De hypotheekrenteaftrek is voor veel huiseigenaren het bekendste fiscale voordeel, maar het is zeker niet de enige aftrekpost. Als je een woning koopt of oversluit, mag je in box 1 namelijk een reeks eenmalige en structurele financieringskosten aftrekken van je belastbaar inkomen. In 2026 is het maximale aftrektarief voor hypotheekrente begrensd op 37,56%. Dit percentage is gelijk getrokken met de tweede belastingschijf van de Belastingdienst (een lichte stijging ten opzichte van de 37,48% in 2025).
Tegenover deze aftrekposten staat echter ook een fiscale bijtelling: het eigenwoningforfait. Heb je een (bijna) afbetaalde woning? Dan krijg je dit jaar daarnaast te maken met de versnelde afbouw van de Wet Hillen.
In dit artikel zetten we op een rij welke kosten wél en niet aftrekbaar zijn in 2026, hoe je je netto voordeel berekent, en waar het in de praktijk vaak misgaat.
→ Let op: Dit artikel biedt algemene fiscale informatie en richtlijnen voor 2026. Jouw financiële situatie is echter uniek. Zeker in complexe situaties – zoals bij nieuwbouw, een scheiding, de verhuur van een kamer of een naderend pensioen – is maatwerk noodzakelijk. De adviseurs van doorKoen rekenen jouw persoonlijke belastingvoordeel daarom altijd exact voor je door.
Welke kosten zijn fiscaal aftrekbaar in 2026?
Wanneer je de trotse bezitter wordt van een eigen stekje, komen er naast gezelligheid en comfort ook wat financiële verplichtingen bij kijken. Gelukkig staat de Belastingdienst ook in 2026 toe dat je bepaalde kosten aftrekt van je belastbaar inkomen, wat een welkome verlichting kan zijn voor je portemonnee. Laten we eens kijken welke kosten dit zijn, met concrete voorbeelden uit de huidige praktijk:
Hypotheekrente (jaarlijks)
Dit is de grootste en bekendste aftrekpost. Betaal je maandelijks € 700 aan hypotheekrente? Dan trek je op jaarbasis € 8.400 af van je belastbaar inkomen.
Voorwaarden voor hypotheekrenteaftrek in 2026:
- De hypotheek is bedoeld voor de aankoop, verbouwing of verbetering van je hoofdverblijf (niet een tweede woning of beleggingspand).
- De lening moet binnen 30 jaar volledig worden afgelost, volgens een annuïtair of lineair aflossingsschema via annuïteiten of lineair (voor hypotheken afgesloten op of na 1 januari 2013).
- Aflossingsvrije delen zonder overgangsrecht zijn niet aftrekbaar.
Eenmalige financieringskosten die in 2026 aftrekbaar kunnen zijn (jaar van aankoop)
Bij het afsluiten van een hypotheek maak je kosten die je volledig in dat jaar mag aftrekken:
- Advies- en bemiddelingskosten van je hypotheekadviseur (zoals doorKoen)
- Notariskosten voor de hypotheekakte (niet voor de leveringsakte!)
- Kadastrale rechten voor de hypotheekakte
- Taxatiekosten, mits gemaakt voor het verkrijgen van de hypotheek
- Borgtochtprovisie NHG; in 2026 eenmalig 0,4% van het hypotheekbedrag (NHG). Bij een hypotheek van € 350.000 is dat € 1.400. Lees meer in ons artikel: NHG-grens 2026.
- Bereidstellingsprovisie als je de offerte met dezelfde rente verlengt
- Kosten voor een nieuwbouwdepot of verbouwingsdepot (binnen de tweejaarsregeling, zie kader)
- Bouwrente, maar alléén de uitstelrente ná het tekenen van de koop-/aannemingsovereenkomst (zie hieronder)
Bouwrente: het verschil tussen wél en niet aftrekbaar
Bij nieuwbouw ontstaat veel verwarring rond “bouwrente”. Er zijn drie fases:
- Fase 1: Vóór ondertekening koop-/aannemingsovereenkomst. De aannemer heeft al grond gekocht en is begonnen met bouwen. De rente over die periode zit in de koopsom en heet financieringsvergoeding. Niet aftrekbaar.
- Fase 2: Tussen ondertekening en passeren hypotheekakte. Dat heet uitstelrente. Je bent nog bezig je hypotheek rond te krijgen terwijl de bouw doorloopt. Wél aftrekbaar.
