Zoek je een huis? Dan heb je de afgelopen jaren vast wel gemerkt dat het allemaal niet zo makkelijk ging. In 2022 tikten de huizenprijzen recordhoogtes aan, maar er kwam een klein beetje lucht toen ze begin 2023 weer met 3% zakten. Echter, sinds mei vorig jaar (2024) tot nu (nobember 2024) is er weer sprake van een continue stijging. Maar wat brengt de rest van 2024 ons? Lees verder en ontdek wat er allemaal gaat veranderen en hoe dat jou als huizenzoeker kan helpen.
Wat verandert er in 2024?
Het is inmiddels nauwelijks nieuws meer dat de huizenprijzen weer enorm aan het stijgen zijn. Maar er zijn wel veranderingen gaande. In 2024 worden er verschillende wetswijzigingen en beleidsveranderingen verwacht die invloed kunnen hebben op de huizenmarkt. Enkele van deze veranderingen zijn:
- Toename van de maximale hypotheek: In 2024 wordt de leencapaciteit voor veel huishoudens naar verwachting verhoogd. Dit is te danken aan loonstijgingen door hoge inflatie en de daling van de hypotheekrente. Verder kunnen individuen met een inkomen van minimaal €28.000 tot €16.000 extra lenen, wat vooral alleenstaande huizenkopers ten goede komt.
- Meer invloed van energielabel op hypotheken: Duurzaamheid wordt steeds belangrijker. Zo ook in de rest van 2024. Vanaf dit jaar zal het energielabel van een woning een grotere invloed hebben op de maximale hypotheek die men kan krijgen. Dit geldt zowel voor de aankoop van een woning als voor het verduurzamen van een bestaande woning. Voor die supergroene, energiezuinige woning kun je tot wel €50.000 extra lenen. Das toch mooi meegenomen! Lees ook: De duurzaamheidshypotheek: iets voor jou?
- Overdrachtsbelasting vrijstelling tot € 510.000: Voor jonge huizenkopers (tussen 18 en 35 jaar) die een huis kopen, is er een vrijstelling van overdrachtsbelasting tot deze grens. Deze wijziging is bedoeld om het voor jongere kopers makkelijker te maken een huis te kopen door de initiële kosten te verlagen. Voor deze regeling moet wel aan bepaalde voorwaarden worden voldaan.
- NHG-grens stijgt naar € 435.000: De Nationale Hypotheek Garantie wordt toegankelijker voor meer woningkopers. Ideaal als je wat extra zekerheid zoekt bij het kopen van je huis.
- Afschaffing ‘jubelton’: De schenkingsvrijstelling voor een eigen woning is volledig afgeschaft vanaf 1 januari 2024. Dit betekent dat financiële geschenken voor woningaankopen nu waarschijnlijk belast zullen worden.
- Verlaging eigen bijdrage in de huurtoeslag: Dit kan een jaarlijkse verlaging betekenen voor huurders. Lees ook: Je huidige huis verhuren en een nieuw huis kopen? Dít moet je weten.
- Trend van overbieden voortgezet: Overbieden op de huizenmarkt blijft een trend in 2024. Dit betekent dat kopers vaak boven de vraagprijs moeten bieden om een woning te kunnen kopen.
Meer weten over de Nationale Hypotheek Garantie in 2024? Lees dan ook: Wat wordt de NHG kostengrens voor 2024?
Lees ook: Een eigen woning? Deze kosten zijn fiscaal aftrekbaar
Wat is er aan de hand met de woningbouw in Nederland?
Nederland staat voor een enorme uitdaging: het doel is om binnen tien jaar één miljoen nieuwe woningen te bouwen. Dit is nodig om aan de groeiende vraag te voldoen en om de huizenprijzen beheersbaar te houden. Maar helaas, we liggen achter op schema. In 2023 zijn er slechts 73.000 nieuwe huizen gebouwd, terwijl we jaarlijks zo’n 115.000 huizen nodig hebben om ons doel te bereiken. Dit tekort aan nieuwe huizen zorgt ervoor dat de prijzen blijven stijgen — een klassiek gevalletje van te weinig aanbod tegenover een gelijkblijvende of zelfs stijgende vraag.
