De huizenmarkt in Amsterdam is altijd al een hot topic geweest. En terecht. De stad heeft een unieke charme die moeilijk ergens anders te vinden is. Dit resulteert in een constante vraag naar huizen. Het kopen van een huis in Amsterdam is dus nooit makkelijk geweest en de laatste drie jaar al helemaal niet. Maar wat zijn de verwachtingen voor de huizenmarkt in Amsterdam in de nabije toekomst? In dit artikel nemen we een kijkje naar de verwachtingen voor de huizenmarkt van Amsterdam. Lees verder om te ontdekken welke kansen er liggen voor huizenkopers op de huidige Amsterdamse woningmarkt!
De huidige huizenprijzen in Amsterdam
Voordat we naar de toekomst kijken, is het belangrijk om in te zoomen op de huidige staat van de huizenmarkt in Amsterdam. Momenteel is de huizenmarkt in Amsterdam erg krap, met véél meer vraag dan aanbod. Dit heeft geleid tot zeer hoge prijzen en een concurrerende markt voor kopers.
Tja, Amsterdam is een echte studentenstad, wat betekent dat er altijd wel iemand op zoek is naar een stekkie om te wonen. De stad heeft veel te bieden: goede voorzieningen en veel banen, vooral voor hoogopgeleiden. Dat trekt natuurlijk veel mensen aan die in Amsterdam willen werken en wonen. Logisch. Dat zorgt er wel voor dat de vraag naar woningen altijd hoog blijft.
Ben je benieuwd hoe jouw ouders je kunnen bijstaan bij de koop van een huis? Lees dan ook: Schenkingsvrijstelling 2024: Wat je moet weten over de schenkingsvrijstelling en de Jubelton
De cijfers van de huidige huizenmarkt in Amsterdam
In het derde kwartaal van 2024 vertoonde de Amsterdamse huizenmarkt tekenen van stabilisatie na een periode van snelle prijsstijgingen. De gemiddelde transactieprijs ging van €653.666 naar €684.196. Per vierkante meter steeg de gemiddelde transactieprijs van €8.164 naar €8.448. De gemiddelde vraagprijs ging van €617.659 euro naar €633.690. In Amsterdam-Noord stegen de prijzen het hardst, met 18,7%, waardoor de gemiddelde transactieprijs daar nu op €603.173 ligt
Lees hier meer over een appartement kopen in Amsterdam Noord.
De Amsterdamse huizenmarkt lijkt een beetje te schommelen. De prijzen groeien niet zo hard meer en er staan meer huizen te koop. Dit betekent dat kopers nu wat meer keuze hebben. Maar, de vraag blijft hoog en het aanbod laag, dus de strijd om een huis te kopen blijft bestaan. De gemiddelde verkoopduur van huizen in Amsterdam is op dit moment 14 dagen. Dat is een stuk sneller vergeleken met het gemiddelde van Nederland; 30 dagen.
Hieronder een overzicht van hoe de huizenprijzen per vierkante meter zijn veranderd in verschillende wijken van Amsterdam vergeleken met hetzelfde kwartaal een jaar eerder:
| Regio | Stijging van de prijs (%) |
|---|---|
| Weesp | 18% |
| Oost | 15,2% |
| Zuid | 15,2% |
| Noord | 14,8% |
| West | 13,9% |
| Nieuw-West | 12,5% |
| Zuidoost | 10,1% |
| Centrum | 8,9% |
De gemiddelde prijsstijging voor heel Amsterdam is ongeveer 14%. Zoals je ziet: de grootste prijsstijging is in Weesp. Hier zijn de huizenprijzen met 18% gestegen. Dit contrasteert enigszins met het Centrum, waar de stijging het minst is met 8,9%.
De gemiddelde prijs per vierkante meter voor woningen in Amsterdam varieert sterk per wijk. In de duurste wijken, zoals het Museumkwartier, liggen de prijzen boven de €10.000 per m², terwijl in goedkopere wijken zoals de Bijlmer, de prijs rond de €4.075 per m² ligt. Lees ook: Hypotheekadviseur in Amsterdam nodig? Laat doorKoen je helpen!
Marktdynamiek in Amsterdam
Iedereen biedt nog steeds meer dan de vraagprijs, gemiddeld zo’n 101% van wat er gevraagd wordt. Vorig jaar was dit nog meer, namelijk 111.2%. En huizen staan nu gemiddeld 48 dagen te koop voordat ze verkocht worden, wat langer is dan de 32 dagen van vorig jaar. De doorlooptijd is dus kort, wat wijst op een aanhoudend tekort aan aanbod.
In de afgelopen maanden stonden er meer Amsterdamse woningen te koop. De oorzaak hiervan ligt bij woningbeleggers die hun huurwoningen verkopen. Ondanks dat het iets makkelijker lijkt te worden om een huis te kopen, is er nog steeds niet genoeg voor iedereen. Dat betekent dat de prijzen hoog blijven, zéker in vergelijking met andere plekken in Nederland.
