Overdrachtsbelasting huis in 2025 – wat er echt toe doet

Je hebt maanden Funda afgestruind, de biedingsstrategie x keer bijgesteld en tóch dat ene huis bemachtigd. Dan verschijnt ineens een nieuwe post op de kostenstaat: overdrachtsbelasting. Voor sommigen is het een formaliteit, voor anderen een streep door de rekening. Hoe zit het anno 2025 precies – en welke valkuilen liggen er nog verstopt?

Wat is overdrachtsbelasting bij de aankoop van een huis?

Overdrachtsbelasting is een belasting die je betaalt wanneer je eigenaar wordt van een bestaand huis of een ander gebouw. Deze belasting is verschuldigd op het moment dat het eigendom officieel wordt overgedragen, meestal bij de notaris.

Goed om te weten: bij de aankoop van een nieuwbouwwoning hoef je géén overdrachtsbelasting te betalen. In dat geval betaal je namelijk al omzetbelasting (btw) over de nieuwbouw, en die is meestal inbegrepen in de koopprijs. Wil jij meer weten over de hypotheek bij een nieuwbouwwoning? Neem dan eens een kijkje op deze pagina!

Wanneer betaal je overdrachtsbelasting voor je huis?

Je betaalt overdrachtsbelasting:

• Als je een bestaand huis koopt.
• Als je rechten op een onroerende zaak koopt (bijvoorbeeld erfpacht of recht van opstal).
• Ook als je een bestaand huis geschonken krijgt: je moet dan alsnog overdrachtsbelasting betalen, naast eventuele schenkbelasting.

De betaling van de overdrachtsbelasting wordt geregeld via de notaris bij het opstellen van de leveringsakte. De notaris zorgt ervoor dat het bedrag wordt afgedragen aan de Belastingdienst.

Hoeveel is de overdrachtsbelastinging 2025?

Sinds de tariefherziening van 2021 gelden nog steeds maar twee smaken: 2 % of 10,4 %. Koop je een woning die je zelf minimaal een paar jaar gaat bewonen, dan reken je af tegen twee procent – mits je niet onder de startersvrijstelling valt (daar zo meer over). Alles wat níét je eigen toekomstige thuis is – dus een vakantiewoning, beleggingspand, garagebox of simpelweg het huis voor je kind – valt onder het hoge tarief van tien-komma-vier.

Die 10,4 % voelt pittig; het vorige kabinet dacht er net zo over en liet alvast in de miljoenennota noteren dat het tarief in 2026 weer omlaag moet naar acht procent. Politieke plannen zijn geen wet, maar houd het in de gaten als je een beleggingsaankoop uitstelt naar volgend jaar.

Startersvrijstelling 2025: nul procent is mogelijk, maar niet vanzelf

Ben je tussen de 18 en 35 jaar én ligt de woning­waarde op of onder € 525.000? Dan kun je in 2025 de startersvrijstelling claimen. Resultaat: helemaal geen overdrachtsbelasting. Vergeet alleen niet dat je bij de notaris een verklaring ondertekent dat je er zélf gaat wonen; zonder die handtekening schakelt de vrijstelling niet in en betaal je alsnog twee procent. Lees hier meer over een huis kopen als starter.

Je wordt dan dus gematst! Ben jij benieuwd of jij in aanmerking komt voor een startersvrijstelling? Of ben je gewoon benieuwd hoe dat zit? Lees dan ook eens dit blog! 

Let wel op het plafond: is de marktwaarde een euro hoger dan € 525.000 – bijvoorbeeld na een hertaxatie – dan val je linea recta terug op het 2 %-tarief over de volledige koopprijs. Een bedrag opsplitsen in “huis” en “extra grote tuin” red je niet; de fiscus telt alles wat functioneel bij de woning hoort mee.

Veelgestelde misverstanden overdrachtsbelasting, snel rechtgezet DoorKoen

• “Ik krijg het huis cadeau van mijn ouders, dus geen belasting toch?” Fijn cadeau, maar de Belastingdienst noemt het een verkrijging en heft gewoon overdrachtsbelasting. Schenk­belasting kan er óók nog naast liggen; samenloop wordt gedeeltelijk verrekend, niet kwijtgescholden. Lees hier meer over ouders die garant staan bij een hypotheek.
  
• “We kopen samen, ik ben 34 en mijn partner 36 – dan gelden we toch als starters?” De vrijstelling is strikt persoons­gebonden. Jij kunt over jouw helft nul procent betalen; je partner dokt twee procent over zijn of haar aandeel.
  
• “We verbouwen eerst een halfjaar en verhuizen daarna: vrijstelling blijft staan.” Klopt, als de notariële overdracht binnen zes maanden na “sleutelkrijgen” plaatsvindt én je daarna daadwerkelijk intrekt. Duurt het langer, dan kan de fiscus alsnog het hoge tarief opleggen voor het verbouwings­deel.

Doorverkopen binnen zes maanden – kans op een boemerang

Wie een woning snel flipt, profiteert in theorie van een vrijstelling: de tweede koper hoeft geen overdrachts­belasting te betalen over het deel dat de eerste koper al heeft afgetikt. Dat voordeel komt vaak in de zak van de verkoper terecht via de koopakte. Pas wel op: verkoop jij door terwijl je bij aankoop de starters­vrijstelling had, dan kan bij misbruik tóch 10,4 % worden nageheven. Onvoorziene omstandigheden – denk aan baanverlies of relatiebreuk – vormen de enige uitzondering.

Is overdrachtsbelasting financieel aftrekbaar?

Nee. Overdrachtsbelasting is niet fiscaal aftrekbaar zoals hypotheekrente. In de praktijk betaal je het wél uit dezelfde pot als de overige ‘kosten koper’, dus vaak deels mee in je hypotheek als de taxatiewaarde dat toelaat. Hou er rekening mee dat notarissen de belasting namens jou afdragen op de dag van passeren; het geld moet dus klaarstaan.

Lees hier welke kosten wél financieel aftrekbaar zijn bij een eigen woning.

Hulp nodig bij de overdrachtsbelasting van een woning?

Voor eigen huis-kopers blijft de heffing bescheiden (2 %), starters onder 35 jaar met een woning tot € 525.000 betalen in het geheel niets. Koop je voor verhuur of een tweede huis, dan blijft 10,4 % een stevige onkostenpost – voorlopig tenminste; 2026 lonkt met acht procent als het politiek meezit. Check ruim voor de passeerdatum of je aan alle papier­werk- en waardelims voldoet, want na de acte is er geen weg terug.

Twijfel je of jouw situatie onder de vrijstelling of het lage tarief valt? Laat een belasting­adviseur of je notaris meekijken voordat je tekent. Bij DoorKoen lopen we de akte altijd regel voor regel langs, zodat jij niet weken later een blauwe envelop met een vijf­cijferig bedrag ontvangt.