Happy 2025! Heb je goede voornemens vor 2025? Misschien staat er wel eentje met stip bovenaan je lijst: een eigen huis kopen. Maarja, de huizenmarkt is nog steeds oververhit. Vraagprijzen die door het dak gaan, concurrenten die je net voor zijn en ja … het blijft maar krap.
De verwachting? Dat de huizenprijzen dit jaar gemiddeld met zo’n 7% stijgen. Overbieden? Dat is in veel regio’s nog steeds de standaard. Niet bepaald een fijne boodschap, maar wel de realiteit. Gelukkig betekent dat niet dat het onmogelijk is. Het draait allemaal om de juiste voorbereiding en een goed plan.
Waarom is overbieden nog steeds zo belangrijk? En hoe bepaal je wat je kunt bieden in 2025? Je leest het hieronder.
Wordt er nog overboden in 2025?
Ja, overbieden is in 2025 nog steeds aan de orde van de dag. In steden zoals Amsterdam, Rotterdam en Utrecht bieden kopers in ongeveer 80% van de gevallen boven de vraagprijs. Dit komt door de aanhoudende schaarste en de aantrekkingskracht van deze steden. In de grote steden ligt het gemiddelde overbiedingspercentage momenteel rond de 8% tot 10% boven de vraagprijs. In Amsterdam betekent dit bijvoorbeeld dat bij een vraagprijs van €550.000, een extra €44.000 bovenop de vraagprijs meestal nodig is om een kans te maken.
Ben jij van plan om over te bieden? Reken dan eerst goed uit hoeveel je kunt lenen en wat dat betekent voor je maandelijkse uitgaven. Je wilt later niet met je handen in het haar zitten omdat je te veel hebt betaald. Een tip: bekijk alvast de actuele hypotheekrentes en rekenvoorbeelden op websites van grote banken zoals ING, Rabobank of ABN AMRO om een realistisch beeld te krijgen van wat je kunt verwachten.
De huizenprijzen: wat kunnen we in Q1 2025 verwachten?
Na een korte daling in 2023 (ongeveer 6%), is de huizenmarkt in 2024 hersteld en stegen de prijzen opnieuw. Vooral de schaarste aan woningen en de licht dalende hypotheekrente zorgden ervoor dat de prijzen aan het einde van 2024 en begin 2025 zullen blijven stijgen. Kopers zien dat hun budget krapper wordt, omdat er minder aanbod is in hun prijsklasse. Meer weten over de huizenprijzen in 2025? Lees dan ook: De huizenmarkt in 2025. Wat kunnen we verwachten?
Hoeveel moet je overbieden in Q1 2025?
In Amsterdam moet je gemiddeld rond de 8% tot 10% boven de vraagprijs bieden, wat oploopt tot 15% in zeer gewilde buurten. In steden als Utrecht en Den Haag is overbieden met 7% tot 10% ook steeds vaker de norm. Echter, het exacte percentage hangt sterk af van de specifieke woning en locatie. Maar hoeveel moet dat bedrag dan precies zijn? Bied in ieder geval nóóit meer dan wat je kunt lenen, en vergeet niet dat je ook nog wat geld nodig hebt voor als er iets aan het huis moet gebeuren. Het is slim om met jezelf een budget af te spreken en daar niet overheen te gaan. Begin daarnaast met een bod dat lager is dan wat je maximaal kunt uitgeven. Zo houd je nog wat ruimte over om te onderhandelen, voor het geval de verkopers met een hoger bod terugkomen.
Hoeveel je precies moet overbieden hangt echt af van waar je wilt wonen. In de grote steden zal je waarschijnlijk meer moeten bieden om kans te maken. Maar er is geen vast regeltje voor hoeveel procent dat moet zijn. Een hypotheekadviseur kan je hier goed mee helpen. Die weet precies wat er speelt in de regio waar jij een huis zoekt. Het is daarom altijd aan te raden om contact op te nemen met een hypotheekadviseur van doorKoen. Vergeet ook geen taxatierapport op te vragen!