Dus hoe pakken we dit aan? Tja, het is niet alleen zaak om meer huizen te bouwen, maar ook om slim te zijn met de huizen die we al hebben. Er wordt over een nieuwe ‘regiewet’ gesproken die wellicht voor een ommekeer kan zorgen. Als de Tweede Kamer deze wet goedkeurt, krijgt de overheid meer controle over de woningbouw: waar huizen gebouwd worden, hoeveel er gebouwd worden, en voor wie ze bedoeld zijn. Dit zou niet alleen helpen om sneller meer huizen te bouwen, maar zou ook kunnen bijdragen aan het stabiliseren van de huizenprijzen door het vergroten van het aanbod.
Maar juich niet te vroeg. De vooruitzichten zijn echt niet zo rooskleurig. ABN Amro voorspelt in hun recente sectorrapport dat de bouw van nieuwe woningen dit jaar met 6 procent zal krimpen en volgend jaar met nog eens 4 procent. Dit betekent dat de druk op de woningmarkt waarschijnlijk zal blijven bestaan, tenzij er maatregelen worden genomen om deze neerwaartse trend om te buigen.
Het aantal nieuwe woningen blijft dus ver achter bij de vraag. Hoewel de bouwvergunningen licht toenemen, komen deze projecten door bouwkosten, personeelsproblemen en milieuregels niet snel genoeg van de grond. Dit drijft de prijzen van bestaande woningen omhoog omdat doorstromers en gezinnen vaak weinig alternatieven hebben.
Verwachting huizenprijzen in 2024
In 2024 en 2025 wordt er, ondanks de licht afvlakkende markt, nog steeds een stijging van de huizenprijzen verwacht, zij het in een gematigder tempo dan de voorgaande jaren. Verschillende banken hebben hun prognoses voor het komende jaar gedeeld. Hier een overzicht van de verwachtingen per november 2024:
- ABN Amro verwacht een prijsstijging van 8,5% in 2024 en een stijging van nog eens 7% in 2025.
- Rabobank voorspelt een prijsstijging van 9,1% in 2024 en een stijging van nog eens 10,7% in 2025.
- ING schat een prijsstijging van tussen de 12% in 2024 en een stijging van nog eens 5,5% in 2025.
- DNB verwacht ook een prijsstijging van 5,9% in 2024, een stijging van 4,1% in 2025 en 3,9% in 2026.
Dit verschil in voorspellingen toont de onzekerheid die inherent is aan de woningmarkt, maar de algemene opvatting is dat de prijzen zullen stijgen. Sterker nog: Als de prijzen van koophuizen in het huidige tempo blijven stijgen, bereiken ze dit jaar een nieuw record.
Koop je je eerste huis? Lees dan ook: Je eerste huis kopen met de Starterslening
In de vorige kwartaalberichten gingen de benoemde banken nog uit van minder hoge prijsstijgingen voor zowel 2024 als 2025. De oorzaken zijn vrij duidelijk: mensen kunnen meer lenen. Meer lenen betekent hogere biedingen uitbrengen. Aan de andere kant blijft het aanbod van huizen beperkt. Ook gaat de bouw stroef. En dus de huizenprijzen hoog. Het is dus eigenlijk gewoon een mismatch tussen vraag en aanbod. Het tekort aan woningen is momenteel zo’n 400.000.
De Europese Centrale Bank (ECB) zal de rente naar verwachting vanaf juni 2024 langzaam maar zeker verlagen, naar 2,75% eind dit jaar (2024) en naar 1,5% eind 2025. Vaak gaan andere rentes, zoals die voor hypotheken, dan ook enigszins omlaag. Wat resulteert in nog meer vraag naar huizen. We verwachten dus dat de hypotheekrentes binnenkort zullen dalen en de huizenprijzen nog verder zullen stijgen.
Lees ook: Hypotheekadviseur in Amsterdam nodig? Laat doorKoen je helpen
Waarom zijn huizen eigenlijk zo duur?
Er zijn meerdere hoofdredenen: minder bouwen na de crisis van 2008, meer mensen (inclusief expats) die een huis zoeken, en de hoge hypotheekrente waardoor huizenkopers veel meer kunnen lenen. Ook lukt het veel ouderen niet om door te stromen naar een kleinere (huur)woning. Ouderen bewonen nu in hun eentje of met zijn tweeën een grote gezinswoning; waar gezinnen juist zo op zoek naar zijn. Dit zorgt voor meer vraag en minder aanbod, en daardoor stijgen de prijzen.
De cijfers zeggen genoeg:
| Factoren | Effect op huizenprijzen | Verwachte prijsstijging |
|---|---|---|
| Beschikbaarheid | Weinig huizen beschikbaar | Prijzen stijgen |
| Hypotheekrente | Recentelijk gedaald | Prijzen stijgen |
| Inkomens | Stijging | Meer biedingen, prijzen stijgen |
Lees ook: Besparen op je vaste lasten? Zo doe je dat!