- Fase 3: Na passeren hypotheekakte. Je betaalt dan geen bouwrente meer, maar welhypotheekrente aan de geldverstrekker. Dit heet renteverlies tijdens de bouw. Wél aftrekbaar (Belastingdienst, nieuwbouwdepot-regeling; rente over een bouwdepot is maximaal 2 jaar aftrekbaar).
Erfpacht, opstal of beklemrecht (jaarlijks)
Betaal je periodieke vergoedingen (canon) voor de grond waarop je woning staat? Dan is deze canon volledig aftrekbaar. Bij een erfpachtcanon van € 1.200 per jaar trek je dat volledige bedrag af van je belastbaar inkomen.
Vooruitbetaalde rente
Betaal je in december 2026 de hypotheekrente voor het eerste halfjaar van 2027 vooruit (maximaal 6 maanden), dan mag je die rente nog in 2026 aftrekken. Fiscaal aantrekkelijk als je in 2026 in een hoger tarief valt dan in 2027.
Boeterente bij oversluiten of vervroegd aflossen
Boeterente, de vergoeding aan je bank bij vervroegd aflossen of oversluiten, is volledig aftrekbaar in het jaar van betaling. Dit kan behoorlijk oplopen: bij een boete van € 10.000 en aftrek tegen 37,56% krijg je ruim € 3.750 terug via je aangifte.
Meer hierover in ons artikel: Boeterente, hoe werkt dat?.
Welke kosten zijn NIET aftrekbaar?
Niet elke kostenpost rond je huis is aftrekbaar. De volgende kosten moet je zelf dragen:
❌Overdrachtsbelasting (ook al val je onder de startersvrijstelling voor het 0%-tarief)
❌Notariskosten voor de leveringsakte (de akte waarmee je eigenaar wordt)
❌Makelaarscourtage, aankoop- én verkoopmakelaar
❌Kosten voor een bouwkundige keuring bij aankoop
❌Onderhoud en verbouwing zelf (alleen de rente op de financiering is aftrekbaar)
❌Bankgarantie-kosten
❌Rente over een niet-aftrekbaar deel van de lening (bijvoorbeeld aflossingsvrij zonder overgangsrecht; dat valt in box 3)
❌Financieringsvergoeding bouwrente uit fase 1
Hoe bereken je je netto fiscale voordeel?
Het uiteindelijke voordeel is niet simpelweg “aftrekposten × tarief”. Je moet ook rekening houden met de bijtelling (eigenwoningforfait) en eventuele correcties. In vier stappen.
Stap 1: Verzamel alle relevante kosten van het lopende jaar:
- Betaalde hypotheekrente (via de jaaropgave van je bank)
- Advieskosten hypotheekadviseur
- Taxatiekosten
- Notarisfactuur (alleen het deel voor de hypotheekakte!)
- Borgtochtprovisie NHG
- Eventuele vooruitbetaalde rente
- Eventuele boeterente
- Eventuele erfpachtcanon
- Eventuele bouwrente (uitstelrente/renteverlies tijdens de bouw)
Stap 2: Tel al de aftrekbare kosten op. In het jaar van aankoop liggen de eenmalige kosten vaak tussen € 3.000 en € 7.000. Daarbovenop komen je jaarlijkse hypotheeklasten.
Stap 3: Bereken het bruto voordeel. Pas het juiste tarief toe. In 2026 geldt:
| Belastingschijf 2026 (onder AOW) | Inkomen | Tarief |
| Schijf 1 | tot € 38.883 | 35,75% |
| Schijf 2 | € 38.883 – € 78.426 | 37,56% |
| Schijf 3 | boven € 78.426 | 49,50% |
(Bron: Belastingdienst, Belastingplan 2026)
Voor schijf 3 geldt een tariefsaanpassing van 11,94%. Dat klinkt ingewikkeld, maar betekent eigenlijk gewoon: wie in 2026 in de hoogste schijf valt (boven € 78.426), krijgt de aftrek gemaximeerd op 37,56%, dus niet op 49,50%. Zo is de hypotheekrenteaftrek voor alle inkomens feitelijk begrensd op maximaal 37,56%.
→ Rekenvoorbeeld: Zijn je totale aftrekbare kosten in 2026 € 12.000 en val je in schijf 2 (of hoger)? Dan krijg je bruto terug: € 12.000 × 37,56% = € 4.507. Vul je belastingaangifte in via Mijn Belastingdienst, daar wordt het tarief automatisch toegepast.
