jaar weer wat is opgelopen en vernieuwde hypotheekvoorwaarden kun je maar beter goed voorbereid zijn. Laten we erin duiken!
Laatst bijgewerkt: 23 juni 2026
Wat betekent ‘eigen geld’ bij het kopen van een huis?
Eigen geld is het bedrag dat je zélf moet inbrengen bij de aankoop van een woning. Dit gaat verder dan alleen de aankoopprijs van het huis. Denk bijvoorbeeld aan kosten voor de notaris, belasting, advies en eventuele verbouwingen. Hoe meer eigen geld je kunt inleggen, hoe gunstiger je hypotheekvoorwaarden vaak worden.
Hoeveel eigen geld heb je nodig om een huis te kopen in 2026?
In Nederland kun je in 2026 nog steeds maximaal 100% van de woningwaarde lenen via een hypotheek. Maar daarmee ben je er niet. De zogeheten “kosten koper” (k.k.) komen daar nog bovenop. Deze kosten zijn gemiddeld 4 tot 6% van de woningwaarde. Hieronder zie je een overzicht van de belangrijkste posten:
| Kostenpost | Gemiddelde kosten |
|---|---|
| Overdrachtsbelasting | € 0 (vrijstelling onder 35 jaar, woning tot € 555.000) |
| Notariskosten (akte & hypotheek) | € 1.200 – € 1.500 |
| Hypotheekadvieskosten | € 2.500 – € 3.000 |
| Taxatiekosten | € 800 – € 1.000 |
| Kosten NHG (0,4%) | Max € 1.800 (bij € 450.000 hypotheek) |
| Bouwkundige keuring | € 400 – € 700 |
| Aankoopmakelaar (1,25%) | Bij € 400.000: € 5.000 |
💡 Tip: voor een huis van € 400.000 moet je al snel rekening houden met zo’n € 12.000 tot € 15.000 aan bijkomende kosten. Zonder spaargeld wordt dit een uitdaging.
Een deel van deze kosten (zoals de advies-, taxatie- en NHG-kosten) is fiscaal aftrekbaar. Dat is een meevaller!
Het is slim om contact op te nemen met een hypotheekadviseur, zodat je precies weet wat je aan eigen geld nodig hebt. Houd er rekening mee dat je zonder eigen geld vrijwel geen huis kunt kopen in 2026. En wees voorzichtig met overbieden als je weinig spaargeld hebt, want een overbod betaal je altijd uit eigen zak.
Nieuw in 2026: NHG-grens en borgtochtprovisie
De Nationale Hypotheek Garantie (NHG) maakt een huis kopen in 2026 aantrekkelijker:
- De NHG-grens stijgt in 2026 naar € 470.000.
- Investeer je in energiebesparende voorzieningen? Dan mag je hypotheek mét NHG oplopen tot € 498.200.
- De borgtochtprovisie, het eenmalige bedrag dat je betaalt om NHG af te sluiten, blijft in 2026 0,4% van de lening.
Voorbeeld: bij een hypotheek van € 450.000 betaal je 0,4%, dus € 1.800 aan NHG-kosten. Toen de premie nog 0,6% was, was dat € 2.700: een mooie besparing.
Vrijstelling van overdrachtsbelasting in 2026
Ben je tussen de 18 en 35 jaar? Dan hoef je geen overdrachtsbelasting te betalen bij de aankoop van je eerste woning, mits de waarde van de woning onder € 555.000 blijft. Dat scheelt al snel 2% van de koopsom.
Voorwaarden voor vrijstelling
- Je bent 18 tot 35 jaar.
- De woning is jouw hoofdverblijf (dus geen verhuur of vakantiehuis).
- Je hebt niet eerder gebruikgemaakt van de vrijstelling.
- De waarde van de woning is onder €555.000.
Rekenvoorbeeld kosten koper
Laten we een scenario schetsen waarin je, op 32-jarige leeftijd, samen met je 30-jarige partner een huis wilt kopen voor € 420.000. Gelukkig vallen jullie binnen de leeftijdsgrens voor de vrijstelling van overdrachtsbelasting, wat al een mooie besparing is. Jullie hechten veel waarde aan een grondige inspectie, dus een bouwkundige keuring staat op de agenda. Ook willen jullie een bankgarantie regelen voor de gebruikelijke 10% waarborgsom.
De koopsom is in dit voorbeeld gelijk aan de vraagprijs om het simpel te houden. De geschatte kostenposten zouden er als volgt uit kunnen zien:
| Kostenpost | Bedrag |
|---|---|
| Overdrachtsbelasting (0%) | € 0 (vrijstelling) |
| Notariskosten | € 1.400 |
| Taxatiekosten | € 900 |
| Hypotheekadvieskosten | € 3.000 |
| Bouwkundige keuring | € 600 |
| Kosten NHG (0,4%) | € 1.680 |
| Makelaarskosten (1,25%) | € 5.250 |
| Totaal eigen geld nodig | € 12.830 |
Dit is exclusief eventuele verbouwingen of een overbod! Het is belangrijk om te benadrukken dat dit een indicatie is en dat de werkelijke kosten afhangen van diverse factoren en keuzes die jullie maken tijdens het aankoopproces.