In populaire wijken zoals Amsterdam-Noord, wordt gemiddeld €51.000(!) overboden op de vraagprijs, wat aangeeft dat overbieden nog steeds de norm is.
Lees ook: Huis kopen als starter? Dít komt erbij kijken.
Verwachting huizenmarkt Amsterdam in 2024 en 2025
Verschillende banken als de ABN Amro, Rabobank, ING en DNB verwachten een verdere stijging van de huizenprijzen in 2024. Dit komt voornamelijk door een daling van de hypotheekrentes. Door deze daling, gecombineerd met verbeterde leenvoorwaarden en toenemende inkomens, kunnen kopers waarschijnlijk meer geld lenen. Hierdoor kunnen mensen makkelijker een huis kopen, waardoor de huizenprijzen naar verwachting verder zullen stijgen.
De huizenprijzen zijn dit kwartaal extra gestegen, vooral omdat er veel huizen werden verkocht in dure steden als Amsterdam. Deze steden trekken meer kopers aan vanwege hun populariteit en vele voorzieningen. Wanneer huurbazen (omdat verhuren niet meer rendabel is) in deze regio’s besluiten hun huizen te koop te zetten, draagt dat bij aan een hoger aanbod van woningen die doorgaans al aan de prijzige kant zijn. Dit heeft als gevolg dat de gemiddelde huizenprijs in deze regio’s omhoog gaat.
Als er volgend jaar opeens veel woningen in Groningen verkocht zouden worden, zou dit de gemiddelde huizenprijs kunnen drukken, omdat de prijzen daar lager zijn. Echter, de kans dat Groningen net zo populair wordt als Amsterdam is niet erg groot. Groningen en soortgelijke steden hebben wel hun charme en voordelen, maar ze bieden niet dezelfde schaal van economische en sociale kansen die grote steden zoals Amsterdam bieden. Dit maakt het minder waarschijnlijk dat er een plotselinge piek in vraag zal zijn die de gemiddelde huizenprijzen significant beïnvloedt.
Vooral bij huizen met een gunstig energielabel zullen de huizenprijzen sterk toenemen, aangezien je vanaf 2024 meer geld kunt lenen voor duurzamere woningen.
Hieronder vind je de verwachte huizenprijzen van verschillende banken:
- ABN Amro verwacht een prijsstijging van 8,5% in 2024 en een stijging van nog eens 7% in 2025.
- Rabobank voorspelt een prijsstijging van 9,1% in 2024 en een stijging van nog eens 10,7% in 2025.
- ING schat een prijsstijging van tussen de 12% in 2024 en een stijging van nog eens 5,5% in 2025.
- DNB verwacht ook een prijsstijging van 5,9% in 2024, een stijging van 4,1% in 2025 en 3,9% in 2026.
Hoewel er geen specifieke cijfers zijn voor de Amsterdamse markt, zullen deze nationale trends waarschijnlijk ook van invloed zijn op de Amsterdamse huizenprijzen. Overall verwachten we dit jaar (2024) dus een forse huizenprijsstijging. Ook volgend jaar (2025) verwachten we riante prijsstijgingen, maar in een lager tempo dan dit jaar.
Koop je je eerste huis in Amsterdam? Lees dan ook: Je eerste huis kopen met de Starterslening.
Verwachting huizenprijzen Amsterdam na 2025
De verwachting is dat de Nederlandse huizenprijzen, ook na 2025, verder zullen stijgen. Verwacht wordt dat de inflatie zal afnemen en dat de hypotheekrente enigszins zal dalen. Als dit scenario zich voordoet, lijkt het waarschijnlijker dat de huizenprijzen tussen 2025 en 2030 verder zullen stijgen met een percentage dat hoger is dan de inflatie, in plaats van dat ze zullen dalen.
Daarnaast bedraagt het woningtekort in de regio Amsterdam op dit moment al zo’n 45.000. Het Nederlandse woningtekort zal tot en met 2027 stijgen tot 470.000 woningen en bedraagt op dit moment al 390.000 woningen. Deze toename komt voornamelijk door de vertraging in de bouw van huizen waarvoor de vergunningen al zijn afgegeven.
Er moeten naar verwachting nog zo’n 981.000 woningen worden bijgebouwd tot en met 2030. Dus tenzij de overheid er in slaagt om tegen 2030 flink wat huizen bij te bouwen zal het woningtekort in Amsterdam de komende jaren flink toenemen. Dit zal een negatief effect op de huizenprijzen zal hebben.
Gezien deze factoren is het aannemelijk dat de huizenprijzen in Amsterdam na 2025 blijven stijgen, mogelijk in een hoger tempo dan in andere delen van Nederland, vanwege het acute woningtekort in de stad.
Ben je benieuwd hoeveel eigen geld je nodig hebt voor een huis in Amsterdam? Lees dan: De huizenmarkt in 2024. Wat kunnen we verwachten?
