Door de aanhoudende krapte op de woningmarkt liggen de vraagprijzen ook in maart 2025 flink boven wat we ‘normaal’ zouden noemen. Wie nú een huis zoekt, merkt het meteen: overbieden is in veel regio’s allang de standaard, geen uitzondering. Maar hoe hard moet je eigenlijk overbieden? En kun je het nog meefinancieren?
Je leest het hieronder.
Wordt er nog (steeds) overboden in 2025?
Kort en krachtig: ja. Zelfs nu we richting april 2025 gaan, heeft het spelletje “wie biedt het meest?” nog weinig aan kracht verloren. Uit nieuwe cijfers blijkt dat in Amsterdam ruim 80% van de woningen boven de vraagprijs wordt verkocht, met een gemiddelde overbieding van 8% tot 10%. In sommige populaire buurten kan dit zelfs oplopen tot 15%. In Utrecht en Den Haag ligt de gemiddelde overbieding iets lager (maar nog altijd fors), terwijl Rotterdam gemiddeld rond de 5,5% – 6% schommelt.
Hoe dat kan? De structurele tekorten zijn nog lang niet weggewerkt. Nieuwbouw blijft achter (slechts zo’n 70.000 opgeleverde woningen in 2024, terwijl er ±115.000 nodig zijn), en de schaarse huizen die op de markt komen, gaan binnen no-time over de toonbank.
Tip: kijk eerst heel kritisch naar je maximale hypotheek. Overbieden kan alleen als je voldoende eigen geld meeneemt, óf als de taxatiewaarde jouw bod rechtvaardigt (daarover later meer). Een tip: bekijk alvast de actuele hypotheekrentes en rekenvoorbeelden op websites van grote banken zoals ING, Rabobank of ABN AMRO om een realistisch beeld te krijgen van wat je kunt verwachten.
Lees ook: ECB verlaagt rente: wat betekent dit voor jouw portemonneee in 2025?
De huizenprijzen in Q2 2025: wat kunnen we verwachten?
Na een korte prijsdip in 2023 (gemiddeld -6%) trokken de prijzen in 2024 weer flink aan—sterker nog, het gemiddelde steeg naar €451.000. Nu, in het eerste kwartaal van 2025, blijkt dat de prijsstijging doorzet.
Banken en instituten verschillen licht in hun voorspellingen, maar de kern is hetzelfde:
- Rabobank verwacht voor heel 2025 een +8,6%.
- ABN AMRO heeft het over +7%.
- ING schat +5,5%.
- DNB denkt aan +7,5%.
Met andere woorden: voor veel regio’s is overbieden nog altijd bittere realiteit, zeker als je kijkt naar populaire stadswijken of aantrekkelijke dorpen in de Randstad.
Meer weten over de huizenprijzen in 2025? Lees dan ook: De huizenmarkt in 2025. Wat kunnen we verwachten?
Hoeveel moet je nu écht overbieden (Q1–Q2 2025)?
- Amsterdam: Reken op 8% – 10% boven vraagprijs, met uitschieters tot 15% in buurten als De Pijp, Oud-West en delen van Noord.
- Utrecht & Den Haag: Gemiddeld 7% – 9% boven de vraagprijs, al verschilt het per wijk.
- Rotterdam: Rond de 5,5% – 6%, al kent ook Rotterdam populaire stukjes zoals Kralingen en Hillegersberg, waar je ruim boven de vraagprijs moet gaan om mee te doen.
Gouden regel: Bied alleen wat je financieel kunt dragen. Laat je niet meeslepen in de biedstrijd—je wilt je nachtrust behouden in je nieuwe huis, in plaats van stress over te hoge maandlasten.
Hoeveel je precies moet overbieden hangt echt af van waar je wilt wonen. In de grote steden zal je waarschijnlijk meer moeten bieden om kans te maken. Maar er is geen vast regeltje voor hoeveel procent dat moet zijn. Een hypotheekadviseur kan je hier goed mee helpen. Die weet precies wat er speelt in de regio waar jij een huis zoekt. Het is daarom altijd aan te raden om contact op te nemen met een hypotheekadviseur van doorKoen. Vergeet ook geen taxatierapport op te vragen!
Amsterdam 2025: absolute koploper in overbieden
Zoals bijna elk jaar voert Amsterdam de boventoon.
- 80%+ gaat boven de vraagprijs weg.
- De gemiddelde Amsterdamse vraagprijs ligt al hoog—hier nog eens 8% – 10% overbieden is geen uitzondering.
- In De Pijp en Oud-West kom je met een vraagprijs van €550.000 vaak uit op een bod van €600.000 of meer.
Nieuwbouw? Ja, die komt er wel, maar lang niet snel genoeg. Sommige projecten (Amstelkwartier, Amstel III) lopen vertraging op of zijn pas na 2025 klaar.
Moraal: Wees realistisch en check heel concreet met een hypotheekadviseur—bijvoorbeeld via doorKoen—hoe ver je kunt gaan. Als je voor Amsterdam kiest, is voorbereiding (inclusief taxatiewaarde-check) een must.De Amsterdamse markt blijft de absolute koploper in het “sprintje trekken naar een koopwoning”. Begin 2025 zien we dat ruim 80% van de woningen boven vraagprijs de deur uit vliegt. In De Pijp en Oud-West ligt de gemiddelde overbieding (op een vraagprijs van ± €550.000) tussen de €44.000 en €55.000 extra.