Overbieden Amsterdam 2025: Hoe staat de markt ervoor in Q1?
De Amsterdamse woningmarkt blijft in 2025 onverminderd krap. Begin 2025 zien we waarschijnlijk dat 80% van de woningen boven de vraagprijs wordt verkocht. In gewilde wijken zoals De Pijp en Oud-West zal het gemiddelde bedrag dat bovenop de vraagprijs wordt geboden tussen de €40.000 en €50.000 liggen. Stel je hebt je zinnen gezet op een huis met een vraagprijs van €550.000 — houd er dan rekening mee dat je al snel rond de €594.000 kwijt bent om uberhaupt een kans te maken. Ja, slik.
Meer weten? Lees dan ook: Actuele verwachtingen voor de Amsterdamse huizenmarkt
Half 2024 leek het even alsof er wat lucht kwam. Het woningaanbod steeg een klein beetje, maar die hoop vervloog snel: eind 2024 was het aanbod alweer met 12% afgenomen ten opzichte van het jaar ervoor. Nieuwbouwprojecten, zoals in het Amstelkwartier en Amstel III beloven op termijn wat verlichting, maar veel van deze woningen zijn pas na 2025 beschikbaar. Ondertussen blijft de druk op kopers groot.
Wil je een woning bemachtigen? Dan moet je reëel zijn. Overbieden is in veel gevallen een must, en het loont om precies te weten wat je kunt lenen. Hoewel hypotheekrentes begin 2025 licht zijn gedaald, blijven de huizenprijzen torenhoog. Een goed gesprek met een hypotheekadviseur kan je helpen inzicht te krijgen in wat financieel haalbaar is. En belangrijker nog: waar je grenzen liggen. Je wilt straks niet met een huis én kopzorgen eindigen.
Overbieden meefinancieren: kan dat in 2025?
In 2025 kun je nog steeds maximaal 100% van de taxatiewaarde van een woning financieren via een hypotheek. Dat klinkt fijn, maar het betekent ook dat je eigen geld moet hebben als je boven de vraagprijs biedt en de taxatiewaarde lager uitvalt dan jouw bod.
Stel je hebt een woning op het oog met een vraagprijs van €300.000. De taxateur schat de waarde in op €310.000. In dat geval kun je maximaal €310.000 financieren, waardoor je €10.000 ruimte hebt om overbieden of kosten koper mee te nemen in je hypotheek. Maar stel dat de taxatiewaarde lager wordt ingeschat, bijvoorbeeld op €290.000. Dan moet je het verschil tussen je bod en de taxatiewaarde uit eigen zak betalen. Dit geldt ook voor eventuele kosten koper. Lees ook: Kun je een huis kopen zonder eigen geld?
De realiteit? In Amsterdam worden de meeste woningen voor hun taxatiewaarde of zelfs daarboven verkocht. Dit maakt het meefinancieren van een overbieding vaak niet mogelijk. Zorg dat je goed advies inwint voordat je een bod uitbrengt, zodat je weet waar je financieel aan toe bent. Laat een hypotheekadviseur met je meedenken en voorkom verrassingen achteraf.
Lees ook: Hypotheek meenemen: doen of niet?
Nog een tip: Houd niet alleen rekening met de kosten van het huis zelf, maar ook met bijkomende uitgaven voor eventuele renovaties of verhuizing. Een strak plan maakt je avontuur op de Amsterdamse huizenmarkt net iets minder stressvol. Succes!
Overwaarde inzetten voor overbieden
Heb je al een huis en ben je van plan om in 2025 een nieuwe woning te kopen? Dan kun je de overwaarde van je huidige woning gebruiken om een hoger bod uit te brengen op je nieuwe droomhuis. Deze overwaarde kan dienen als buffer voor extra kosten of om het overbieden haalbaar te maken. Let wel op: voor een nieuwe hypotheek heb je een recent taxatierapport nodig, meestal niet ouder dan 3 tot 6 maanden, afhankelijk van de bank. Een actuele taxatie geeft je inzicht in je maximale leenmogelijkheden.
