Wil je je woning uitbouwen, die verouderde keuken eindelijk vervangen, of je energierekening structureel verlagen met een warmtepomp en zonnepanelen? Als je al een tijdje in je huis woont, is de kans groot dat je woning in waarde is gestegen. Die opgebouwde overwaarde kun je slim inzetten. Door je hypotheek te verhogen, maak je extra budget vrij zonder dat je je spaarrekening hoeft te plunderen.
Toch is een hypotheek verhogen in 2026 geen automatische hamerklap. De geldverstrekker start een volledig nieuw acceptatieproces: je inkomen, je huidige hypotheekvoorwaarden en de marktwaarde van je woning worden opnieuw tegen het licht gehouden.
De 3 manieren om je hypotheek te verhogen
Welke route voor jou het meest voordelig is, hangt af van hoe jouw huidige hypotheekakte destijds is opgesteld en hoeveel geld je nodig hebt. We zetten de drie opties op een rij, van de goedkoopste naar de meest ingrijpende variant.
1. Onderhandse verhoging (de snelste en goedkoopste route)
Veel huiseigenaren hebben bij het sluiten van hun eerste hypotheek gekozen voor een hogere inschrijving bij het Kadaster (bijvoorbeeld voor € 400.000, terwijl ze maar € 300.000 leenden). Heb jij dit ook? Dan heb je geluk. Je kunt dan tot het maximaal ingeschreven bedrag extra lenen bij je huidige bank, zonder dat je opnieuw naar de notaris hoeft.
- Voordeel: Je bespaart direct zo’n € 600 tot € 1.000 aan notariskosten.
- Aandachtspunt: De bank checkt nog steeds je inkomen. Dat je destijds hoger bent ingeschreven, betekent niet dat je het geld nu zomaar krijgt.
2. Een tweede hypotheek afsluiten
Is er geen hogere inschrijving beschikbaar, maar heb je wel flink wat overwaarde? Dan kun je een tweede hypotheek afsluiten bovenop je lopende hypotheek. Dit kan bij je huidige geldverstrekker, maar in uitzonderlijke gevallen ook bij een andere partij.
- Voordeel: Je laat je lopende, wellicht gunstige hypotheekrente (van een paar jaar geleden) volledig met rust.
- Aandachtspunt: Je moet verplicht weer naar de notaris voor een nieuwe hypotheekakte. Ook is een nieuw taxatierapport noodzakelijk.
3. De hypotheek volledig oversluiten
Hierbij breek je je huidige hypotheek open, los je deze volledig af, en sluit je één grote, nieuwe hypotheek af waarin het extra leenbedrag is meegefinancierd.
- Wanneer doen? Dit is in de huidige markt (medio 2026, met rentes rond de 3,9%) eigenlijk alleen interessant als je huidige rentecontract tóch bijna afloopt, of als je je huidige hypotheekvorm (zoals een aflossingsvrije hypotheek) wilt omzetten naar een stabiele annuïtaire vorm.
- Aandachtspunt: Als je je huidige rentecontract vroegtijdig openbreekt, riskeer je een flinke boeterente. Daarnaast betaal je het volle pakket aan advies-, taxatie- en notariskosten.
Welke rente betaal je over de verhoging?
Een veelgehoorde misvatting is dat het extra leenbedrag meeloopt tegen de rente die je nu al betaalt. Dat is helaas niet zo. Voor het verhoogde deel krijg je te maken met de actuele marktrente van 2026 en een nieuwe rentevaste periode naar keuze.
Heb je nu bijvoorbeeld een hypotheek lopen tegen 2,5% rente, en verhoog je je hypotheek met € 50.000? Dan betaal je over die € 50.000 de huidige rente van circa 3,9%. Je krijgt dus te maken met een zogenaamde ‘gemengde’ maandlast.
Wat kost het verhogen van je hypotheek?
Geld lenen kost geld, maar het afsluiten ervan ook. Omdat de bank een volledige nieuwe inkomenstoets doet, maak je altijd opstartkosten. Een overzicht van de posten waar je rekening mee moet houden:
- Hypotheekadvies en bemiddeling: Onmisbaar, aangezien de adviseur moet aantonen dat de nieuwe lasten passend zijn binnen de leennormen van 2026.
- Taxatiekosten: De bank moet de huidige marktwaarde van je woning weten. Slimme tip van doorKoen: Soms is een dure, fysieke taxatie niet nodig en nemen geldverstrekkers genoegen met een hybride- of desktoptaxatie. Dit scheelt honderden euro’s.