Gaan de huizenprijzen dalen in 2024?
Je zou misschien denken: met al die economische gekkigheid, waarom storten de prijzen niet in? Nou, de werkloosheid in Nederland blijft laag. Veel bedrijven zoeken zelfs naarstig naar personeel en betalen hogere salarissen om mensen aan te trekken. Dit betekent dat veel mensen nog steeds genoeg verdienen om een huis te kunnen kopen.
Dus, dalen de prijzen in 2024? Nee, die kans is klein. Door dalende hypotheekrentes en betere leenvoorwaarden kunnen veel mensen meer geld lenen. Beide dragen bij aan het herstel van het vertrouwen van huizenkopers. Dit betekent dat de huizenprijzen waarschijnlijk zullen blijven stijgen, vooral bij huizen met een goed energielabel.
Volgens zowel ABN Amro, Rabobank, ING en DNB zullen de huizenprijzen in de rest van 2024 naar verwachting stijgen. Zoals gezegd: dit komt voornamelijk doordat hypotheekrentes gaan dalen. Dit is goed nieuws, vooral voor bepaalde groepen die ook nog eens profiteren van betere leenvoorwaarden en een stijgend inkomen.
Ben je benieuwd hoe het zit met de Amsterdamse huizenmarkt? Lees dan ook: Actuele verwachtingen voor de Amsterdamse huizenmarkt
En hoe zit het specifiek met de huizenprijzen in Amsterdam?
In Amsterdam ligt de gemiddelde prijs voor een woning in november 2024 rond de €684.000. De huizenmarkt blijft hier competitief, met een toenemende vraag en prijzen die in bepaalde wijken sterker stijgen dan in andere. In Amsterdam-Noord, waar woningen meer betaalbaar zijn vergeleken met het stadscentrum, ligt de gemiddelde transactieprijs momenteel rond €603.000, en er wordt gemiddeld €45.000 boven de vraagprijs geboden. Dit duidt op een sterke overbiedingsdrang onder kopers. Lees hier meer over de actuele verwachtingen voor de Amsterdamse huizenmarkt.
Wil je in 2024 een huis kopen in Amsterdam? Zet je schrap, want goedkoop is het zeker niet. Voor een gemiddeld huis in onze hoofdstad betaal je al gauw €600.000. Om zo’n huis te kunnen betalen, moet je jaarlijks minimaal €100.000 verdienen. Dat is een stevige drempel voor veel jonge kopers, zeker als je net begint met werken.
Wat betekent dat concreet?
- Appartementen en tussenwoningen: Voor wijken als de Indische Buurt of het Oostelijke Havengebied, waar de prijzen iets toegankelijker zijn, zou een koper met een jaarsalaris van ongeveer €80.000 kunnen starten. Dit zijn populaire gebieden voor starters of jonge gezinnen.
- Hoekwoningen: In wijken zoals Bos en Lommer of de Baarsjes ligt de gemiddelde vraagprijs hoger door extra ruimte. Een hoekwoning in deze gebieden vereist een inkomen van ongeveer €86.000 per jaar.
- Twee-onder-een-kapwoningen: Kijk naar gebieden zoals Amsterdam Noord, bijvoorbeeld rondom het NDSM-werf of in de buurt van het Buikslotermeerplein, waar je nog ruimte en relatieve betaalbaarheid vindt. Hierbij moet je denken aan een jaarinkomen van €95.000. Niet niks aangezien het modaal inkomen in Nederland geschat wordt op €44.000.
- Vrijstaande huizen: Voor vrijstaande woningen in de luxere delen van Amsterdam, zoals Oud-Zuid, is een jaarinkomen van minstens €125.000 nodig.
Waar vind je nog betaalbare huizen in november/december 2024?
In Noord-Holland is het bijna de norm geworden om flink boven de vraagprijs te bieden. De woningmarkt blijft krap, en voor een huis in Amsterdam wordt in november 2024 gemiddeld 9,3% boven de vraagprijs geboden, terwijl het landelijke gemiddelde rond 4,4% ligt. Dit komt door de enorme vraag en het beperkte aanbod in de stad, vooral in populaire wijken zoals Amsterdam-Noord.
