Een bod doen op een huis is enorm spannend. Helemaal als het om veel geld gaat en je hart sneller gaat kloppen bij het huis van je dromen. Daarom is het ontzettend belangrijk dat je vooraf goed weet hoe je jezelf beschermt tegen financiële risico’s. In dit uitgebreide artikel leggen we je álles uit wat je moet weten over bieden onder voorbehoud van financiering, inclusief concrete Amsterdamse voorbeelden, risico’s én veelgestelde vragen. Na het lezen van dit artikel ben je optimaal voorbereid op jouw bod.
Wat betekent ‘onder voorbehoud van financiering’?
Bieden onder voorbehoud van financiering betekent simpel gezegd dat je alleen verplicht bent om het huis daadwerkelijk te kopen als je hypotheekaanvraag wordt goedgekeurd.
Waarom is dit belangrijk?
Stel, je vindt een mooi appartement in Amsterdam-West met een vraagprijs van €500.000. Je brengt een bod uit met financieringsvoorbehoud, bijvoorbeeld:
- Bod: €520.000
- Onder voorbehoud van financiering tot: €450.000
- Eigen geld: €70.000
- Financieringsvoorbehoud geldig tot: 8 weken na ondertekening koopcontract
Wordt je hypotheek binnen die 8 weken niet goedgekeurd, dan kun je zonder extra kosten afzien van de koop. Dat geeft jou als koper veel meer zekerheid.
| Kenmerk | Met financieringsvoorbehoud | Zonder financieringsvoorbehoud |
|---|---|---|
| Aankoop bindend na bod | Nee | Ja |
| Boete bij mislukte hypotheekaanvraag | Geen | 10% van de koopprijs |
| Juridische risico’s | Laag | Hoog |
| Kans op acceptatie door verkoper | Lager | Hoger |
| Zekerheid voor koper | Hoog | Laag |
Hoe werkt een financieringsvoorbehoud precies?
Een financieringsvoorbehoud werkt als volgt:
- Je vermeldt expliciet in je bod én het voorlopige koopcontract dat je onder voorbehoud van financiering koopt.
- Vervolgens krijg je gemiddeld 6 tot 8 weken tijd om jouw hypotheekaanvraag definitief te regelen.
- Mocht je aanvraag worden afgewezen, dan moet je hiervan officiële bewijsstukken (afwijzingen van banken) laten zien aan de verkoper.
- Op basis hiervan kun je kosteloos van de koop afzien.
Let op: het financieringsvoorbehoud geldt alléén als je aan jouw inspanningsverplichting hebt voldaan. Dat betekent dat je serieus en op tijd hypotheekaanvragen moet indienen bij meerdere hypotheekverstrekkers.
Waarom kiezen veel mensen voor financiering onder voorbehoud?
Die vraag kunnen wij je vrij eenvoudig beantwoorden: je loopt een aanzienlijk kleiner financieel risico. Zeker in Amsterdam, waar huizenprijzen hoog zijn, kiezen veel huizenkopers voor deze veilige aanpak.
Voorbeeld uit onze praktijk: In Amsterdam werd begin 2025 gemiddeld €702.356 voor een woning betaald. Door de hoge prijzen en het overbieden (gemiddeld 7,9% boven de vraagprijs) stijgen je financiële risico’s sterk als je geen financieringsvoorbehoud gebruikt. Stel je koopt zonder financieringsvoorbehoud een huis van €700.000 en je hypotheek wordt afgewezen, dan moet je vaak 10% boete betalen: maar liefst €70.000! Dat is geen kattenpis.
Hoe vul je het financieringsvoorbehoud correct in bij een bod?
Gebruik altijd een duidelijke formulering in je bod, zoals:
- Bod: €500.000
- Onder voorbehoud van financiering tot: €450.000
- Financieringsvoorbehoud geldig tot: (datum, meestal 6-8 weken later)
Geef daarbij duidelijk aan hoeveel eigen geld je inbrengt. Hoe meer eigen geld, hoe betrouwbaarder jouw bod eruitziet voor de verkoper. Des te groter de kans dat je bod wordt geaccepteerd.
Ben je op zoek naar opties zonder eigen geld? Ontdek de mogelijkheden hier.
Welke risico’s loop je als je zonder financieringsvoorbehoud biedt?
