Steeds meer Nederlanders zijn zzp’er of zijn van plan dat te worden. Inmiddels telt ons land al meer dan 1,7 miljoen zzp’ers (zelfstandige zonder personeel). Maar kun je als zzp’er eigenlijk wel een huis kopen? Jazeker! Alleen werkt het aanvragen van een hypotheek als zzp’er een beetje anders en kost het je vaak iets meer werk. Gelukkig is het de laatste jaren een stuk makkelijker geworden. Je leest er hieronder alles over.
Hypotheek berekenen als zzp’er: zo werkt het
Als je als zzp’er een huis wilt kopen dan wordt een hypotheek meestal berekend door een gemiddelde te nemen van je netto inkomen (winst) uit je bedrijf van de afgelopen drie jaar. Hypotheekverstrekkers nemen het gemiddelde van deze cijfers als jaarinkomen. Op basis hiervan wordt de maximale hypotheek berekend.
Rekenvoorbeeld: Je inkomen in jaar 1 was €26.500, in jaar 2 €33.000 en in jaar 3 €36.300. Het gemiddelde jaarinkomen is dan €31.933. Op basis van dit bedrag (en het inkomen van je partner) wordt je maximale hypotheek berekend.
Belangrijk: Wanneer je inkomen in het laatste jaar lager is dan het gemiddelde jaarinkomen, dan wordt er rekening gehouden met je inkomen van het laatste jaar. In het bovenstaande voorbeeld zou dus €31.933 worden gebruikt, omdat het laatste jaar (€36.300) hoger is dan het gemiddelde.
Let op: Houd er rekening mee dat de maximale hypotheek niet hoger kan zijn dan 100% van de waarde van de koopwoning (of 106% als je energiebesparende maatregelen meefinanciert).
Groeipotentieel: als je steeds meer verdient
Goed nieuws als je bedrijf groeit! Sommige banken kijken niet alleen naar het gemiddelde, maar houden ook rekening met groeipotentieel. Als je de laatste jaren steeds meer bent gaan verdienen, kan dit in je voordeel werken.
Voorbeeld groeipotentieel:
- Jaar 1: €25.000 winst
- Jaar 2: €35.000 winst
- Jaar 3: €50.000 winst
Normaal gesproken zou je gemiddelde €36.667 zijn. Maar sommige geldverstrekkers kijken niet alleen naar het gemiddelde inkomen van de afgelopen jaren, maar houden ook rekening met een stijgende inkomensontwikkeling. Hierdoor kan een groeiende onderneming soms gunstiger worden beoordeeld.
Korter dan drie jaar zzp’er en huis kopen
Ben je nog geen drie jaar zelfstandig ondernemer? Dan betekent dat niet automatisch dat een hypotheek onmogelijk is. Steeds meer geldverstrekkers kijken tegenwoordig verder dan alleen het aantal jaren dat je actief bent als ondernemer.
Wel gelden er vaak aanvullende voorwaarden. Zo wordt er meestal uitgebreider gekeken naar je inkomen, ondernemersresultaten en werkervaring. Ook kan een geldverstrekker vragen om extra documenten, zoals een prognose van een accountant of een Inkomensverklaring Ondernemer.
Niet iedere geldverstrekker beoordeelt ondernemers hetzelfde
Waar de ene geldverstrekker vooral kijkt naar meerdere jaren aan ondernemersinkomen, houdt een andere partij ook rekening met je werkervaring, groeipotentie of eerdere inkomsten in loondienst.
Daardoor kan het voorkomen dat je bij de ene geldverstrekker minder kunt lenen dan bij een andere. Juist daarom is het verstandig om verschillende aanbieders met elkaar te vergelijken.
Bij DoorKoen merken we regelmatig dat ondernemers zichzelf te snel afschrijven. Terwijl er in de praktijk vaak meer mogelijk is dan gedacht.
Tip van ervaren zzp’ers: Op Reddit delen veel zzp’ers hun ervaringen. Een veelgehoorde tip: “Ga naar een onafhankelijke hypotheekadviseur in plaats van rechtstreeks naar je eigen bank. Die hebben vaak meer ervaring met zzp’ers en kennen de verschillen tussen banken.”. Heb jij ook persoonlijk advies nodig van zo’n ervaren hypotheekadviseur? Laat je adviseren door doorKoen!
