Uit elkaar gaan met koophuis in 2026: alles wat je moet weten

Wanneer jij en je partner in 2026 uit elkaar gaan en jullie hebben samen een koophuis, komt er veel op je af. Niet alleen emotioneel, maar ook op juridisch en financieel gebied zijn er belangrijke zaken die geregeld moeten worden. In dit artikel nemen we je stap voor stap mee door de belangrijkste aandachtspunten, inclusief de nieuwste wetswijzigingen en fiscale regels die in 2026 van kracht zijn.

Situaties bij uit elkaar gaan met een koophuis:

Er zijn verschillende scenario’s mogelijk wanneer je gaat scheiden en een gezamenlijke koopwoning hebt:

• Een van jullie blijft in de koopwoning, de ander vertrekt 
• Jullie verkopen de woning 
• Jullie blijven beide eigenaar van de woning en verhuren deze aan derden
• Jullie blijven beide eigenaar maar één van jullie blijft in de woning wonen

Laten we deze situaties één voor één bespreken, met goede voorbeelden en cijfers.

1. Een van jullie blijft in de woning, de ander vertrekt

Overwaarde of restschuld bepalen

Het eerste wat je moet doen, is de huidige waarde van de woning vaststellen. In 2026 is de woningmarkt gestabiliseerd na enkele jaren van fluctuaties. Stel, jullie woning wordt getaxeerd op €400.000. De openstaande hypotheek bedraagt €300.000.

Overwaarde: €400.000 (waarde woning) – €300.000 (hypotheek) = €100.000 overwaarde.

Uitkoopsom: De vertrekkende partner heeft recht op de helft van de overwaarde: €50.000.

Voorbeeldberekening uitkopen bij overwaarde in 2026

Blijvende partner moet financieren:

– Overnemen hypotheekdeel van vertrekkende partner: €150.000.
– Uitkoopsom overwaarde aan vertrekkende partner: €50.000.
– Totale financieringsbehoefte: €200.000.

De blijvende partner moet dus een hypotheek van €200.000 kunnen krijgen om in de woning te blijven.

❥ Financiële haalbaarheid toetsen

In 2026 zijn de leennormen iets versoepeld ten opzichte van voorgaande jaren, met name voor eenverdieners. Toch blijft het belangrijk om te toetsen of je het benodigde bedrag kunt lenen op basis van je inkomen. Zeker aangezien banken ook wat strenger zijn geworden. Als de inkomenstoets niet lukt, dan mag de bank weigeren ook al willen jullie het samen.

• Inkomenstoetsing: Banken kijken naar je bruto jaarinkomen, maar ook naar eventuele alimentatieverplichtingen.
  
• Alimentatie invloed: Als je partneralimentatie moet betalen, verlaagt dit je maximale leencapaciteit.

Lees ook: Overbieden: nodig of overbodig?

❥ Hypotheek op één naam zetten

Als de blijvende partner de financiering rondkrijgt, moet de hypotheek op zijn of haar naam worden gezet. Dit heet “ontslag uit hoofdelijke aansprakelijkheid” voor de vertrekkende partner.

• Procedure in 2026 Banken vereisen een recente taxatie en een inkomensverklaring volgens de nieuwste normen.
  
• Kosten: Notariskosten voor het opstellen van een akte van verdeling bedragen gemiddeld €800 tot €1.200 in 2026.

❥ Fiscale aandachtspunten

• Hypotheekrenteaftrek: De blijvende partner kan de volledige hypotheekrente blijven aftrekken, mits voldaan wordt aan de fiscale voorwaarden. Lees hier meer over de hypotheekrenteverwachting in 2026.
  
• Eigenwoningforfait: De vertrekkende partner hoeft dit niet meer op te geven na het overdragen van het eigendom.

2. Jullie verkopen de woning

Als geen van beiden in de woning wil of kan blijven, is verkoop de volgende optie.

Overwaarde of restschuld bij verkoop

Voorbeeld overwaarde:

• Verkoopprijs woning: €400.000.
• Openstaande hypotheek: €300.000.
• Overwaarde: €100.000.

Ieder ontvangt €50.000 na aflossing hypotheek en aftrek van verkoopkosten.

Voorbeeld restschuld:

• Verkoopprijs woning: €280.000.
• Openstaande hypotheek: €300.000.
• Restschuld: €20.000.

Ieder moet €10.000 bijleggen om de hypotheek volledig af te lossen.

