Je eerste huis kopen als starter is een spannende stap. Het leukste aan een eigen huis kopen is de zoektocht naar je droomhuis. Dit doe je wellicht alleen of samen met een partner. Misschien ben je al verder in je oriëntatieproces en heb je al een aantal leuke woningen op het oog, wellicht sta je pas aan het begin van je zoektocht. Er komen een hoop zaken bij kijken als je een huis gaat kopen als starter. We helpen je graag een handje door de belangrijkste zaken voor je op een rijtje te zetten.
Huis kopen als starter?: De belangrijkste wijzigingen van 2023 op een rij
Voordat we ingaan op de hypotheekvormen en het stappenplan is het goed om te weten dat er in 2023 een aantal dingen zijn verandert met betrekking tot het kopen van een huis.
1. Je betaalt geen overdrachtsbelasting als je jonger bent dan 35 jaar
Ben jij een starter tussen de 18 en 35 jaar en ga je voor het eerst een woning kopen? Dan betaal je in 2023 eenmalig géén overdrachtsbelasting voor huizen tot €440.000. Voor ieder ander die een huis wil kopen blijft de overdrachtsbelasting 2%. Let alleen wel op, dit geldt niet voor bellegingspanden. Wanneer je een huis koopt waar je zelf niet in gaat wonen, betaal je 10,4% overdrachtsbelasting in 2023. Dit is met 2,4% gestegen ten opzichte van vorig jaar.
2. Je kunt gemiddeld meer lenen in 2023
Dit jaar is de hypotheekrente relatief stabiel gebleven. Dit gepaard met de gemiddelde verwachte loonstijging van 6,8% over 2023, zorgt ervoor dat de meeste mensen weer meer kunnen lenen. Daarnaast telt het inkomen bij tweeverdieners in 2023 voor 100% mee. Vorig jaar was dit 90%.
3. De Nationale Hypotheek Garantie (NHG) is gestegen.
In 2023 is de maximale aankoopprijs voor een hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie (NHG) verhoogd naar €405.000, wat een stijging is ten opzichte van het voorgaande bedrag van €355.000. Het is toegestaan om tot een maximumbedrag van €24.300 aan kosten voor energiebesparende maatregelen op te nemen in de NHG-gefinancierde hypotheek. De kosten voor het verkrijgen van de Nationale Hypotheek Garantie blijven onveranderd op 0,6% van de aankoopprijs van de woning.
4. Maximaal leenbedrag 2023
In 2023 is het mogelijk om tot maximaal 100% van de waarde van de woning te lenen. Dit betekent dat je de aanvullende kosten, ook wel bekend als de “kosten koper,” uit eigen middelen moet financieren. Voor het treffen van energiebesparende maatregelen mag je tot maximaal 106% van de woningwaarde lenen.
5. Schenkingsvrijstelling 2023 (Jubelton)
De reguliere schenkingsvrijstelling voor ouders aan hun kind bedraagt €6.035 in 2023. Voor alle andere personen bedraagt deze vrijstelling € 2.418. De eenmalige verhoogde vrijstelling (Jubelton) in 2023 bedraagt nog maar €29.947. In 2024 wordt de Jubelton helemaal afgeschaft.
Meer weten over de Schenkingsvrijstelling 2023? Lees dan ook: Schenkingsvrijstelling 2023: Wat je moet weten over de schenkingsvrijstelling en de Jubelton
6. Maximale hypotheekrenteaftrek is gedaald
Voor het jaar 2023 geldt een aftrekpercentage van 36,93% voor de hypotheekrenteaftrek, wat een verlaging is ten opzichte van het percentage van 40% in 2022. Dit percentage voor iedereen hetzelfde, ongeacht inkomen.
Hypotheekvormen voor starters
Ga je als starter een huis kopen, dan is het goed om te weten dat de hypotheekvormen voor starters beperkt zijn. Bij de meeste banken kun je kiezen uit een lineaire hypotheek, annuïteitenhypotheek of aflossingsvrije hypotheek. De annuïteitenhypotheek is de meest gekozen hypotheekvorm onder starters.
Lineaire hypotheek
Een lineaire hypotheek is een hypotheekvorm waarbij je gedurende de looptijd elke maand een vast bedrag aflost. In het begin betaal je veel rente, aan het einde weinig waardoor de maandlasten dalen. Hypotheekrenteaftrek is ook mogelijk. Aan het einde van de looptijd is een lineaire hypotheek volledig afgelost.
Annuïteitenhypotheek
Bij een annuïteitenhypotheek betaal je tijdens de rentevaste periode elke maand een vast bruto bedrag dat bestaat uit rente en aflossing. In het begin van de looptijd betaal je vooral veel aan rente, naarmate de hypotheek vordert ga je meer aflossen. Hypotheekrenteaftrek is mogelijk, maar als gevolg ondervind je wel stijgende netto maandlasten. Aan het einde van de looptijd van een annuïteitenhypotheek is de schuld helemaal afbetaald.