Toch zijn er nog plekken waar je kunt kopen zonder veel over te bieden, vooral bij duurdere woningen. In Amsterdam zijn huizen boven de €1 miljoen soms beschikbaar zonder boven de vraagprijs te gaan, terwijl in steden als Alkmaar en Haarlem huizen tussen €750.000 en €1 miljoen soms voor of net onder de vraagprijs verkocht worden. Dit zijn vaak niet de typische starterswoningen, maar het geeft wat lucht voor mensen in de hogere prijsklassen.
Goedkopere huizen buiten de randstad
Zoek je naar echt betaalbare opties? Dan moet je verder buiten de Randstad kijken. In regio’s als Groningen en Limburg zijn de huizenprijzen aanzienlijk lager. In Pekela, een kleine gemeente in Groningen, ligt de gemiddelde woningprijs rond de €170.000. Met een bruto jaarinkomen van €55.000 kun je daar een gemiddelde woning kopen. Andere betaalbare steden zijn Heerlen, Almelo, Veendam, en Den Helder, waar woningen voor rond de €250.000 nog steeds te vinden zijn, wat vaak haalbaar is met een jaarinkomen van ongeveer €65.000 tot €70.000.
Kunnen de huizenprijzen ook snel dalen?
Jazeker, dat hebben we gezien tijdens de crisis van 2008. Toen zag je dat de huizenprijzen binnen een paar maanden begonnen te dalen. Maar onthoud goed: het duurde bijna vijf jaar voordat de prijzen zich herstelden tot het niveau van vóór de crisis. Dus wat zijn nog meer dingen die ervoor kunnen zorgen dat huizenprijzen plots dalen?
1. Economische problemen: Stel dat het economisch slecht gaat — veel mensen verliezen hun baan en kunnen hun hypotheek niet meer betalen. Als minder mensen in staat zijn een huis te kopen, dan zal de vraag naar huizen dalen. En daarmee dus ook de prijzen. Het is alsof minder mensen naar een Taylor Swift concert willen, waardoor de ticketprijzen omlaag gaan.
2. Hogere hypotheekrente: Als deze rente stijgt, wordt lenen duurder en kunnen minder mensen zich veroorloven een huis te kopen. Momenteel wordt voor 2025 een lichte daling van de hypotheekrente verwacht, wat prijzen waarschijnlijk op niveau zal houden. Uit cijfers van de NVM blijkt dat in het derde kwartaal van 2024 in maar liefst 69% van de gevallen boven de vraagprijs werd geboden, tegen 46% een jaar eerder.
3. Veranderingen in overheidsbeleid: Soms maakt de overheid het moeilijker om grote leningen te krijgen, bijvoorbeeld door te zeggen dat je minder mag lenen ten opzichte van je inkomen. Dit kan de huizenprijzen drukken omdat mensen minder geld hebben om uit te geven aan een huis.
4. Overaanbod van huizen: Als er meer huizen beschikbaar komen dan er vraag is, kunnen prijzen dalen. Maar gezien het huidige tekort van 400.000 woningen in Nederland is dit scenario onwaarschijnlijk.
5. Demografische veranderingen: Grote verschuivingen in bevolkingssamenstelling kunnen invloed hebben. Toch is er door de groei van eenpersoonshuishoudens nog altijd een stabiele vraag naar woningen.
Huis kopen of wachten 2024?
Zoals hierboven vermeldt verwachten Rabobank en DNB een verdere stijging van de huizenprijzen in 2025. Dit zou betekenen dat het gunstig zou zijn om vóór 2025 een huis aan te schaffen. Tenzij je natuurlijk écht geen haast hebt, dan zou het gunstig kunnen zijn om tot na 2025 te wachten. Dit is echter nu nog speculeren. Een ding is zeker: de huizenmarkt is onvoorspelbaar.
Verwachtingen kloppen dus lang niet altijd en huizenprijzen verschillen ook sterk per regio. Neem daarom altijd contact op met een onafhankelijke hypotheekadviseur! Lees hier hoe doorKoen je kan helpen in je zoektocht naar een huis in Amsterdam. Luister óók niet te veel naar mensen die zeggen precies te weten wat de markt gaat doen — die weten dat eigenlijk ook niet. En laat je beslissing om een huis te kopen niet helemaal afhangen van wat de economie doet. Wat vandaag een ‘slechte’ tijd lijkt om te kopen, kan over een paar jaar gezien worden als een super slimme zet. Er is niet zoiets als de perfecte timing.
Meer weten over de hypotheekrente? Lees dan ook: Hypotheekrente verwachting 2024. Dit artikel kan je helpen om een idee te krijgen of het nu een goed moment is om te kopen of niet.