❥ Verkoop met restschuld

In 2026 zijn er enkele belangrijke punten ten opzichte van voorgaande jaren:

1. Persoonlijke lening: Tegen een vaak hogere rente dan de hypotheek.
2. Eigen middelen: Spaargeld gebruiken om restschuld af te lossen. Lees ook: Hoeveel spaargeld nodig om eigen huis te kopen?
3. NHG-dekking: Als de hypotheek onder de Nationale Hypotheek Garantie valt en aan de voorwaarden wordt voldaan, kan NHG de restschuld kwijtschelden.

Lees ook: Een eigen woning? Deze kosten zijn fiscaal aftrekbaar!

❥ Let op de verkoopkosten

• Makelaarskosten: Gemiddeld 1% tot 1,5% van de verkoopprijs.
• Notariskosten: Voor de afhandeling van de verkoop.
• Eventuele boeterente: Bij vervroegde aflossing van de hypotheek. Lees hier meer over de boeterente.

3. Jullie blijven beide eigenaar en verhuren de woning aan derden

Deze optie wordt vaak overwogen als verkoop niet mogelijk is of als er sprake is van een aanzienlijke restschuld.

Belangrijke overwegingen

Toestemming van de bank: In 2026 zijn banken strenger geworden met het geven van toestemming voor verhuur van hypothecair verbonden woningen.

Hypotheekvorm aanpassen: Mogelijk moet de hypotheek worden omgezet naar een verhuurhypotheek, vaak met een hogere rente.

Huurrecht en flexibiliteit:
Sinds 2024 zijn tijdelijke huurcontracten zeer beperkt, je moet sneller verhuren via een vast contract. Dat maakt verhuren wel minder aantrekkelijk, zeker als tussenoplossing.

Fiscale gevolgen:
– De woning verhuist van box 1 (eigen woning) naar box 3 (inkomen uit sparen en beleggen).
– Huurinkomsten zijn meestal onbelast, maar de waarde van de woning minus de hypotheekschuld wordt belast in box 3.

❥ Praktische zaken

• Huurdersrechten: In 2025 zijn de huurrechten versterkt; het kan moeilijker zijn om huurders te laten vertrekken als je later zelf weer in de woning wilt wonen.
  
• Afspraken tussen ex-partners: Leg alles schriftelijk vast, zoals verdeling van huurinkomsten en kosten voor onderhoud.

Lees ook: Je huidige huis verhuren en een nieuw huis kopen? Dit moet je weten.

4. Jullie blijven beide eigenaar, maar één van jullie blijft in de woning wonen

Dit is vaak een tijdelijke oplossing, bijvoorbeeld om continuïteit voor de kinderen te waarborgen.

Afspraken maken

• Hypotheeklasten: Wie betaalt welk deel? Vaak betaalt de blijvende partner de hypotheeklasten.
  
• Gebruik van de woning: De vertrekkende partner stelt zijn of haar deel van de woning ter beschikking aan de ander.
  
• Duur van de regeling: Spreek een duidelijke termijn af, bijvoorbeeld twee jaar.

❥ Fiscale aandachtspunten

• Eigenwoningforfait en hypotheekrenteaftrek: De vertrekkende partner heeft nog maximaal twee jaar recht op hypotheekrenteaftrek voor zijn of haar deel, ondanks dat de persoon er niet meer woont. Dit heet de scheidingsregeling. Voorwaarde is wel dat de rente daadwerkelijk wordt betaald.

• Partneralimentatie in natura: Het ter beschikking stellen van het woongedeelte kan fiscaal worden gezien als betaling van partneralimentatie.

❥ Risico’s

• Hoofdelijke aansprakelijkheid blijft: Beide partners blijven aansprakelijk voor de volledige hypotheekschuld.
  
• Beperkte leencapaciteit: De vertrekkende partner kan moeilijker een nieuwe hypotheek krijgen, omdat de oude hypotheek blijft meetellen in de financiële verplichtingen.

Uit elkaar gaan met koophuis: belangrijke punten voor 2026

Alimentatieregels

Maximale duur partneralimentatie blijft 5 jaar, zoals vastgesteld in 2020. Er zijn geen wijzigingen in de duur, maar de indexering van alimentatiebedragen is in 2026 aangepast aan de inflatie, naar een percentage van 4,6%.

Pensioenverevening

Wet verevening pensioenrechten bij Scheiding is volledig van kracht in 2026.

• Conversie van pensioenrechten: Ex-partners krijgen ieder een zelfstandig recht op ouderdomspensioen.
  
