De huizenmarkt verandert razendsnel, en in 2025 is dat niet anders. Of je nu een starter bent of al wat langer rondkijkt, een huis kopen vereist een goed beeld van wat je nodig hebt aan eigen geld. Met veranderende regels, stijgende prijzen en vernieuwde hypotheekvoorwaarden kun je maar beter voorbereid zijn. Laten we erin duiken!
Wat betekent ‘eigen geld’ bij het kopen van een huis?
Eigen geld is het bedrag dat je zélf moet inbrengen bij de aankoop van een woning. Dit gaat verder dan alleen de aankoopprijs van het huis. Denk bijvoorbeeld aan kosten voor de notaris, belasting, advies en zelfs eventuele verbouwingen. Hoe meer eigen geld je kunt inleggen, hoe gunstiger je hypotheekvoorwaarden vaak worden.
Hoeveel eigen geld heb je nodig om een huis te kopen in 2024?
In Nederland kun je in 2025 nog steeds maximaal 100% van de woningwaarde lenen via een hypotheek. Maar daarmee ben je er niet. De zogeheten “kosten koper” (k.k.) komen daar nog bovenop. Deze kosten zijn gemiddeld 5-6% van de woningwaarde. Hieronder zie je een overzicht van de belangrijkste posten:
:
| Kostenpost | Gemiddelde Kosten |
|---|---|
| Overdrachtsbelasting | €0 (vrijstelling onder 35 jaar, max €525.000) |
| Notariskosten (akte & hypotheek) | €1.200 – €1.500 |
| Hypotheekadvieskosten | €2.500 – €3.000 |
| Taxatiekosten | €800 – €1.000 |
| Kosten NHG (0,4%) | Max €1.800 (bij €450.000 hypotheek) |
| Bouwkundige keuring | €400 – €700 |
| Aankoopmakelaar (1,25%) | Bij €400.000: €5.000 |
💡 Tip: Voor een huis van €400.000 moet je rekening houden met €15.000 aan bijkomende kosten. Zonder spaargeld wordt dit een uitdaging.
Veel van deze kosten zijn fiscaal aftrekbaar. Dus dat is een meevaller!
Het is slim om contact op te nemen met een hypotheekadviseur, zodat je precies weet wat je aan eigen geld nodig hebt. Houd er rekening mee dat je zonder eigen geld bijna geen huis kunt kopen in 2025.
Daarnaast, moet je voorzichtig zijn met overbieden wanneer je weinig spaargeld hebt.
Lees ook: Kun je een huis kopen zonder eigen geld?
Nieuw in 2025: NHG-grens en borgtochtprovisie
De Nationale Hypotheek Garantie (NHG) maakt een huis kopen in 2025 aantrekkelijker:
- De NHG-grens stijgt in 2025 naar €450.000.
- Investeer je in energiebesparende voorzieningen? Dan mag je hypotheek mét NHG oplopen tot €477.000.
- De borgtochtprovisie, het eenmalige bedrag dat je betaalt om NHG af te sluiten, daalt naar 0,4% van de lening.
Voorbeeld: Als je een hypotheek van €450.000 afsluit, betaal je slechts €1.800 aan NHG-kosten, in plaats van €2.700 in 2024. Een mooie besparing!
Vrijstelling van overdrachtsbelasting in 2025
Ben je tussen de 18 en 35 jaar? Dan hoef je geen overdrachtsbelasting te betalen bij de aankoop van je eerste woning, mits de waarde van de woning onder €525.000 blijft. Dat scheelt al snel 2% van de koopsom.
Voorwaarden voor vrijstelling
- Je bent 18 tot 35 jaar.
- De woning is jouw hoofdverblijf (dus geen verhuur of vakantiehuis).
- Je hebt niet eerder gebruikgemaakt van de vrijstelling.
Rekenvoorbeeld Kosten Koper
Laten we een scenario schetsen waarin je, op 32-jarige leeftijd, samen met je 30-jarige partner een huis wilt kopen voor €420.000. Gelukkig vallen jullie binnen de leeftijdsgrens voor vrijstelling van de overdrachtsbelasting, wat al een mooie besparing is. Jullie hechten veel waarde aan een grondige inspectie van de woning, dus een bouwkundige keuring staat op de agenda. Ook willen jullie een bankgarantie regelen voor de gebruikelijke 10% waarborgsom.