Huren versus kopen in 2026
Ook in 2026 stijgen de huren. De overheid heeft de maximale huurverhogingen vastgesteld: voor middenhuur maximaal 6,1%, voor de vrije sector 4,4% en voor sociale huur 4,1% (vanaf 1 juli 2026). Met die stijgende huren blijft kopen voor veel mensen een aantrekkelijke optie.
Rekenvoorbeeld huren versus kopen
| Scenario | Huren | Kopen |
|---|---|---|
| Woningwaarde / hypotheek | – | € 400.000 |
| Maandlasten | ± € 1.500 (huur) | ± € 1.890 bruto / ± € 1.500 netto |
| Vermogensopbouw | € 0 | ± € 7.000 in het eerste jaar (aflossing), daarna oplopend |
Conclusie: de netto maandlasten liggen vaak dicht bij elkaar, maar bij kopen los je elke maand een stukje af en bouw je vermogen op, terwijl huur elke maand “weg” is. Houd er bij kopen wel rekening mee dat onderhoud en eigenaarslasten (zoals de VvE-bijdrage en gemeentelijke heffingen) voor jouw rekening komen.
Waarom eigen geld belangrijk is
Eigen geld is meer dan een stapel spaargeld; het is je ticket naar lagere maandlasten, een soepelere hypotheek en nét dat beetje extra financiële zekerheid. In 2026 blijft het slim om zoveel mogelijk eigen geld in te zetten, en we leggen je graag uit waarom.
Minder lenen = minder stress
Hoe meer eigen geld je kunt inzetten, hoe minder je hoeft te lenen. Dat betekent lagere maandlasten en vaak gunstigere voorwaarden. In 2026 kun je nog steeds tot 100% van de woningwaarde financieren, maar bijkomende kosten zoals overdrachtsbelasting (tenzij je onder de startersvrijstelling valt), notariskosten en eventuele makelaarskosten betaal je uit eigen zak.
En wat dacht je van verbouwingskosten?
Als je je huis wilt upgraden met een nieuwe keuken, zonnepanelen of een uitbouw, moet je daar vaak zelf aan meebetalen. Banken financieren namelijk de verwachte woningwaarde ná je verbouwing — en dat vraagt om een investering van jóuw kant.
Stel, je koopt in 2026 een huis voor € 350.000 en je wilt daar een verbouwing van € 50.000 bovenop doen. Na de verbouwing wordt je huis getaxeerd op € 380.000. De bank kan je hypotheek dan verhogen tot dat bedrag, maar het verschil — in dit geval € 20.000 — moet je uit eigen zak betalen.
Naast die bijkomende kosten helpt eigen geld je ook om je hypotheek beter te managen. In 2026 zijn er bovendien extra mogelijkheden voor energiebesparende voorzieningen: met NHG kun je zelfs boven de reguliere NHG-grens van € 470.000 extra lenen (tot € 498.200) voor verduurzaming. Dat maakt het nóg aantrekkelijker om te investeren in een duurzame woning en zo te profiteren van lagere energiekosten.
Tips om eigen geld te sparen
Geen ton op de bank? Geen zorgen, dit zijn slimme manieren om wat extra eigen geld bij elkaar te sprokkelen:
- Begin vroeg met sparen en stel een realistisch spaardoel.
- Onderzoek of je in aanmerking komt voor subsidies of een (belastingvrije) schenking.
- Overweeg tijdelijk goedkoper te wonen om meer te kunnen sparen.
- Kijk of je kunt besparen op andere grote uitgaven.
Hoeveel eigen geld heb je nodig? Kom erachter met doorKoen
Hoewel je in 2026 nog steeds 100% van de woningwaarde kunt financieren, heb je eigen geld nodig voor de kosten koper en eventuele verbouwingen. Voor een huis van € 400.000 is het verstandig om minimaal € 12.000 tot € 15.000 aan spaargeld paraat te hebben. Met de hogere NHG-grens, de lage borgtochtprovisie en de vrijstelling van overdrachtsbelasting voor jongeren onder de 35 jaar zijn er gelukkig mogelijkheden om kosten te besparen.
Wil je precies weten wat jouw mogelijkheden zijn? Neem contact op met doorKoen en we rekenen samen uit hoe jij je woondroom in 2026 kunt realiseren.
Meer weten over hypotheken en/of verzekeringen? Of heb je een andere vraag? Neem contact op met doorKoen en we rekenen samen uit hoe jij je woondroom in 2026 kunt realiseren.