Aflossingsvrije hypotheek
Een aflossingsvrije hypotheek kun je afsluiten voor 50 procent van de taxatiewaarde of aankoopprijs van je woning. De overige 50 procent leen je dan met bijvoorbeeld een annuïteiten- of lineaire hypotheek. Je kunt de andere 50 procent ook financieren met (gedeeltelijk) eigen geld. Het maandbedrag dat je voor een aflossingsvrije hypotheek betaald blijft gelijk. Je betaald daarbij alleen rente, dus geen aflossingen. Hypotheekrenteaftrek is vaak niet mogelijk bij een aflossingsvrije hypotheek. Je ervaart dus geen belastingvoordeel.
Meer weten over de hypotheekvormen? Lees dan ook: Welke hypotheekvormen zijn er?
Huis kopen voor beginners: Stappenplan
1. Oriënteren
Als je een huis gaat kopen als starter op de woningmarkt is het belangrijk om te weten hoeveel je te besteden hebt bij de koop van je eerste woning. Het is dus verstandig een berekening te maken hoeveel je maximaal kunt lenen en wat je maandlasten dan gaan worden. Op deze manier weet je waar je aan toe bent en welke mogelijkheden je hebt. doorKoen kan je helpen met het beantwoorden van deze en al jouw andere vragen.
2. Huizenjacht
Als je weet wat je budget is, weet je in welke prijsklasse je naar een huis kunt zoeken. Als je vervolgens op een rijtje hebt gezet wat jouw woonwensen zijn, is het tijd om op huizenjacht te gaan. Dat kan je natuurlijk zelf doen, maar je kunt er als starter ook voor kiezen om een aankoopmakelaar in te schakelen. Een makelaar helpt starters die een huis gaan kopen een geschikte woning te vinden en een gedegen bod uit te brengen.
Tip: als je als starter een huis gaat kopen is het verstandig om meerdere woningen te bezoeken om erachter te komen wat jij belangrijk vindt aan een toekomstige woning. Denk daarbij aan de omgeving, het aantal vierkante meters, het hebben van een tuin en gelegenheden in de buurt, zoals een supermarkt, school etc.
3. Waarde woning bepalen
De derde stap in het stappenplan is essentieel. Als starter, maar ook als ervaringsdeskundige op de woningmarkt is het verstandig om de waarde van het huis dat je wilt gaan kopen te bepalen. Je wilt namelijk niet te veel bepalen. Dit geeft gelijk antwoord op het bepalen van de hoogte van het bod dat je wilt uitbrengen.
4. Een bod uitbrengen op je droomhuis
Als je jouw droomhuis gevonden hebt is het tijd om een bod uit te gaan brengen. Tegenwoordig kun je door gekte op de huizenmarkt nog maar één bod uitbrengen. Denk dus goed na over het bod dat je wilt gaan uitbrengen.
5. Je hypotheek regelen
Als het door jouw uitgebrachte bod is geaccepteerd wordt er een koopcontract opgesteld door de verkoopmakelaar. Als je dit contract hebt getekend, heb je nog drie dagen bedenktijd voordat het contract bindend wordt verklaard. Hierna is het ook tijd om je hypotheek te gaan regelen. Laat je je adviseren doorKoen? Dan bespreken we tijdens een afspraak alle belangrijke punten. Denk aan het kiezen van een hypotheekverstrekker die past bij jouw wensen als starter op de woningmarkt, het vastzetten van de rente, wat er gebeurd bij arbeidsongeschiktheid en overlijden etc. Dan is het aan jou de taak om alle documenten die nodig zijn voor de hypotheekaanvraag te verzamelen en aan te leveren.
6. De hypotheekofferte ondertekenen
De hypotheekadviseur schrijft een adviesrapport en gaat aan de slag met het aanvragen van je hypotheek. Wanneer de bank akkoord geeft op alle door jou ingeleverde documenten, ontvang je de hypotheekofferte: het bindende aanbod. Na het tekenen van de offerte is de hypotheek bijna rond.
7. Naar de notaris
Bij de notaris zullen jij (en je partner) samen met de verkoper de akte van levering tekenen en zul je ook de hypotheekakte ondertekenen. Na dit moment zal de oude bewoner je de sleutels overhandigen en is de woning officieel van jou. Hierna kan het klussen en/of verhuizen echt beginnen!
Tips huis kopen als starter
Wij begrijpen als geen ander dat er een hoop zaken bij komen kijken als je als starter een huis gaat kopen. Daarom hebben we een aantal tips voor je op een rij gezet:
1. Neem een hypotheekadviseur in de arm
Een van de belangrijkste tips bij het kopen van een huis als starter is om een hypotheekadviseur in de arm te nemen. doorKoen neemt met liefde veel van het papierwerk en geregel van je over. Wij begrijpen dat het kopen van een eerste huis kopen al stressvol genoeg is.
2. Let op de ligging
Als je een huis gaat kopen als starter let dan niet alleen op het huis zelf. Het huis dat je wilt kopen is namelijk misschien wel helemaal naar wens, maar hoe zit het met de omgeving? Hoe zit het bijvoorbeeld met de parkeergelegenheden in de straat, de bereikbaarheid van het werk, winkels en scholen, hoe is de algemene sfeer in de buurt etc.
