In de laatste maanden van 2024 blijft de huizenmarkt in Nederland zeer competitief, met een verwachte prijsstijging van tussen de 7% en 9% voor het hele jaar, afhankelijk van de regio. De meeste banken, waaronder ABN Amro en Rabobank, verwachten dat deze prijsstijging zich doorzet naar 2025, met een groei van rond de 7%. De hypotheekrentes, die in 2023 nog flink stegen, zijn de laatste maanden weer licht aan het dalen. Dit helpt sommige huizenkopers om hun budget wat op te rekken.
Het overbieden, dat we de afgelopen tijd al veel zagen, gaat waarschijnlijk ook in de rest van 2024 door. Maar hoeveel moet je overbieden in novemer/december 2024? En waarom eigenlijk? Je leest het hieronder.
Wordt er nog overboden in 2024?
Het overbieden is in 2024 weer helemaal terug. Het overbieden is in 2024 weer helemaal terug. In steden zoals Amsterdam, Rotterdam, en Utrecht moeten kopers in 80% van de gevallen boven de vraagprijs bieden. Dit komt door de blijvende schaarste en de aantrekkingskracht van deze steden. In de grote steden ligt het gemiddelde overbiedingspercentage momenteel rond de 8% tot 10% boven de vraagprijs. In Amsterdam bijvoorbeeld betekent dit dat bij een vraagprijs van €550.000, een extra €44.000 bovenop de vraagprijs meestal nodig is om een kans te maken.
Ben jij van plan om over te bieden? Reken dan eerst goed uit hoeveel je kunt lenen en wat dat betekent voor je maandelijkse uitgaven. Je wilt later niet met je handen in het haar zitten, omdat je te veel hebt betaald. Een tip: bekijk alvast de actuele hypotheekrentes en rekenvoorbeelden op websites van grote banken zoals ING, Rabobank of ABN AMRO om een realistisch beeld te krijgen van wat je kunt verwachten.
De huizenprijzen: wat kunnen we in Q4 2024 verwachten?
Na een korte daling in 2023 (ongeveer 6%), is de huizenmarkt in 2024 hersteld en stijgen de prijzen opnieuw. Vooral de schaarste aan woningen en de licht dalende hypotheekrente zorgen ervoor dat de prijzen naar verwachting aan het einde van 2024 en begin 2025 zullen blijven stijgen. Kopers zien dat hun budget krapper wordt, omdat er minder aanbod is in hun prijsklasse. Meer weten over de huizenprijzen in 2024? Lees dan ook: De huizenmarkt in 2024. Wat kunnen we verwachten?
Hoeveel moet je overbieden in Q4 2024?
In Amsterdam moet je gemiddeld rond de 8% tot 10% boven de vraagprijs bieden, wat oploopt tot 15% in zeer gewilde buurten. In steden als Utrecht en Den Haag is overbieden met 7% tot 10% ook steeds vaker de norm. Echter, het exacte percentage hangt sterk af van de specifieke woning en locatie. Maar hoeveel moet dat bedrag dan precies zijn? Bied in ieder geval nóóit meer dan wat je kunt lenen, en vergeet niet dat je ook nog wat geld nodig hebt voor als er iets aan het huis moet gebeuren. Het is slim om met jezelf een budget af te spreken en daar niet overheen te gaan. Begin daarnaast met een bod dat lager is dan wat je maximaal kunt uitgeven. Zo houd je nog wat ruimte over om te onderhandelen, voor het geval de verkopers met een hoger bod terugkomen.
Hoeveel je precies moet overbieden hangt echt af van waar je wilt wonen. In de grote steden zal je waarschijnlijk meer moeten bieden om kans te maken. Maar, er is geen vast regeltje voor hoeveel procent dat moet zijn. Een hypotheekadviseur kan je hier goed mee helpen. Die weet precies wat er speelt in de regio waar jij een huis zoekt. Het is daarom altijd aan te raden om contact op te nemen met een hypotheekadviseur van doorKoen. Vergeet ook geen taxatierapport op te vragen!
Overbieden Amsterdam 2024: de situatie in Q4 2024
De Amsterdamse woningmarkt blijft zeer krap, en in november 2024 is 80% van de woningen verkocht boven de vraagprijs. Voor populaire wijken, zoals De Pijp en Oud-West, ligt het gemiddelde overbod boven de vraagprijs rond €40.000 tot €50.000. Wie dus een huis van €550.000 wil kopen in Amsterdam, moet rekening houden met een totaalbedrag van ongeveer €594.000.
Meer weten? Lees dan ook: Actuele verwachtingen voor de Amsterdamse huizenmarkt
In het tweede kwartaal van 2024 was er even een stijging in het woningaanbod, wat wat lucht leek te geven voor kopers. Maar het aanbod is sindsdien met 12% afgenomen ten opzichte van vorig jaar, wat de druk weer opvoert. Nieuwbouwprojecten zoals in het Amstelkwartier en Amstel III bieden op termijn wel extra woningen, maar veel van deze projecten worden pas na 2025 opgeleverd.
Als koper is het slim om je budget en leenmogelijkheden nauwkeurig te bekijken. Hoewel de hypotheekrentes langzaam dalen, blijven de huizenprijzen in steden als Amsterdam en Utrecht zeer hoog. Reken erop dat je mogelijk moet overbieden om een woning te bemachtigen. Het is verstandig om advies in te winnen bij een hypotheekadviseur, zodat je weet wat haalbaar is en wat je maandlasten worden. Bied niet meer dan je budget toelaat, want de woningmarkt kan uitdagend blijven.