De koopsom is in dit voorbeeld gelijk aan de vraagprijs om het simpel te houden
De geschatte kostenposten zouden er als volgt uit kunnen zien:
| Kostenpost | Bedrag |
|---|---|
| Overdrachtsbelasting (0%) | €0 (vrijstelling) |
| Notariskosten | €1.400 |
| Taxatiekosten | €900 |
| Hypotheekadvieskosten | €3.000 |
| Bouwkundige keuring | €600 |
| Kosten NHG (0,4%) | €1.680 |
| Makelaarskosten (1,25%) | €5.250 |
| Totaal eigen geld nodig | €12.830 |
Dit is exclusief eventuele verbouwingen of overbiedingen!
Dan komen de totale kosten uit op €12.830. Het is belangrijk om te benadrukken dat dit een indicatie is en dat de werkelijke kosten afhankelijk zijn van diverse factoren en keuzes die jullie maken tijdens het aankoopproces.
Huren versus kopen in 2025
Met stijgende huurprijzen blijft kopen een aantrekkelijke optie. Huurprijzen voor middenhuur stijgen in 2025 met maximaal 7,7%, terwijl sociale huur beperkt blijft tot 5% verhoging.
Rekenvoorbeeld huren versus kopen
| Scenario | Huren | Kopen |
|---|---|---|
| Woningwaarde | – | €400.000 |
| Maandlasten | €1.500 (huur) | €1.350 (hypotheek) |
| Vermogensopbouw | €0 | €12.000/jr (aflossing) |
💡 Conclusie: Op de langetermijn bouw je met kopen vermogen op, terwijl huur elke maand “weg” is.
Waarom eigen geld belangrijk is
Eigen geld is meer dan alleen een stapel spaargeld; het is jouw ticket naar lagere maandlasten, een soepelere hypotheek, en nét dat beetje extra financiële zekerheid. In 2025 blijft het slim om zoveel mogelijk eigen geld in te zetten bij de aankoop van je huis – en ik leg je graag uit waarom.
Minder lenen = minder stress
Hoe meer eigen geld je kunt inzetten, hoe minder je hoeft te lenen. Dat betekent lagere maandlasten en gunstigere hypotheekvoorwaarden. In 2025 kun je nog steeds tot 100% van de woningwaarde financieren via een hypotheek. Maar let op: bijkomende kosten zoals overdrachtsbelasting (tenzij je tussen de 18 en 35 jaar bent en profiteert van de startersvrijstelling), notariskosten en eventuele makelaarskosten moet je uit eigen zak betalen.
En wat dacht je van verbouwingskosten? Als je je huis wilt upgraden met een nieuwe keuken, zonnepanelen of een uitbouw, moet je daar vaak zelf wat voor inbrengen. Banken financieren namelijk alleen de verwachte woningwaarde ná je verbouwing – en dat vraagt om een investering van jóuw kant.
Dus stel, je koopt in 2025 een huis voor €350.000 en je wilt daar een verbouwing van €50.000 bovenop doen. Na de verbouwing wordt je huis geschat op een waarde van €380.000. De bank kan je hypotheek dan verhogen tot dat bedrag, maar het verschil – in dit geval €20.000 – moet je uit eigen zak betalen.
Naast die bijkomende kosten en verbouwingen helpt eigen geld je ook om je hypotheek beter te managen. In 2025 zijn er extra voordelen voor energiebesparende voorzieningen: met NHG kun je zelfs boven de NHG-grens van €450.000 extra lenen (tot €477.000) voor verduurzaming. Dit maakt het nóg aantrekkelijker om eigen geld te investeren in een duurzame woning en zo te profiteren van lagere energiekosten én een betere toekomst.
Tips om eigen geld te sparen
Geen ton op de bank staan? Geen zorgen, dit zijn slimme manieren om wat extra eigen geld bij elkaar te sprokkelen:
- Begin vroeg met sparen en stel een realistisch spaardoel.
- Onderzoek of je in aanmerking komt voor subsidies of schenkingen.
- Overweeg tijdelijk goedkoper te wonen om meer te kunnen sparen.
- Kijk of het mogelijk is om kosten te besparen op andere grote uitgaven.
Hoeveel eigen geld heb je nodig om een huis te kopen? Kom erachter met doorKoen.
Hoewel je in 2025 nog steeds 100% van de woningwaarde kunt financieren met een hypotheek, heb je eigen geld nodig voor kosten koper en eventuele verbouwingen. Voor een huis van €400.000 moet je minimaal €12.000 tot €15.000 aan spaargeld paraat hebben. Met de hogere NHG-grens, lagere borgtochtprovisie en vrijstelling van overdrachtsbelasting voor jongeren onder de 35 jaar, zijn er gelukkig mogelijkheden om kosten te besparen.
Wil je precies weten wat jouw mogelijkheden zijn? Neem contact op met doorKoen en we rekenen samen uit hoe jij je woondroom in 2025 kunt realiseren.
