De hypotheekrente is momenteel vrij hoog, maar er is goed nieuws aan de horizon. Verwacht wordt dat de rente in de tweede helft van 2024 gaat dalen. Dit komt omdat de Europese Centrale Bank (ECB) plannen heeft om de rentetarieven te verlagen, wat meestal leidt tot lagere hypotheekrentes.
Hoewel de rente hoog is, kan oversluiten dan interessant worden, afhankelijk van jouw persoonlijke situatie. Oversluiten betekent dat je je huidige hypotheek vervangt door een nieuwe, vaak tegen een lagere rente. Dit kán voordelig zijn, maar houd rekening met de boeterente die je mogelijk moet betalen als je je hypotheek vroegtijdig aflost. In dit artikel vertellen we je alles wat je wilt weten over de boeterente.
Wat is boeterente?
Als jij je hypotheek wil oversluiten zal de bank daar een vergoeding voor vragen. Je zult te maken krijgen met een zogeheten boeterente bij het geheel of gedeeltelijk vervroegd aflossen van een persoonlijke lening; je hypotheek in dit geval. De hoogte van deze boete is afhankelijk van het moment waarop de vervroegde aflossing plaatsvindt.
Soms staan deze kosten niet in verhouding tot de verlaging van je hypotheekrente. In dit geval is het niet raadzaam je hypotheek over te sluiten. Als je rente op dit moment boven de 4% uitkomt, is het zinvol om te checken of je iets kunt besparen. Je kunt je boeterente simpelweg opvragen bij je huidige bank. Neem daarna contact op met doorKoen, dan berekenen we samen wat verstandig voor jou is.
Lees ook: Hypotheek oversluiten, interessant voor jou?
Hoe bereken je de boeterente?
Als je overweegt om je hypotheek over te sluiten, is het belangrijk om eerst de boeterente te berekenen. Deze berekening hangt af van verschillende factoren, zoals hoeveel je nog moet aflossen, je huidige rentepercentage, en hoe lang je rentevaste periode nog loopt.
Bepaal de hoofdsom: Kijk hoeveel je nog moet aflossen op je hypotheek, minus het bedrag dat je boetevrij mag aflossen.
Vergelijk de rentes: Vergelijk je huidige rente met de huidige marktrente om te zien hoeveel rente de bank misloopt.
Bereken het renteverlies: Bepaal hoeveel rente je zou hebben betaald tot het einde van de rentevaste periode en vergelijk dit met wat een nieuwe klant aan rente zou betalen.
Het kan complex zijn om uit te vogelen of oversluiten voordelig is, zeker met de fluctuerende rentestanden. Neem gerust contact op met een financieel adviseur van doorKoen. Zij kunnen je situatie specifiek beoordelen en helpen bepalen wat in jouw geval de beste keuze is.
Boeterente berekenen: voorbeeld (2024)
Laten we een scenario gebruiken waarbij de hypotheekrente sinds het afsluiten van de hypotheek is gedaald, wat vaak gebeurt en een belangrijke reden is waarom mensen overwegen hun hypotheek over te sluiten.
Stel, je hebt op 1 januari 2020 een hypotheek van €200.000 afgesloten tegen een rente van 4,2% voor een periode van 10 jaar vast. Het is nu juni 2024 en je overweegt om je hypotheek over te sluiten omdat de huidige marktrente voor een vergelijkbare hypotheek is gedaald naar 3,66%.
- Boetevrije aflossing:
- Je mag jaarlijks 10% van de oorspronkelijke lening boetevrij aflossen, dat is €20.000.
- Berekening van de boeterente:
- Je wilt €50.000 aflossen, dus €30.000 is meer dan het boetevrije deel.
- Het renteverschil tussen je huidige rente (4,2%) en de marktrente (3,66%) is 0,54%.
- De boeterente wordt berekend over het bedrag dat je extra aflost boven je boetevrije limiet (€30.000).
- Boeterente berekenen:
- Renteverschil: 0,54%
- Bedrag: €30.000
- Boeterente per jaar: 0,54% van €30.000 = €162
- Stel dat je nog 6 jaar van je rentevaste periode over hebt, dan zou de totale boeterente ongeveer €972 zijn.
- Voordeel berekenen:
- Als je de hele hypotheek van €200.000 oversluit naar de nieuwe rente van 3,66%, bespaar je jaarlijks 0,54% van €200.000 = €1.080.
- Over de resterende 6 jaar van de oorspronkelijke rentevaste periode bespaar je €1.080 x 6 = €6.480.
- Aftrek van de boeterente van €972, is de netto besparing door oversluiten €5.508.
Conclusie: In dit scenario zou het financieel voordelig zijn om je hypotheek over te sluiten, zelfs met de boeterente inbegrepen, omdat de totale besparing op de rente de kosten van de boeterente overtreft. Dit laat zien dat het belangrijk is om alle kosten en besparingen zorgvuldig tegen elkaar af te wegen voordat je beslist over het oversluiten van je hypotheek.
Is de boeterente financieel aftrekbaar?
De boeterente is financieel aftrekbaar. Dit zorgt ervoor dat de overstap naar oversluiten eigenlijk nog kleiner wordt. Maar waarom is de boeterente financieel aftrekbaar? Dat komt omdat de belastingdienst het ziet als een betaling van extra hypotheekrente. Bij de wat hogere inkomens kan tot 52% van de boeterente fiscaal teruggevorderd worden. Lees ook: Welke financieringskoten van een hypotheek zijn aftrekbaar?
Wil je weten wat er nog meer allemaal komt kijken bij het oversluiten van je hypotheek? Lees dan eens onze blog over het oversluiten van je hypotheek!