Lees ook: Hypotheek oversluiten, iets voor jou?
Tip: Maak samen met je hypotheekadviseur een berekening om te zien of je geplande overbieding binnen je budget past en welke maandlasten daarbij horen. Zo kom je niet voor verrassingen te staan.
Lees ook: Wat zijn ontbindende voorwaarden?
Lees ook: Ouders garant staat hypotheek: hoe werkt het in 2024/2025?
Actuele feiten over de Amsterdamse woningmarkt in 2025
- Gemiddelde verkoopprijs: Begin 2025 ligt de gemiddelde verkoopprijs van een woning in Nederland rond de €475.000. In Amsterdam liggen de prijzen fors hoger, vooral in populaire wijken als de Jordaan (1,2 miljoen euro) en De Pijp (1,8 miljoen euro), waar de vraag groot blijft.
- Overbiedingen: Landelijk bieden kopers gemiddeld 7% boven de vraagprijs, terwijl in Amsterdam dit percentage rond de 10% ligt. Voor een woning in Amsterdam met een vraagprijs van €500.000 komt dit neer op een overbieding van ongeveer €60.000. De overbiedingen zijn het afgelopen kwartaal verder gestegen door de beperkte woningvoorraad en aanhoudende vraag.
- Percentage huizen boven vraagprijs verkocht: Ongeveer 72% van de woningen in Nederland wordt momenteel boven de vraagprijs verkocht. In de grote steden is dit percentage nog hoger, met 83% van de woningen in Amsterdam, Rotterdam en Utrecht die voor meer dan de vraagprijs verkocht worden.
- Vraagprijs versus marktwaarde: Zo’n 58% van de woningen wordt aangeboden onder de getaxeerde marktwaarde, wat zorgt voor snelle verkoop en overbiedingen. Een woning in Amsterdam-Noord met een vraagprijs van €475.000 kan bijvoorbeeld een marktwaarde hebben van €500.000, waardoor het voor kopers aantrekkelijk is om extra te bieden. Lees hier meer over een appartement kopen in Amsterdam Noord.
- Verschil tussen goedkope en dure huizen: In goedkopere wijken zoals Nieuw-West wordt gemiddeld 5% boven de vraagprijs geboden, terwijl in duurdere wijken zoals Amsterdam-Zuid het verschil soms(!) minder dan 0,5% bedraagt, omdat vraagprijzen daar al hoger zijn.
- Appartementen versus woonhuizen: Appartementen zijn in Amsterdam zeer gewild en worden gemiddeld voor 7% boven de vraagprijs verkocht. Voor woonhuizen ligt dat percentage op 5%, al hangt het sterk af van de locatie.
- Energielabels: Energiezuinige woningen met een label A of B zijn razend populair en worden vaak voor meer dan 10% boven de vraagprijs verkocht. Kopers willen de lange termijnvoordelen van lagere energiekosten graag meepakken.
- Bouwjaren: Woningen uit de jaren ‘60 en ‘70, zoals in Buitenveldert en Slotervaart, blijven aantrekkelijk vanwege hun ruimere opzet. Hier wordt gemiddeld 6% boven de vraagprijs geboden.
Advies nodig bij overbieden in 2025? doorKoen helpt je graag!
Het zelf inschatten van een passend bod kan risicovol zijn. Je wilt immers niet over een paar jaar met een restschuld blijven zitten. Om zeker te zijn van je bod, is het raadzaam een hypotheekadviseur te raadplegen, zoals een van de experts van doorKoen. Wij hebben actuele marktkennis en kunnen je begeleiden bij het bepalen van een haalbaar bod in jouw gewenste regio. Zo weet je zeker dat je niet te veel betaalt, ook als overbieden nodig is om een woning te bemachtigen.