Stap 4: Verreken met eigenwoningforfait. Tegenover je aftrek staat een bijtelling: het eigenwoningforfait. Dit is een fictief inkomen dat de Belastingdienst bij je belastbaar inkomen optelt, als “compensatie” voor het feit dat je woningbezit vermogen opbouwt.
Eigenwoningforfait 2026 (Belastingdienst):
| WOZ-waarde | Forfait |
| Tot € 75.000 | 0% |
| € 75.000 – € 1.350.000 | 0,35% van de WOZ-waarde |
| Boven € 1.350.000 | € 4.725 + 2,35% over het meerdere (de “villataks”) |
Voorbeeld: WOZ-waarde € 450.000 × 0,35% = € 1.575 bijtelling op je inkomen.
Je netto voordeel: (Aftrekbare kosten × aftrektarief) − (eigenwoningforfait × jouw belastingtarief)
Bij ons voorbeeld met € 12.000 aftrekposten en € 1.575 eigenwoningforfait, in schijf 2: € 4.507 bruto aftrek − (€ 1.575 × 37,56%) = € 4.507 − € 592 = ± € 3.915 netto voordeel.
De Wet Hillen: versneld afgebouwd in 2026
De Wet Hillen (officieel: aftrek wegens geen of geringe eigenwoningschuld) compenseert huiseigenaren met weinig of geen hypotheek. Het principe: is je eigenwoningforfait hoger dan je aftrekbare kosten? Dan krijg je een aftrek op dat verschil.
Wat verandert in 2026: De Tweede Kamer heeft in december 2025 ingestemd met een versnelling van de afbouw. Het afbouwtempo is verhoogd van 3,33% naar 4,8% per jaar. Gevolg: de Wet Hillen is in 2026 nog 71,867% (was 76,67% in 2025) en wordt volledig uitgefaseerd in 2041 in plaats van 2048 (Belastingdienst; Tweede Kamer amendement).
Rekenvoorbeeld Wet Hillen 2026: Is je eigenwoningforfait € 1.200 en heb je € 1.000 aan aftrekbare rentekosten? Dan is het verschil € 200. Je aftrek via Wet Hillen is: € 200 × 71,867% = € 144. De Belastingdienst telt de resterende € 56 bij je ‘inkomen uit werk en woning’.
Gevolg daarvan: ook wie zijn hypotheek volledig heeft afgelost, betaalt in 2026 al een klein beetje belasting over de eigen woning. Voor een woning met WOZ-waarde van € 500.000 komt dat in 2026 neer op ongeveer € 30 extra belasting per jaar ten opzichte van de oude afbouwsnelheid. Dat is weinig in euro’s, maar het laat wel zien dat de eigen woning langzaam zwaarder belast wordt.
Belangrijke fiscale nuances voor 2026
- Tijdsperiode: kosten mag je alleen aftrekken in het jaar waarin je ze daadwerkelijk hebt betaald. Teken je in december 2026 maar wordt de notarisfactuur pas in januari 2027 voldaan? Dan valt die aftrek in 2027.
- 30-jaars-termijn: de hypotheekrenteaftrek geldt maximaal 30 jaar per hypotheek(deel). Deze termijn begint te lopen zodra je een eigenwoningschuld opbouwt.
- Aflossingsvrije hypotheken: voor contracten afgesloten na 1 januari 2013 is rente alleen aftrekbaar op het deel dat annuïtair of lineair aflost. Aflossingsvrije delen zonder overgangsrecht vallen in box 3.
- Verhuur van een kamer: kan onder voorwaarden fiscaal gunstig zijn (kamerverhuurvrijstelling), maar raakt wél je aftrekbaarheid. Laat je adviseren.
- Scheiding of tijdelijk twee woningen: er gelden afwijkende regels (tijdelijke dubbele aftrek, scheidingsregeling). Dit is specialistisch werk.
- Bewaarplicht: bewaar alle facturen en bewijsstukken minimaal 5 jaar, want zo lang kan de Belastingdienst ze opvragen bij een controle.
Laat je adviseren doorKoen over de fiscale regels rondom je hypotheek
Fiscale regels rondom je eigen woning zijn complex en veranderen elk jaar. In 2026 spelen bovenop de reguliere aftrek ook de versnelde afbouw van Wet Hillen, de tariefsbegrenzing en het gewijzigde eigenwoningforfait een rol. Bij doorKoen rekenen we jouw persoonlijke situatie helder voor je door, zodat je geen euro laat liggen en niet voor verrassingen komt te staan bij je aangifte.Neem contact op voor een persoonlijk gesprek of een gerichte fiscale check op je hypotheek.