Hoe werkt de aftrek? De boeterente wordt samen met eventuele andere kosten voor het oversluiten van de hypotheek opgeteld bij de totale aftrekbare kosten eigen woning. Deze totale kosten kun je vervolgens aftrekken van je inkomen, waardoor je belastbaar inkomen lager wordt. Afhankelijk van je inkomen en de schijf waarin je belasting betaalt, krijg je hierdoor een deel van deze kosten terug via de inkomstenbelasting.
Zie ook: Een eigen woning? Deze kosten zijn fiscaal aftrekbaar
Waar vul je de boeterente in bij je belastingaangifte?
Zoals hierboven al besproken: De boeterente die je betaalt bij het oversluiten van je hypotheek kun je aftrekken van je belastbaar inkomen in de inkomstenbelasting. Dit valt onder de zogenaamde “aftrekbare kosten eigen woning”. Hierdoor kun je een deel van de kosten die je maakt voor het oversluiten van de hypotheek terugkrijgen via de belasting. Maar waar vul je de boeterente in bij je belastingaangifte?
- Wanneer je je belastingaangifte doet via het online-aangifteprogramma van de Belastingdienst, kom je een onderdeel tegen dat gaat over de eigen woning. Hier worden verschillende vragen gesteld over je hypotheek.
- Een van de vragen zal zijn of je in het betreffende jaar kosten hebt gemaakt voor het verkrijgen van een lening voor je huis. Hieronder vallen ook de kosten voor het oversluiten van de hypotheek, waaronder de boeterente.
- Je voert het bedrag van de boeterente in bij de vraag naar de financieringskosten. Zorg dat je de afrekening van de bank of hypotheekverstrekker waarop deze kosten staan vermeld bij de hand hebt, want soms vraagt de Belastingdienst om deze gegevens te uploaden of later te overleggen.
Kun je de boeterente meefinancieren?
Ja, in sommige gevallen kun je de boeterente meefinancieren in je nieuwe hypotheek in 2024. Dit hangt echter af van verschillende factoren:
Taxatiewaarde van de woning: De mogelijkheid om boeterente mee te financieren wordt beïnvloed door de taxatiewaarde van je woning. Je kunt over het algemeen tot 100% van de marktwaarde van je woning lenen. Als de taxatiewaarde van je woning hoog genoeg is om zowel de bestaande hypotheek als de extra boeterente binnen deze 100% te houden, kun je de boeterente meefinancieren.
Hypotheeknormen: De hypotheekverstrekker moet akkoord gaan met het meefinancieren van de boeterente. Dit wordt mede bepaald door de hypotheeknormen die gelden op dat moment.
Financiële situatie van de lener: Je financiële situatie moet het toelaten om een hoger hypotheekbedrag te dragen. Dit betekent dat je voldoende inkomen moet hebben om de hogere maandlasten die gepaard gaan met het meefinancieren van de boeterente te kunnen dragen.
Het is belangrijk om te overwegen dat door het meefinancieren van de boeterente je totale hypotheekschuld toeneemt, wat ook leidt tot hogere maandlasten. Daarom is het aan te raden om hierover advies in te winnen bij een financieel adviseur van doorKoen.
Kun je je hypotheek oversluiten zonder een boete te betalen?
Meestal betaal je een boete als je je hypotheek oversluit voordat je rentevaste periode is afgelopen. Dit komt omdat de bank rente-inkomsten misloopt die ze wel hadden verwacht te krijgen over de volledige periode.
Maar er is een uitzondering: Als je rentevaste periode bijna afloopt, krijg je vaak drie maanden van tevoren een nieuw aanbod van je bank. Dit is een gouden kans! Als je dit nieuwe aanbod krijgt, hoef je namelijk géén boete te betalen als je besluit over te stappen naar een andere geldverstrekker. Dit is het moment om te vergelijken en te kijken of je ergens anders een betere deal kunt krijgen.
Het is hoe dan ook verstandig om advies in te winnen bij een onafhankelijke hypotheekadviseur. De financieel adviseurs van doorKoen kunnen je situatie beoordelen en je helpen te beslissen wat financieel het meest voordelig is, gebaseerd op je huidige én toekomstige financiële situatie.
Wat als ik niet wil verhuizen, zijn er nog andere opties?
Ja, er zijn nog twee andere mogelijkheden om te overwegen:
- Verhuizen naar een andere woning: Als je toch van plan bent te verhuizen, kun je meestal zonder boete overstappen naar een nieuwe hypotheek die beter bij je nieuwe situatie past. Dit is een perfecte manier om te profiteren van mogelijk lagere rentetarieven bij een andere geldverstrekker.
- Rentemiddeling: Als je blij bent met je huidige woning maar je wilt profiteren van een lagere rente, kun je kiezen voor rentemiddeling. Hierbij ‘breek’ je je huidige rentevaste periode open, en spreek je een nieuwe rente af die een gemiddelde is van je oude rente en de huidige lagere rente. Let wel op: hier zijn vaak kosten aan verbonden zoals een vergoeding en administratiekosten, maar die kosten worden verdeeld over de looptijd van je nieuwe rente.
Lees ook: Hypotheek meenemen, doen of niet?
Boeterente laten berekenen doorKoen
Weet je na het lezen van dit artikel alles over de boeterente? Super! Weet je nog niet helemaal zeker of het voor jouw situatie gunstig is om je hypotheek over te sluiten? Begrijpelijk. Gelukkig kunnen wij je helpen. Vraag vrijblijvend een gesprek met ons aan, zo weet je direct wat je mogelijkheden zijn. Ook als oversluiten niet gunstig is, zullen we je dit eerlijk vertellen. Bovendien kunnen wij je een indicatie geven van de hoogte van je boeterente.