Overbieden meefinancieren in november/december 2024
In 2024 kun je nog steeds maximaal 100% van de woningwaarde financieren met een hypotheek. Deze woningwaarde wordt vastgesteld door een taxateur. Overbieden meefinancieren is alleen mogelijk als de taxateur de waarde van de woning hoger inschat dan de koopprijs.
Stel je hebt een woning in Amterdam op het oog met een vraagprijs van €300.000, maar de taxateur schat de waarde op €310.000. In dat geval kun je maximaal €310.000 financieren, wat betekent dat je tot €10.000 kunt meefinancieren voor overbieden of kosten koper. Wordt de woning echter lager getaxeerd, bijvoorbeeld op €290.000, dan moet je het verschil uit eigen middelen betalen, naast eventuele extra kosten voor overbieden. Dit betekent dat overbieden vaak nog steeds eigen geld vereist, omdat woningen vaak niet voor minder dan hun getaxeerde waarde worden verkocht. Lees ook: Kun je een huis kopen zonder eigen geld?
De meeste woningen worden in 2024 echter voor hun taxatiewaarde of daarboven verkocht, waardoor het meefinancieren van een overbieding in de hypotheek vaak niet mogelijk is. Laat je hierover goed adviseren.
Lees ook: Hypotheek meenemen: doen of niet?
Overwaarde inzetten voor overbieden
Heb je al een woning en wil je een nieuwe kopen? Dan kun je de overwaarde van je huidige woning gebruiken om te overbieden op een nieuwe. De overwaarde kan dienen als buffer voor extra kosten of om overbieden haalbaar te maken. Denk eraan dat je voor een nieuwe hypotheek een recent taxatierapport nodig hebt, meestal niet ouder dan 3 tot 6 maanden, afhankelijk van de bank. Een actuele taxatie helpt je om de maximale leenmogelijkheden inzichtelijk te maken
Lees ook: Hypotheek oversluiten, iets voor jou?
Tip: Maak altijd een berekening met je hypotheekadviseur om te kijken of je geplande overbieding binnen je budget past en welke maandlasten daarbij horen.
Lees ook: Wat zijn ontbindende voorwaarden?
Lees ook: Ouders garant staat hypotheek: hoe werkt het in 2024/2025?
Overbieden in 2024: Actuele feiten over de (Amsterdamse) woningmarkt
- Gemiddelde verkoopprijs: In november 2024 ligt de gemiddelde verkoopprijs van een woning in Nederland rond de €468.000. In Amsterdam liggen de prijzen fors hoger, vooral in populaire wijken als de Jordaan (1,2 miljoen euro) en De Pijp (1,8 miljoen euro), waar de vraag groot blijft.
- Overbiedingen: Landelijk bieden kopers gemiddeld 6,5% boven de vraagprijs, terwijl in Amsterdam dit percentage rond de 9,5% ligt. Voor een woning in Amsterdam met een vraagprijs van €500.000 komt dit neer op een overbieding van ongeveer €47.500. De overbiedingen zijn het afgelopen kwartaal verder gestegen door de beperkte woningvoorraad en aanhoudende vraag.
- Percentage huizen boven vraagprijs verkocht: Ongeveer 72% van de woningen in Nederland wordt momenteel boven de vraagprijs verkocht. In de grote steden is dit percentage nog hoger, met 82% van de woningen in Amsterdam, Rotterdam en Utrecht die voor meer dan de vraagprijs verkocht worden.
- Vraagprijs versus marktwaarde: Zo’n 58% van de woningen wordt aangeboden onder de getaxeerde marktwaarde, wat zorgt voor snelle verkoop en overbiedingen. Een woning in Amsterdam-Noord met een vraagprijs van €450.000 kan bijvoorbeeld een marktwaarde hebben van €475.000, waardoor het voor kopers aantrekkelijk is om extra te bieden. Lees hier meer over een appartement kopen in Amsterdam Noord.
- Verschil tussen goedkope en dure huizen: In goedkopere wijken zoals Nieuw-West wordt gemiddeld 5% boven de vraagprijs geboden, terwijl in duurdere wijken zoals Amsterdam-Zuid het verschil soms(!) minder dan 0,5% bedraagt, omdat vraagprijzen daar al hoger zijn.
- Appartementen versus woonhuizen: Appartementen zijn in Amsterdam zeer gewild en worden gemiddeld voor 6,2% boven de vraagprijs verkocht, terwijl woonhuizen gemiddeld voor 4,1% boven de vraagprijs worden verkocht. In populaire wijken zoals het Vondelpark en de Jordaan trekken appartementen veel hogere biedingen
- Energielabels: Woningen met een energielabel van A tot D zijn aantrekkelijk en worden vaak voor meer dan 5% boven de vraagprijs verkocht. Een energiezuinig huis in bijvoorbeeld de Rivierenbuurt kan snel verkocht worden voor een hogere prijs dan verwacht vanwege de energiebesparende voordelen.
- Bouwjaren: Huizen gebouwd tussen 1965 en 1985, zoals in Buitenveldert en Slotervaart, zijn populair vanwege hun ruimere opzet. Deze woningen worden gemiddeld voor 5% boven de vraagprijs verkocht.
Advies nodig bij overbieden in 2024? doorKoen helpt je graag!
Het zelf inschatten van een passend bod kan risicovol zijn. Je wilt immers niet over een paar jaar met een restschuld blijven zitten. Om zeker te zijn van je bod, is het raadzaam een hypotheekadviseur te raadplegen, zoals een van de experts van doorKoen. Wij hebben actuele marktkennis en kunnen je begeleiden bij het bepalen van een haalbaar bod in jouw gewenste regio. Zo weet je zeker dat je niet te veel betaalt, ook als overbieden nodig is om een woning te bemachtigen.