Gemiddelde huurprijzen in Amsterdam
Wonen in Amsterdam is kostbaar. In het tweede kwartaal van 2024 bedroeg de gemiddelde huurprijs in de vrije sector €27,57 per vierkante meter per maand, een stijging van 3,8% ten opzichte van hetzelfde kwartaal een jaar eerder.
Dit betekent dat een appartement van 50 m² gemiddeld €1.378,50 per maand kost.
Lees ook: Je huidige huis verhuren en een nieuw huis kopen? Dit moet je erover weten
Om dergelijke huurprijzen te kunnen betalen, is een aanzienlijk inkomen vereist. Voor een huurprijs van €1.378,50 per maand is een bruto jaarinkomen van ongeveer €55.000 nodig, uitgaande van de norm dat de huur niet meer dan 30% van het bruto inkomen mag bedragen. Voor veel alleenstaanden is dit een uitdaging. Samenwonen kan een oplossing bieden, aangezien beide inkomens worden meegeteld bij de inkomensbeoordeling. Lees ook: De gevolgen van trouwen op je financiële situatie.
Nieuwe wet voor betaalbare huur in Amsterdam
Op 1 juli 2024 is de Wet Betaalbare Huur in werking getreden, met als doel de huurprijzen in de middenhuur te reguleren. Voor nieuwe huurcontracten geldt een maximale huurprijs op basis van het woningwaarderingsstelsel (WWS). Voor woningen met maximaal 186 punten is de maximale huurprijs €1.157,95. Bestaande huurders in de sociale sector kunnen vanaf 1 juli 2025 aanspraak maken op huurverlaging indien hun huur boven de maximale huurprijs ligt. Verhuurders die zich niet aan deze regels houden, riskeren vanaf 1 januari 2025 boetes.
1. Wat verandert er voor bestaande huurders?
Als je al een woning huurt, dan geldt de nieuwe maximale huurprijs voor jou vanaf 1 juli 2025, maar dit geldt alleen voor woningen in de sociale sector. Woon je in een middenhuurwoning, dan heb je pech: hier geldt geen recht op huurverlaging.
2. Boetes voor verhuurders
Verhuurders die zich niet aan de nieuwe regels houden, kunnen vanaf 1 januari 2025 een boete krijgen. Dus als jouw verhuurder meer vraagt dan toegestaan, kan dat hem duur komen te staan.
3. Veranderingen in puntentelling bij huurwoningen
De manier waarop de punten van woningen worden berekend, gaat ook veranderen vanaf 1 juli 2024. Dit betekent dat de maximale huur voor verschillende soorten woonruimtes anders kan worden. Verhuurders hebben tot 1 januari 2025 de tijd om iedereen van de nieuwe puntentelling te voorzien. Dat kan even duren, vooral omdat verhuurders vaak niet alle nodige informatie direct bij de hand hebben.
De verwachte groei van de bevolking van Amsterdam
Een belangrijke factor die ook nog van invloed is op de huizenmarkt in Amsterdam is de verwachte groei van de bevolking. Er is voorspeld dat er steeds meer Amsterdammers zullen bijkomen. Dit zal logischerwijs resulteren in een toename van de vraag naar huizen.
De komende 10 tot 20 jaar ziet het er dus naar uit dat er weinig verandert wat betreft de Amsterdamse huizenprijzen. Door de groei van de bevolking en omdat we tegenwoordig vaak met minder mensen in één huis wonen, neemt de vraag naar woningen alleen maar toe. Daarnaast houdt de gemeente de grondprijzen hoog, omdat ze daar lekker aan verdienen. En zowel de regels van het Rijk als van de gemeente zelf maken het er niet makkelijker op om snel meer huizen te bouwen.
De ontwikkelingen van nieuwe woningen in Amsterdam
Om aan de groeiende vraag naar huizen te voldoen, zijn er momenteel veel nieuwe ontwikkelingsprojecten in Amsterdam. Dit omvat de bouw van nieuwe huizen, appartementen en flats. Deze bouwprojecten zullen waarschijnlijk helpen om de druk op de huizenmarkt te verminderen en meer diversiteit in het woningaanbod te bieden. Door deze inspanningen wordt verwacht dat er geleidelijk meer beschikbare woningen op de markt komen, wat enige verlichting kan bieden voor de huidige krapte.
Maar helaas, op dit moment bouwen we nog (lang) niet genoeg huizen om aan de vraag te voldoen, en dat probleem wordt alleen maar groter. De kans dat de vraag en het aanbod binnenkort in balans komen, is klein. En eigenlijk heeft Amsterdam altijd al te maken gehad met woningschaarste, en de prijzen? Die blijven maar stijgen.
Laat je adviseren door een hypotheekadviseur van doorKoen!
Ben je van plan om een huis te kopen in Amsterdam, maar weet je niet wanneer het juiste moment is? Ga dan in gesprek met dé hypotheekadviseur van Amsterdam, zodat je precies weet wanneer jij moet toeslaan.
