In de tweede helft van 2024 blijven de prijzen van huizen stijgen, met een verwachte stijging van zo’n 4% tot 9%. Dit klinkt misschien veel, maar er is ook goed nieuws: hoewel de hypotheekrentes momenteel hoog zijn, zijn ze de laatste tijd aan het dalen. Dit kan betekenen dat mensen met een vast inkomen toch iets makkelijker een huis kunnen kopen. Het overbieden, dat we de afgelopen jaren veel zagen, gaat waarschijnlijk ook in de rest van 2024 door. Maar hoeveel moet je overbieden in de tweede helft van 2024? En waarom eigenlijk? Je leest het hieronder.
Wordt er nog overboden in 2024?
In 2023 was overbieden lange tijd niet meer nodig, maar sinds een paar maanden wordt er weer steeds meer overboden. Deze ontwikkeling zal zich waarschijnlijk gewoon voortzetten in de rest van 2024.
Dus ja, er wordt momenteel weer vaak overboden. Meer dan de helft van de huizenzoekers moest in de afgelopen maanden boven de vraagprijs bieden, vooral in steden zoals Amsterdam, Rotterdam en Utrecht. Dit komt door de krapte op de huizenmarkt en het beperkte aanbod.
Let op: Ben jij van plan om over te bieden? Reken dan eerst goed uit hoeveel je kunt lenen en wat dat betekent voor je maandelijkse uitgaven. Je wilt later niet met je handen in het haar zitten, omdat je te veel hebt betaald. Een tip: bekijk alvast de actuele hypotheekrentes en rekenvoorbeelden op websites van grote banken zoals ING, Rabobank of ABN AMRO om een realistisch beeld te krijgen van wat je kunt verwachten.
De huizenprijzen: Wat staat ons te wachten in 2024?
Het zit zo: de prijzen van huizen gaan maar één kant op, en dat is omhoog. Na een kleine dip in 2023, waarbij de prijzen bijna met 6% daalden, zien we nu weer een stijging. De meeste voorspellingen geven aan dat de huizenprijzen in 2024 met 4% tot 10% zullen stijgen (oktober 2024), afhankelijk van de regio en het type woning.
Dit komt doordat er simpelweg niet genoeg huizen zijn. Er komen minder nieuwe huizen bij, en dat maakt de situatie alleen maar krapper. Voor de rest van 2024 denken we dat de prijzen nog verder gaan stijgen. Vooral als je voor het eerst een huis koopt, kan dit best lastig zijn. Er is gewoon minder keuze binnen je budget. Lees hiervoor ook: Huis kopen als starter? Dít komt erbij kijken.
Meer weten over de huizenprijzen in 2024? Lees dan ook: De huizenmarkt in 2024. Wat kunnen we verwachten?
Hoeveel moet je overbieden op een huis in 2024?
Overbieden is soms nodig om je droomhuis te krijgen, vooral in populaire steden. In steden zoals Amsterdam kan het overbieden oplopen tot wel 15% boven de vraagprijs. In andere steden zoals Utrecht en Den Haag is overbieden met 10% ook al de norm geworden. Echter, het exacte percentage hangt sterk af van de specifieke woning en locatie. Maar hoeveel moet dat bedrag dan precies zijn? Bied in ieder geval nóóit meer dan wat je kunt lenen, en vergeet niet dat je ook nog wat geld nodig hebt voor als er iets aan het huis moet gebeuren. Het is slim om met jezelf een budget af te spreken en daar niet overheen te gaan. Begin daarnaast met een bod dat lager is dan wat je maximaal kunt uitgeven. Zo houd je nog wat ruimte over om te onderhandelen, voor het geval de verkopers met een hoger bod terugkomen.