Het bieden zonder voorbehoud van financiering wordt vaak gedaan om het bod aantrekkelijker te maken voor de verkoper. Vooral in Amsterdam, waar concurrentie enorm hoog is, kiezen sommige kopers hiervoor. Toch is het belangrijk om te beseffen hoe groot dit risico écht is.
Want wat gebeurt er eigenlijk als je hypotheek niet lukt en je geen voorbehoud hebt gemaakt?
- De koop is definitief, dus je bent verplicht het huis te kopen.
- Kun je het huis niet betalen, dan ontbindt de verkoper de koop.
- Vervolgens betaal jij 10% boete van de koopprijs.
Met Amsterdamse huizenprijzen betekent dit vaak een enorme financiële strop die je jarenlang kan achtervolgen. Heel belangrijk hierbij dus: laat je goed adviseren door een financieel adviseur van doorKoen.
Lees ook: Wat zijn de ontbindende voorwaarden?
Wat gebeurt er bij een boete van 10% (risicoberekening)
| Aankoopprijs | Boete bij geen financiering |
|---|---|
| €400.000 | €40.000 |
| €500.000 | €50.000 |
| €600.000 | €60.000 |
| €700.000 | €70.000 |
doorKoen zocht uit waarom de meeste hypotheekaanvragen onverhoopt mislukken. Dit hebben wij gebasseerd op algemene kennisdata uit onze praktijk in Amsterdam.
| Reden | Percentage |
|---|---|
| Inkomen onvoldoende | 35% |
| Waarde woning te laag (t.o.v. koopprijs) | 25% |
| Schulden of BKR-registratie | 20% |
| Te laat gestart met aanvraag | 10% |
| Andere (werkstatus, onduidelijke documenten) | 10% |
Wat vinden banken van bieden onder voorbehoud van financiering?
Banken zoals ING, ABN AMRO en Rabobank adviseren expliciet om altijd te bieden met financieringsvoorbehoud. Zeker nu huizenprijzen blijven stijgen, raden banken sterk aan om voorzichtig te zijn met het nemen van risico’s. Een adviseur van ABN AMRO vat het mooi samen:
‘Straks heb je geen huis, wel een schuld. Getekend is getekend, en dan heb je nog maar drie dagen wettelijke bedenktijd. Als je dan geen aanbod van de bank hebt, heb je een serieus probleem. Als koper moet je dan toch 10% van de koopsom betalen, samen met de waarborgsom en eventuele extra kosten die succesvol geclaimd kunnen worden. Dan heb je geen huis, maar wel een schuld. Dat wil je niet.’ – Gert-Jan
ING verwacht bijvoorbeeld in 2025 een prijsstijging van 5,5%, ABN AMRO 7%, en Rabobank zelfs 8,6%. Hoe hoger de prijzen, hoe groter jouw financiële risico zonder financieringsvoorbehoud.
Lees ook: Huis kopen als starter: stappenplan, tips en meer
Veelgestelde vragen (en antwoorden!) over financieringsvoorbehoud
1. Is bieden onder voorbehoud van financiering verplicht?
Nee, het is niet verplicht, maar wel sterk aan te raden. Je beschermt jezelf tegen enorme financiële risico’s.
2. Wat als de hypotheek niet lukt binnen de termijn?
Als je kunt aantonen dat je aanvraag serieus gedaan is maar toch niet lukt, kun je zonder kosten van de koop afzien. Zie ook onderstaande illustratie.
3. Kan ik onderhandelen over het financieringsvoorbehoud?
Ja, je kunt onderhandelen over de termijn (bijvoorbeeld 8 weken) en het bedrag waarvoor je financiering aanvraagt.
4. Wat gebeurt er als ik mijn inspanningsverplichting niet nakom?
Dan is je voorbehoud niet geldig en kun je alsnog vastzitten aan de koop of een boete moeten betalen.
Wanneer is het slim om géén financieringsvoorbehoud op te nemen?
Alleen als je 100% zeker weet dat je de woning kunt betalen, bijvoorbeeld doordat je hypotheek al volledig is goedgekeurd voordat je een bod uitbrengt, kun je dit risico nemen. Overleg dit altijd goed met een hypotheekadviseur.
Hypotheekadvies nodig? doorKoen helpt je verder!
Wil je precies weten hoeveel hypotheek je kunt krijgen voordat je biedt? Wil je hulp bij het duidelijk formuleren van jouw bod met financieringsvoorbehoud? Bij doorKoen zit je goed. Neem contact op, dan kijken we samen naar jouw situatie, helder en persoonlijk.