• Actie vereist binnen 2 jaar: Om aanspraak te maken op verevening, moet je binnen 2 jaar na de scheiding het pensioenfonds informeren.

Er ligt sinds 2022 een nieuw wetvoorstel die de huidige ‘verevening’ vervangt voor pensioenverdeling bij scheiding 2022. Deze nieuwe regels worden telkens uitgesteld, met momenteel 2027/2028 op de planning.

Hypotheekrenteaftrek

• Verdere afbouw maximale aftrekpercentage: In 2026 is het maximale aftrekpercentage 37,56%. Dit betekent dat je minder belastingvoordeel hebt bij het aftrekken van hypotheekrente, en
  
• Eigenwoningforfait aangepast: Het percentage blijft in 2026 gelijk op 0,35% van de WOZ-waarde voor woningen met een waarde tot 1,33 miljoen euro. Voor woningen vanaf 1,33 miljoen geldt een percentage van 2,35%

Nationale NHG

• Kostengrens verhoogd: De NHG-grens is in 2026 verhoogd naar €470.000. Lees hier meer over de NHG kostengrens.
• Voorwaarden bij scheiding: NHG biedt bij scheiding mogelijkheden om in de woning te blijven wonen, mits je aan de inkomensnormen voldoet.

Belastingtechnische aspecten bij scheiden met een koophuis in 2026

❥ Aangifte inkomstenbelasting

• Samen of apart aangeven: In het jaar van scheiding kun je ervoor kiezen om gezamenlijk of afzonderlijk aangifte te doen.
  
• Verdeling van inkomsten en aftrekposten: Maak duidelijke afspraken over wie welk deel van het eigenwoningforfait en de hypotheekrenteaftrek opgeeft.

Lees ook: Scheiden en hypotheek: belangrijke overwegingen en informatie

❥ Hypotheekrenteaftrek na scheiding

• Tijdelijk twee woningen: Je kunt maximaal twee jaar de hypotheekrente aftrekken van de voormalige gezamenlijke woning, mits deze te koop staat en je er zelf niet meer woont.
  
• Let op de voorwaarden: De regeling geldt alleen als de woning leeg staat en te koop wordt aangeboden.

Stappenplan bij uit elkaar gaan met een koophuis in 2026

De eerste stap bij het uit elkaar gaan met een koophuis is het laten vaststellen van de actuele waarde van de woning. Dit doe je door een erkende taxateur in te schakelen. Vervolgens breng je de financiële situatie in kaart. Dit omvat het inzicht krijgen in de openstaande hypotheekschuld, het berekenen van eventuele overwaarde of restschuld en het bepalen van je individuele leencapaciteit bij banken. Het is belangrijk om precies te weten wat financieel haalbaar is, vooral als een van jullie in de woning wil blijven.

Daarna moeten de juridische afspraken worden vastgelegd. Dit gebeurt in een echtscheidingsconvenant waarin je samen afspraken maakt over de verdeling van de woning, eventuele alimentatie en de pensioenrechten. Als jullie het niet eens kunnen worden, kun je de hulp inschakelen van een mediator of advocaat om tot een acceptabele oplossing te komen.

In de volgende fase neem je contact op met de hypotheekverstrekker om te bespreken wat er mogelijk is met de huidige hypotheek. Als de woning van eigenaar wisselt, is het noodzakelijk dat een notaris een akte van verdeling opstelt. Dit document is nodig om het eigendom officieel over te dragen.

Tot slot informeer je relevante instanties over de veranderingen in je situatie. Geef bijvoorbeeld wijzigingen door aan de Belastingdienst, pas je inschrijving in de Basisregistratie Personen bij de gemeente aan, en informeer pensioenfondsen over de scheiding, zodat de pensioenverevening goed geregeld wordt.

Hulp nodig? Schakel een financieel adviseur van doorKoen in!

Uit elkaar gaan met een koophuis in 2026 brengt verschillende financiële en juridische uitdagingen met zich mee. Door goed geïnformeerd te zijn over de actuele regels en wetswijzigingen, en door concrete afspraken te maken met je ex-partner, kun je deze periode zo soepel mogelijk laten verlopen. Vergeet niet om professionele hulp in te schakelen waar nodig, zodat je zeker weet dat alles correct wordt afgehandeld.

Heb je nog vragen of behoefte aan persoonlijk advies? Neem dan contact op met een financieel adviseur of juridisch expert die gespecialiseerd is in scheidingen en hypotheken. Zij kunnen je helpen om de juiste keuzes te maken voor jouw specifieke situatie.