Hoeveel je precies moet overbieden hangt echt af van waar je wilt wonen. In de grote steden zal je waarschijnlijk meer moeten bieden om kans te maken. Maar, er is geen vast regeltje voor hoeveel procent dat moet zijn. Een hypotheekadviseur kan je hier goed mee helpen. Die weet precies wat er speelt in de regio waar jij een huis zoekt. Het is daarom altijd aan te raden om contact op te nemen met een hypotheekadviseur van doorKoen. Vergeet ook geen taxatierapport op te vragen!
Overbieden Amsterdam 2024
Voor huizenkopers in Amsterdam is de concurrentie groot. Amsterdam is en blijft nu eenmaal een hotspot voor woningzoekenden. De woningmarkt in Amsterdam heeft het afgelopen kwartaal een “zorgwekkend niveau” van krapte bereikt, volgens de Makelaarsvereniging Amsterdam (MVA). De afgelopen maanden was er even wat meer aanbod, maar dat is net zo snel weer verdwenen. De prijzen? Die blijven stijgen. Afgelopen jaar zagen we de huizenprijzen in Amsterdam met zo’n 2% omhoog gaan. Wil je een huis in Amsterdam, dan ontkom je bijna niet aan overbieden. Amsterdamse huizenkopers hebben in de afgelopen 3 maanden meer voor een huis betaald dan de vraagprijs. Dit gaat om 80% van de verkochte woningen. Gemiddeld boden mensen zo’n 8% over. Kopers betaalden gemiddeld ruim 8 procent boven de vraagprijs. Dus heb je ’n mooi Amsterdams stekkie van €550.000 op het oog? Houd er dan rekening mee dat je in ieder geval €44.000 moet overbieden om kans te maken.
Meer weten? Lees dan ook: Actuele verwachtingen voor de Amsterdamse huizenmarkt
Toch is er ook positief nieuws voor de Amsterdamse huizenkopers: in het tweede kwartaal van 2024 werden er flink meer woningen te koop gezet. Dat is fijn, want dat zorgt voor meer keus voor kopers. Toch zijn er ook gemengde signalen. Hoewel je misschien hebt gehoord dat investeerders hun huurwoningen massaal verkopen, zien we dat het totale aantal te koop staande woningen juist is afgenomen met ongeveer 12% in vergelijking met vorig jaar. Dit komt mede door de aanhoudende vraag naar woningen en de diverse nieuwbouwprojecten die momenteel in ontwikkeling zijn, zoals in het Amstelkwartier en Amstel III, waar duizenden nieuwe woningen worden gerealiseerd.
Overbieden meefinancieren
In 2024 kun je maximaal 100% van de woningwaarde lenen. Deze waarde wordt vastgesteld door een taxateur, en je kunt overbieden alleen meefinancieren in de hypotheek als de woningwaarde door de taxateur hoger wordt geschat dan de koopprijs van de woning.
Bijvoorbeeld: Je hebt een woning op het oog met een koopprijs van €300.000, maar de taxateur schat de waarde van de woning op €310.000. In dit geval kun je maximaal €310.000 lenen en kun je tot €10.000 meefinancieren in de hypotheek voor overbieden of kosten koper. Wordt de waarde van de woning echter lager geschat, bijvoorbeeld €290.000, dan zul je de overige €10.000 en de eventuele kosten voor overbieden uit eigen middelen moeten betalen. Lees ook: Kun je een huis kopen zonder eigen geld?
In de praktijk worden huizen in 2024 zelden voor een lagere prijs aangeboden dan de woningwaarde, waardoor overbieden meefinancieren in de hypotheek vaak niet mogelijk is.
Lees ook: Hypotheek meenemen: doen of niet?
Overwaarde gebruiken voor overbieden
Als je al een huis hebt en op zoek bent naar een nieuw huis, kun je de overwaarde van je oude huis gebruiken voor overbieden. In 2024 mag je maximaal 100% van de woningwaarde van een huis lenen. De overwaarde die je meeneemt vanuit je oude huis kun je dan gebruiken om te overbieden. Lees ook: Hypotheek oversluiten, iets voor jou?