3. Voer een juridische controle uit
Het kopen van een huis als starter kan ingewikkeld zijn, bijvoorbeeld na een scheiding of als je een huis uit een erfenis koopt. Er kunnen ook rechtszaken lopen die gaan over het huis of over dingen in de directe omgeving. Vraag dit soort dingen dus altijd na bij de verkoper. De verkoper heeft namelijk de plicht om open kaart te spelen over deze informatie.
4. Voer een bouwkundige keuring uit
Het is belangrijk om te weten wat de staat van een huis is, voordat je het definitief koopt. Laat daarom altijd een bouwkundige keuring uitvoeren. Al helemaal als je als starter een huis gaat kopen. Bij een bouwkundige keuring onderzoekt een onafhankelijke bouwtechnisch expert het huis dat je wilt gaan kopen. Hij schrijft vervolgens een gedetailleerd rapport met de resultaten van zijn onderzoek. Hierin staat of er bijvoorbeeld problemen zijn met de constructie van het huis, wat de technische toestand is van alle onderdelen van het huis en of er specialistisch onderzoek nodig is naar bijvoorbeeld asbest of houtworm.
De uitvoering van dit onderzoek kost tijd en geld. Verkopers kunnen hier nogal eens ongeduldig van worden. Laat je echter niet te makkelijk afpoeieren, als koper heb je namelijk de plicht om een huis te onderzoeken op gebreken, de zogenoemde ‘onderzoeksplicht’.
Tip: laat een bouwkundige keuring opnemen in de ontbindende voorwaarden van je koopcontract.
5. Let op bijkomende kosten
Als starter op de woningmarkt is het belangrijk om goed op bijkomende kosten te letten. Zo kun je al sinds een aantal jaar de ‘kosten koper’ niet meer laten meefinancieren in je hypotheek. Deze kosten moet je dus zelf betalen. Onder deze kosten vallen bijvoorbeeld de notariskosten en overdrachtsbelasting. Daarnaast moet je ook de taxatiekosten, makelaarskosten, eventuele provisie van 0,6% voor de nationale hypotheek garantie, kosten voor overbieden, een bouwkundige keuring en advies- en bemiddelingskosten zelf betalen.
6. Neem ontbindende voorwaarden op in het koopcontract
Sommige verkopers willen liever geen ontbindende voorwaarden in het koopcontract hebben. Deze ontbindende voorwaarden zorgen er echter voor dat je van de koop af kunt zien als er onverwachte dingen gebeuren. Laat bijvoorbeeld een ‘voorbehoud van financiering’ meenemen in het voorlopige koopcontract. Deze kunnen je beschermen als je de hypotheek niet rond krijgt. Essentieel als starter op de woningmarkt. Een ‘voorbehoud voor de bouwkundige keuring’ zorgen ervoor dat je opnieuw kunt onderhandelen als blijkt dat de woning te veel achterstallig onderhoud heeft.
Geef dus niet te snel toe als verkopers deze voorwaarden niet willen meenemen in het koopcontract. Je kunt namelijk grote risico’s lopen zonder deze ontbindende voorwaarden.
7. Je studieschuld weegt minder zwaar mee vanaf 2024
Het kabinet is voornemend om in 2024 de methode van invloed van studieschulden op de leenruimte aan te passen. Zo zal de actuele studieschuld bepalend worden bij het aanvragen van een hypotheek. Op deze manier kunnen oud-studenten die extra hebben afgelost meer lenen.
Hulp van ouders met de financiering van het kopen van een huis als starter
Door de krapte op de woningmarkt liggen de woningprijzen erg hoog. Het grootste deel van de woningprijs kan je bij de bank lenen door een hypotheek af te sluiten. Daarnaast heb je als starter bij het kopen van een huis ook nog eigen geld nodig. Zoals eerder genoemd moet je de overdrachtsbelasting zelf betalen, je kunt een makelaar in de arm nemen en je moet rekening houden met de notariskosten. Je hebt dus veel geld nodig om een huis te kunnen kopen. Soms lukt dat niet helemaal zelf. Je kunt dan bijvoorbeeld een beroep doen op je (groot/schoon)ouders.
Ouders kunnen hun kinderen op verschillende manieren helpen bij het kopen van hun eerste koopwoning. Ze kunnen bijvoorbeeld:
- Geld schenken
- Geld uitlenen
- De woning kopen en aan jou verhuren
- Samen met jou de woning kopen
- Garant staan voor de hypotheek
Ga je een huis kopen als starter? Laat je adviseren doorKoen
Bij het kopen van een huis als starter komen dus een hoop zaken kijken. Een huis kopen is een enorme investering. Kies er daarom voor om je te laten adviseren doorKoen. Met onze jarenlange ervaring zorgen wij ervoor dat jij niet voor verrassingen komt te staan. Neem contact met ons op. Dan kijken we wat de mogelijkheden zijn voor het kopen van jouw droomhuis!