NHG hypotheek als zzp’er: extra zekerheid
Zoals je hierboven hebt kunnen lezen is het mogelijk om bij veel banken als zzp’er een hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie (NHG) af te sluiten. Ondernemers die minimaal één jaar als zzp’er actief zijn kunnen bij veel hypotheekverstrekkers een hypotheek met NHG afsluiten. Voorheen moest je hiervoor minimaal drie jaar zelfstandig zijn.
Wat is NHG? Een NHG is een borgstelling en geeft zekerheid over een gepaste hypotheek die aansluit bij jouw inkomen. Raak je arbeidsongeschikt of werkloos dan staat de NHG borg voor eventuele restschuld bij een gedwongen verkoop.
NHG-grenzen 2026:
- Standaard maximale koopsom: €470.000
- Met energiebesparende maatregelen: €498.200
Voordelen van NHG voor zzp’ers:
- Lagere rente door overheidsgarantie
- Bescherming bij werkloosheid of arbeidsongeschiktheid
- Geen restschuld bij gedwongen verkoop
- Lagere sluitingskosten
- Banken zijn vaak coulanter met voorwaarden bij NHG
Inkomensverklaring Ondernemer verplicht Om in aanmerking te komen voor NHG heb je een inkomensverklaring ondernemer nodig. Deze wordt door een onafhankelijke partij opgesteld en is sinds 1 januari 2019 verplicht voor alle zzp’ers die NHG willen. Een aantal geldverstrekkers accepteert de inkomensverklaring ondernemer ook bij niet-NHG hypotheken.
Starterslening
Als je als zzp’er in aanmerking komt voor NHG, dan kun je ook een Starterslening krijgen. De Starterslening is een lening waarmee je nét een beetje extra kunt lenen voor het aankopen van je eerste woning. De Starterslening overbrugt namelijk het verschil tussen de prijs van het huis en de (eerste) hypotheek bij de bank. Ontdek hier ons stappenplan voor een huis kopen voor starters.
Hoe werkt het?
- Je leent het maximale bedrag bij de bank (100% van de woningwaarde)
- Via de Starterslening kun je nog wat extra lenen
- Ideaal als je huis net iets duurder is dan je maximale hypotheek
- Ook handig voor de kosten koper (notaris, taxatie, etc.)
Meer weten over de Starterslening? Lees dan ook: Je eerste huis kopen met de Starterslening
Tips huis kopen als zzp’er
Naast de inkomenseis stellen banken vaak nog aanvullende voorwaarden aan zzp’ers voor hun hypotheken. Let hier goed op, want dit kan impact hebben op hoeveel je kunt lenen:
Veelvoorkomende aanvullende voorwaarden:
- Je mag maar tot 90% van de woningwaarde lenen (in plaats van 100%)
- Je inkomen wordt maar voor 90% of 75% meegenomen in de berekening
- Strengere eisen aan je spaargeld en reserveringen
- Minimaal aantal vaste klanten/contracten
Tip: Vraag altijd expliciet naar deze voorwaarden. Ze kunnen vrij grote impact hebben op je maximale hypotheek!
Het verschil tussen banken: waar ben je het beste af als zzp’er in 2026?
Uit praktijkervaringen van zzp’ers en onszelf blijkt dat er grote verschillen zijn tussen banken. Waar de ene bank “nee” zegt, zegt de andere bank “ja”.
Banken die in 2026 als zzp’er-vriendelijk bekend staan:
- Rabobank: Bekend als coulant, accepteert soms zelfs minder dan 6 maanden ondernemerschap
- ABN AMRO: Goede mogelijkheden, vooral met hun Inkomensverklaring Ondernemer
- a.s.r.: Komt vaak goed uit de bus bij onafhankelijke adviseurs
- Argenta: Relatief nieuwe speler, vaak scherp voor zzp’ers
Welke documenten heb je nodig om een huis te kopen als freelancer?