Het is belangrijk om te weten wat je woning waard is. Een hogere hypotheek kan van pas komen bij het overbieden. De hoogte van je nieuwe hypotheek hangt af van je inkomen en de waarde van je huidige woning. Bij het afsluiten van een nieuwe hypotheek zul je een taxatierapport moeten laten opstellen dat niet ouder is dan een half jaar en bij sommige geldverstrekkers zelfs niet ouder dan 3 maanden.
Lees ook: Wat zijn ontbindende voorwaarden?
Overbieden 2024: 8 feiten over de huidige (Amsterdamse) woningmarkt
- Gemiddelde verkoopprijs: De doorsnee prijs van een huis in Nederland ligt rond de €468.000. In Amsterdam kan dit bedrag al snel hoger uitvallen, vooral in populaire wijken zoals de Jordaan of De Pijp, waar de vraag het aanbod overtreft.
- Overbiedingen: Gemiddeld bieden kopers nu 4,1% meer dan de vraagprijs. Stel, een appartement in Amsterdam Oost staat te koop voor €400.000, dan eindigt het bieden vaak rond €416.400. Dit kwartaal is het overbieden met 1,5% gestegen, wat aantoont dat de markt steeds competitiever wordt.
- Percentage huizen boven vraagprijs verkocht: Het aantal huizen dat voor meer dan de vraagprijs verkocht wordt, is toegenomen van 57,9% naar 66%. Dit betekent dat bijna twee derde van de huizenkopers meer betaalt dan de oorspronkelijke prijs.
- Vraagprijs versus marktwaarde: 56,1% van de huizen wordt aangeboden onder hun werkelijke marktwaarde. Ter illustratie; een huis in Amsterdam-Noord kan worden aangeboden voor €450.000 terwijl de echte waarde dichter bij €475.000 ligt. Huizenkopers moeten snel handelen en slim bieden in zo’n situatie. Lees hier meer over een appartement kopen in Amsterdam Noord.
- Verschil tussen goedkope en dure huizen: In minder dure wijken zoals Nieuw-West wordt gemiddeld meer boven de vraagprijs geboden (ongeveer 4,4%), terwijl in duurdere wijken zoals Zuid soms (!) zelfs onder de vraagprijs wordt geboden (gaat dan vaak om minder dan 0,5%).
- Appartementen versus huizen: Appartementen zijn erg in trek en worden gemiddeld voor 5,2% boven de vraagprijs verkocht. Voor woonhuizen geldt hierbij een percentage van 3,5%. Appartementen rond het Vondelpark bijvoorbeeld zijn zeer gewild en trekken (veel) hogere biedingen aan.
- Energielabels: Huizen met een energielabel tussen A en D zijn aantrekkelijker in de markt en worden vaak voor meer dan 4% boven de vraagprijs verkocht. Een energiezuinig huis in de Watergraafsmeer kan dus snel verkocht worden voor een hogere prijs dan verwacht.
- Bouwjaren: Woningen gebouwd tussen 1965 en 1984 zijn momenteel zeer in trek. Deze huizen, vaak te vinden in wijken zoals Buitenveldert, Osdorp, Slotervaart etc. worden gemiddeld voor 4,6% boven de vraagprijs verkocht.
Advies nodig bij overbieden in 2024? doorKoen helpt je graag!
In het wilde weg zelf bepalen wat je gaat overbieden is niet verstandig. Je wilt over een paar jaar natuurlijk niet met een enorme restschuld opgescheept zitten. Denk dus aan je toekomst. Voor het beste advies is het slim om contact op te nemen met een van de hypotheekadviseurs van doorKoen. Zij weten precies hoeveel er gemiddeld wordt overboden in bepaalde regio’s en kunnen de waarde van jouw beoogde huis bepalen. Op deze manier weet je zeker dat je niet te veel geld biedt.