Meer weten? Lees dan ook: Actuele verwachtingen voor de Amsterdamse huizenmarkt
Overbieden meefinancieren: kan dat in 2025?
Je mag in 2025 nog steeds maximaal 100% van de taxatiewaarde financieren. Dat is handig om te onthouden, want die taxatiewaarde kan afwijken van de vraagprijs—positief of negatief.
- Voorbeeld 1: Vraagprijs is €300.000, taxatiewaarde = €310.000. Jij biedt €310.000 (of iets meer). Dit verschil van €10.000 kán je hypotheek dekken omdat de taxatiewaarde het toelaat.
- Voorbeeld 2: Vraagprijs = €300.000, taxatiewaarde blijkt €290.000. Bied je €305.000? Dan moet je die extra €15.000 zélf ophoesten.
In Amsterdam ligt de vraagprijs vaak al hoger dan de (conservatieve) taxatiewaarde. Dat betekent dat je meestal met eigen geld moet overbieden. Geen rooskleurig nieuws, maar wel de realiteit.
Lees ook: Kun je een huis kopen zonder eigen geld?
Laat je niet verrassen. Trek op tijd aan de bel bij een hypotheekadviseur, zoals doorKoen. Zo voorkom je dat je na de biedingsronde met een ‘financiële kater’ eindigt.
Lees ook: Hypotheek meenemen: doen of niet?
Nog een tip: Houd niet alleen rekening met de kosten van het huis zelf, maar ook met bijkomende uitgaven voor eventuele renovaties of verhuizing. Een strak plan maakt je avontuur op de Amsterdamse huizenmarkt net iets minder stressvol. Succes!
Overwaarde inzetten bij het overbieden
Heb je al een koopwoning? Dan kun je je overwaarde inzetten om boven de vraagprijs te bieden. CBS-cijfers uit 2024 laten zien dat die gemiddelde overwaarde in Nederland rond de €100.000 schommelt (met flinke uitschieters in de Randstad).
Check dit van tevoren:
- Hoe hoog is je eigen overwaarde op dit moment (nieuwe taxatie!).
- Blijft er genoeg spaargeld over voor verbouwingen en kosten koper?
- Wat doen de nieuwe maandlasten met je budget, zeker als je je overwaarde grotendeels aanspreekt?
Vuistregel: Een buffer van minimaal €25.000 wordt aangeraden, gewoon om tegenvallers op te vangen.
Lees ook: Hypotheek oversluiten, iets voor jou?
Tip: Maak samen met je hypotheekadviseur een berekening om te zien of je geplande overbieding binnen je budget past en welke maandlasten daarbij horen. Zo kom je niet voor verrassingen te staan.
Lees ook: Wat zijn ontbindende voorwaarden?
Lees ook: Ouders garant staat hypotheek: hoe werkt het in 2024/2025?
Actuele feiten over (met name) de Amsterdamse woningmarkt in 2025
- Gemiddelde verkoopprijs (landelijk): In maart 2025 rond de €488.000 (schattingen variëren). In Amsterdam liggen die gemiddelden fors hoger, vaak zelfs boven de €700.000.
- Overbiedingspercentage: Landelijk rond de 7%, maar in Amsterdam ruim 10%. In populaire delen van de stad kan dat nog verder oplopen.
- Percentage huizen boven vraagprijs verkocht: Landelijk rond de 72%; in de grote steden boven de 80%. Amsterdam zit daar met 83%+ nog net boven.
- Taxatiewaarde vs. vraagprijs: 58% van de woningen wordt onder de getaxeerde marktwaarde aangeboden, wat snelle verkoop én overbiedingen in de hand werkt. In Amsterdam zie je echter dat de vraagprijs vaak al tegen de taxatiewaarde aanschurkt—of er zelfs boven ligt.
- Energielabel: Een groen label (A of B) maakt een woning extra aantrekkelijk (en dus duurder). Kopers die een lening afsluiten, krijgen soms iets gunstigere voorwaarden voor verduurzaming. Lees ook: Extra lenen met een gunstig energielabel in 2025.
- Appartementen: Voor appartementen in Amsterdam is de gemiddelde overbieding zo’n 7%. Lees hier meer over een appartement kopen in Amsterdam Noord.
- Nieuw-West vs. Oud-Zuid: In Nieuw-West is het overbieden gemiddeld rond de 5%, terwijl in Oud-Zuid de vraagprijs vaak al zo hoog ligt dat de overbieding procentueel lager kan uitvallen—maar reken je niet rijk: de absolute bedragen zijn daar alsnog flink.
Advies nodig? doorKoen helpt je bij dat lastige bod!
Overbieden is een delicate balans tussen “genoeg om te winnen” en “niet over je financiële grenzen gaan.” Doe dus niet zomaar een gooi, maar laat een professional meekijken. De hypotheekadviseurs van doorKoen kennen de markt, zien welke banken gunstige rentes bieden en kunnen je vertellen hoeveel je écht kunt (of wilt) overbieden zonder slapeloze nachten.
Overbieden is in 2025 lang niet altijd leuk, maar voor veel kopers wél noodzakelijk. Met de juiste voorbereiding, helder inzicht in je financiële draagkracht en een beetje lef is het absoluut mogelijk om jouw nieuwe thuis te bemachtigen—ook in deze oververhitte markt.
Laat je dus niet gek maken door FOMO (Fear Of Missing Out). Weet wat je kunt bieden en zorg dat je de tijd neemt voor gedegen advies. Zo maak je van 2025 hopelijk toch een jaar waarin je eindelijk die sleutel in handen krijgt.