Samengevat: koop een huis wanneer jij er klaar voor bent, als je iets vindt wat bij je past én als je het kunt betalen. En voor extra zekerheid: praat met een hypotheekadviseur die je écht kan helpen om de beste keuze te maken.
Hoeveel eigen geld nodig voor een huis?
In 2024 kun je maximaal 100% van de woningwaarde financieren met een hypotheek. Dit betekent dat je de extra kosten, zoals notariskosten, overdrachtsbelasting (indien van toepassing), en makelaarskosten, zelf moet betalen. Voor starters onder de 35 jaar en woningen tot €510.000 is er vrijstelling van overdrachtsbelasting. Gemiddeld liggen de kosten koper tussen de 5% en 6% van de koopsom.
Meer weten over de kosten koper? Lees dan ook: Hoeveel eigen geld heb je nodig om een huis te kopen?
Verwachting huizenprijzen – hoe de hypotheekrentes jouw portemonnee raken
Zoals aangegeven: in 2024 wordt er een lichte daling in de hypotheekrentes verwacht. Wat betekent dat voor jou? Dat lenen voor je huis goedkoper wordt.
Even een voorbeeld: je leent een bedrag tegen 2% rente in plaats van 3%. Dat scheelt je honderden euro’s per jaar – geld dat je lekker aan iets anders kunt besteden, zoals een nieuwe keuken of misschien zelfs een vakantie. Deze daling maakt huizen kopen aantrekkelijker. Maar ja, dat zorgt er ook weer voor dat de huizenprijzen omhoog zullen gaan. Meer mensen zijn zo in staat om te bieden.
Woning kopen: waarom het zo lang duurt
Huizen zijn schaars. En nee, dat wordt niet snel beter. Nieuwbouw? Zit vast in de modder – letterlijk én figuurlijk. Er zijn plannen zat, maar voordat die schop de grond in gaat… En dan hebben we het nog niet eens over de stijging van eenpersoonshuishoudens. Steeds meer mensen wonen alleen, waardoor de vraag naar kleinere woningen stijgt. En dat heeft vervelende gevolgen. De strijd om dat ene leuke appartementje wordt alleen maar heftiger. Óók in Amsterdam, en óók voor een huurhuisje. Één tip die we je in ieder geval kunnen geven is om te blijven reageren op woningen, zélfs al denk je nergens kans op te maken.
Wat dit voor jou betekent:
- Meer mensen kunnen bieden: Door de lagere hypotheekrentes hebben kopers meer financiële speelruimte. Goed voor jou als je wilt kopen, maar wees voorbereid op meer concurrentie. Ontdek hier welke toeslagen er allemaal omhoog gaan in 2024.
- Schaarste blijft een ding: Minder huizen beschikbaar betekent dat je mogelijk langer moet zoeken en flexibel moet zijn in je wensenlijstje. Misschien is dat huis met tuin in de binnenstad te ambitieus, maar is er net buiten de stad meer mogelijk.
- 2025 en verder: De trends laten zien dat de huizenmarkt blijft bewegen. Prijsstijgingen zijn waarschijnlijk, maar met slim plannen en een goede voorbereiding kun je jouw plekje vinden.
Verwachting vastgoedprijzen in 2024
De vraag naar koophuizen blijft groot, maar er zijn gewoon niet genoeg huizen. Dit zorgt voor een lastige situatie, vooral omdat mensen die een ander huis willen, hun verkoopplannen uitstellen. Dit maakt het nog moeilijker om een leuk huis te vinden.
Door alle onzekerheden, zoals de oorlog in Oekraïne en inflatie, twijfelen veel mensen: moet je nu verkopen of wachten tot 2025? De meeste experts denken dat de prijzen dit jaar weer zullen stijgen, vooral omdat mensen meer kunnen lenen door de gestegen salarissen.
Laat je adviseren door een hypotheekadviseur van doorKoen!
De huizenmarkt in 2024 zit vol met kansen, zéker als je weet waar je op moet letten. Hogere lonen en gunstigere leenvoorwaarden betekenen dat veel mensen meer kunnen lenen. Met wat goed advies en een beetje geluk, kun je misschien wel dat droomhuis kopenn waar je al zo lang van droomt.
Ben je van plan om een huis te kopen in 2024? Ga in gesprek met één van de hypotheekadviseurs van doorKoen, zodat je precies weet wat de voorspelling voor de huizenmarkt is, hoeveel eigen geld je nodig hebt, hoeveel je wel of niet moet overbieden en nog veel meer.