- Notariskosten: Alleen van toepassing bij een tweede hypotheek of bij volledig oversluiten.
Goed nieuws: Al deze gemaakte afsluitkosten (advies, taxatie, notaris) zijn in het jaar van afsluiten eenmalig fiscaal aftrekbaar bij je belastingaangifte, mits de verhoging bedoeld is voor de eigen woning.
De fiscale regels: Is de rente aftrekbaar?
Om de hypotheekrente over je nieuwe leningdeel te mogen aftrekken, stelt de Belastingdienst in 2026 twee strikte eisen:
- Bestemmingsplan: Het geld móét aantoonbaar worden besteed aan de eigen woning (verbouwing, onderhoud of verduurzaming). Gebruik je de overwaarde om een nieuwe auto te kopen of een schenking te doen? Dan mag dat, maar is de rente over dat deel niet aftrekbaar.
- Aflosverplichting: Het nieuwe leningdeel moet minimaal annuïtair of lineair in maximaal 30 jaar volledig worden afgelost.
Extra leenruimte voor verduurzaming met NHG
Wil je de verhoging specifiek gebruiken om je woning energiezuiniger te maken? Dan gelden er in 2026 extra soepele regels, zeker als je een hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie (NHG) hebt.
- De NHG-grens: De standaard NHG-grens ligt in 2026 op € 470.000. Als je de verhoging echter volledig investeert in Energiebesparende Voorzieningen (EBV): zoals dakisolatie, HR+++ glas of een warmtepomp, dan reikt de NHG-grens tot maar liefst € 498.200.
- Inkomensvrijstelling: Buiten de reguliere leencapaciteit om, mag je in 2026 voor verduurzaming vaak tot € 9.000 (en bij zeer energiezuinige labels of nul-op-de-meter woningen zelfs meer) extra lenen, ongeacht de hoogte van je inkomen.
Hoe verloopt het proces in de praktijk?
Wanneer de plannen concreet zijn en de bank groen licht geeft op basis van je inkomen, wordt het geld voor de verbouwing gestort in een bouwdepot.
1.Offertes verzamelen:
Breng de exacte kosten in kaart.
Voordat de adviseur aan de slag kan, heb je gespecificeerde offertes nodig van de aannemer of installateur. De bank wil vooraf precies weten waar elke euro naartoe gaat.
2.Waardebepaling na verbouwing:
Taxatie van de toekomstige waarde.
De taxateur stelt twee waardes vast: de marktwaarde nú, en de geschatte marktwaarde na het uitvoeren van de verbouwing. De bank leent op basis van die toekomstige waarde.
3.Storting in het bouwdepot:
Geld staat veilig gereserveerd.
Na het passeren van de stukken stort de geldverstrekker het verhoogde bedrag in een bouwdepot. Over het openstaande saldo in dit depot ontvang je een rentevergoeding die meestal gelijk is te stellen aan de te betalen hypotheekrente.
4.Facturen declareren:
Betaling rechtstreeks aan de vakman.
Zodra de verbouwing start, stuur je de binnenkomende facturen van de aannemer of de bonnetjes van de bouwmarkt direct door naar de bank via je online portaal. De bank betaalt deze rekeningen rechtstreeks uit jouw depot.
Wanneer is je hypotheek verhogen slim (en wanneer niet)?
Investeren in je eigen stenen is in 2026 over het algemeen een uitstekend idee. Je verhoogt je wooncomfort en de marktwaarde van je huis stijgt mee. Zeker bij verduurzaming verdien je de verhoging vaak direct terug door een lagere energierekening.
Keerzijde: Je vaste maandlasten gaan structureel omhoog voor de komende 30 jaar. Het is dus geen ‘gratis geld’. Past die hogere maandlast nog steeds comfortabel binnen je toekomstplannen, bijvoorbeeld als je minder wilt gaan werken of een gezin overweegt? Dat is de kernvraag.
Rekenen met doorKoen
Wil je weten hoeveel overwaarde er momenteel écht in jouw woning vastzit en of jouw huidige inkomen een onderhandse verhoging toelaat? Loop niet vast in ingewikkelde rekentools. Bij doorKoen zoeken we precies uit welke verhogingsoptie onder de streep het goedkoopst uitpakt voor jouw verbouwings- of verduurzamingsplannen.
Plan direct een gratis en vrijblijvend oriëntatiegesprek om jouw mogelijkheden door te rekenen.