Bij een hypotheekaanvraag kost het verzamelen van documenten veel tijd. Vooral zzp’ers moeten behoorlijk wat informatie overleggen. Met onze checklist kun je alvast wat voorwerk doen:
Persoonlijke documenten
- Kopie van je paspoort of identiteitskaart
- Afschrift van je spaarrekening(en)
- Eventuele pensioengegevens
- KvK-inschrijving
- Polis arbeidsongeschiktheidsverzekering (als je die hebt)
Ben je langer dan 3 jaar zzp’er? Dan heb je nodig:
- Jaarcijfers van de afgelopen 3 jaar
- Belastingaangiftes en -aanslagen van de afgelopen 3 jaar
- Inkomensverklaring ondernemer (voor NHG, soms ook voor gewone hypotheek)
Ben je korter dan 3 jaar zzp’er? Dan heb je nodig:
- Jaarcijfers van alle jaren dat je als zzp’er actief bent
- Prognose van een accountant voor de komende periode
- Informatie over je loon- en arbeidsverleden (op te vragen via Mijn UWV)
- Inkomensverklaring ondernemer (verplicht voor NHG)
- Eventuele arbeidscontracten uit het verleden in dezelfde branche
Voor je nieuwe huis
- Kopie van het koopcontract
- Taxatierapport
- Bouwkundig rapport (als de bank daarom vraagt)
Aanvullende documenten
- Bij een aanvullende lening of schenking van ouders: getekende overeenkomst
- Bij energiebesparende maatregelen: verbouwingsspecificatie met begroting
- Bij schulden: bewijs van financiële verplichtingen
- Bij studieschulden: DUO-afschrift met bewijs van studieschuld
- Na scheiding: echtscheidingsconvenant en beschikking
Handige tips voor documentenverzameling:
- Vraag je boekhouder om de documenten voor je te verzamelen (scheelt tijd!)
- Informeer van tevoren of je hiervoor moet betalen
- Bespreek met je boekhouder of hij/zij bereid is extra toelichting te geven aan de bank
- Zorg dat alles actueel is. Oude documenten worden vaak niet geaccepteerd
Tips huis kopen als zzp’er
Wil jij als zzp’er een huis gaan kopen, dan helpen deze tips je verder bij het aanvragen van een hypotheek:
1. Vraag een hypotheekadviseur om advies
Dit is echt een must! DoorKoen kan je verder helpen met alle mogelijkheden. Een goede adviseur kent de verschillen tussen banken en weet bij welke bank jouw profiel het beste past.
2. Zet je administratie op orde
- Jaarcijfers van de afgelopen 3 jaar netjes op een rij
- Zorg dat je boekhouding klopt en actueel is
- Laat je accountant een prognose maken voor het komende jaar
3. Check je verzekeringen
Het helpt enorm als je verzekerd bent bij arbeidsongeschiktheid en bij overlijden. Sommige banken eisen dit zelfs.
4. Zorg voor voldoende eigen geld
- Je kunt maximaal 100% van de marktwaarde lenen
- Alle bijkomende kosten (kosten koper) zijn voor eigen rekening
- Dat is meestal zo’n 6% van de aankoopprijs (bij een huis van €400.000 dus €24.000)
5. Houd spaargeld achter de hand
Zorg dat je spaargeld achter de hand hebt voor periodes dat je minder verdient. Banken willen vaak zien dat je minimaal 3-6 maanden uitgaven achter de hand hebt.
6. Bereid je goed voor op het gesprek
Neem de juiste documenten mee naar je hypotheekafspraak. Denk onder andere aan je KvK-inschrijving, jaarcijfers of inkomensverklaring, prognose en pensioenoverzicht.
7. Wees realistisch over je inkomen
Had je een topjaar? Mooi, maar banken kijken naar gemiddelden en stabiliteit. Eén goed jaar compenseert niet automatisch twee mindere jaren.
8. Denk na over timing
Net je belastingaangifte gedaan en komt er een flinke naheffing? Wacht dan even met je hypotheekaanvraag. Banken schrikken van hoge belastingschulden.
Huis kopen als zzp’er met doorKoen
Klaar om te starten? Heb je als zzp’er plannen om een huis te kopen? Neem dan contact op met DoorKoen voor een vrijblijvend adviesgesprek. We kijken samen naar jouw situatie en mogelijkheden. Zo weet je precies waar je staat en wat er nodig is om jouw droomhuis te bemachtigen!
