Begin 2026 leek de hypotheekrente nog voorzichtig de goede kant op te bewegen. Inmiddels ziet het plaatje er anders uit. Door de onrust rond Iran, hogere energieprijzen en opnieuw oplopende inflatie zijn vooral de vaste hypotheekrentes sinds het voorjaar gestegen.
Begin augustus stond de gemiddelde rente voor 10 jaar vast met NHG rond 4,09%. Half maart was dat nog ongeveer 3,68%. Daarmee staat de rente duidelijk hoger dan aan het begin van het voorjaar. De scherpste reguliere tarieven liggen overigens lager dan het gemiddelde: rond de 3,83%. Welke rente jij daadwerkelijk krijgt, hangt onder andere af van je geldverstrekker, hypotheekvorm, rentevaste periode, verhouding tussen hypotheek en woningwaarde en steeds vaker ook het energielabel van je woning.
Ook het economische beeld is weer veranderd. De Nederlandse inflatie daalde in juni nog naar 2,9%, maar liep in juli opnieuw op naar 3,2%. Vooral brandstoffen en energie werden duurder. Dat maakt een snelle, brede daling van de hypotheekrente voorlopig minder vanzelfsprekend.
In dit artikel lees je hoe de hypotheekrente er half juli 2026 voorstaat, wat de belangrijkste invloeden zijn en wat dat concreet betekent als je een huis wilt kopen, je rentevaste periode afloopt of je hypotheek wilt oversluiten.
Laatst bijgewerkt: 13 augustus 2026
Actuele hypotheekrentes in 2026
De exacte hypotheekrente verschilt per aanbieder en persoonlijke situatie. Toch geeft het gemiddelde van de Nederlandse markt een goed beeld van waar we momenteel staan.
| Rentevorm | Laagste – hoogste met NHG | Gemiddeld |
|---|
| Variabel | 3,40% – 4,53% | 3,83% |
| 5 jaar vast | 3,74% – 4,25% | 3,94% |
| 10 jaar vast | 3,83% – 4,60% | 4,09% |
| 20 jaar vast | 4,19% – 4,90% | 4,39% |
| 30 jaar vast | 4,19% – 5,05% | 4,51% |
Let op: dit zijn geen gegarandeerde tarieven, maar indicaties. Tarieven wijzigen regelmatig.
Vooral bij 10 jaar vast is het verschil met een paar maanden geleden duidelijk zichtbaar. Tegelijkertijd zegt een marktgemiddelde niet alles. De scherpste reguliere 10-jaarsrentes met NHG liggen medio augustus rond 3,83%, terwijl specifieke producten, duurzaamheidsvoorwaarden of kortingen een ander tarief kunnen opleveren.
Het energielabel speelt daarbij een steeds grotere rol. Zo verwerkt ABN AMRO sinds 1 april 2026 het energielabel rechtstreeks in de hypotheekrente en hanteert ook ING verschillende tarieven afhankelijk van onder meer het energielabel. Vergelijk daarom niet alleen het rentepercentage, maar vooral de voorwaarden die erbij horen.
Waarom staat de hypotheekrente in 2026 hoger?
Voor langere rentevaste periodes is vooral de kapitaalmarkt belangrijk. Banken kijken bij hun prijsstelling onder andere naar de rente op langlopende staatsleningen en naar wat beleggers verwachten van inflatie en economische risico’s. Als de verwachte inflatie stijgt of onzekerheid toeneemt, loopt de lange marktrente vaak mee omhoog. Dat kan vervolgens terugkomen in hypotheekrentes.
Precies daar zit in augustus de onzekerheid. In juni leek de geopolitieke situatie rond Iran tijdelijk iets te ontspannen, maar die rust bleek niet duurzaam. De situatie rond de Straat van Hormuz blijft onzeker en de normale energiestromen zijn nog niet volledig hersteld. Ook de ECB waarschuwt dat de geopolitieke situatie fragiel blijft en dat hogere energieprijzen de inflatie langer kunnen beïnvloeden.
Daar komt bij dat de Nederlandse inflatie in juli weer opliep. Volgens het CBS stegen de consumentenprijzen in juli met 3,2% ten opzichte van een jaar eerder, tegen 2,9% in juni. Motorbrandstoffen waren 22,0% duurder dan een jaar eerder. Dat is belangrijk voor de hypotheekmarkt, omdat aanhoudende inflatie de ruimte voor lagere marktrentes kleiner maakt.
Goed om te weten: de variabele en de lange rente worden niet door precies dezelfde factoren bepaald!
Variabele rente en korte rentevaste periodes
Bij variabele hypotheekrentes en korte rentevaste periodes speelt het beleid van de ECB een grotere rol.
De ECB verhoogde haar rentetarieven in juni met 0,25 procentpunt. Sinds 17 juni staat de depositorente op 2,25%, de basisherfinancieringsrente op 2,40% en de marginale beleningsrente op 2,65%. Tijdens de vergadering van 23 juli besloot de ECB deze tarieven vervolgens ongewijzigd te laten.
Wat daarna gebeurt, staat niet vast. De ECB benadrukt dat nieuwe rentebesluiten afhangen van de economische cijfers en legt zich niet vooraf vast op een bepaald rentepad. ABN AMRO Research verwacht momenteel nog wel een extra verhoging van 0,25 procentpunt later in 2026. Dat is een prognose en geen zekerheid.
Lange rentevaste periodes
Voor 10, 20 en 30 jaar vast is de kapitaalmarkt doorgaans belangrijker dan één afzonderlijk ECB-besluit. Daarom betekent een verhoging van de ECB-rente niet automatisch dat een hypotheek met 10 of 20 jaar rentevast met precies hetzelfde percentage stijgt.
ABN AMRO verwacht op dit moment dat de korte hypotheekrentes nog iets kunnen oplopen, terwijl de langere vaste rentes eerder rond het huidige niveau stabiliseren. Veel zal afhangen van energieprijzen, inflatieverwachtingen en de ontwikkeling van het conflict rond Iran.
Dat wil dus zeggen: een verhoging van de ECB-rente leidt niet automatisch tot een even grote stijging van de 10 of 20 jaar vaste hypotheekrente. Bij lange rentevaste periodes is de kapitaalmarkt bepalender, en juist die rentes zijn de afgelopen maanden opgelopen.
Wat kun je verwachten van de hypotheekrente in de rest van 2026?
Niemand kan de hypotheekrente exact voorspellen. Dat geldt in 2026 misschien nog wel sterker dan normaal. Het verschil met een paar weken geleden is bovendien dat de inflatie weer is opgelopen en de geopolitieke onzekerheid niet verdwenen is.
Scenario 1: de hypotheekrente stabiliseert rond het huidige niveau
Dit is op dit moment een logisch basisscenario. De gemiddelde 10-jaarsrente met NHG ligt rond de 4% en lange marktrentes hoeven niet automatisch verder te stijgen als de inflatie en energieprijzen niet opnieuw versnellen. Ook ABN AMRO verwacht voor langere rentevaste periodes voorlopig vooral stabilisatie.
Dat betekent niet dat alle aanbieders wekenlang dezelfde tarieven houden. Geldverstrekkers blijven hun rente aanpassen en de verschillen tussen aanbieders kunnen behoorlijk groot zijn.
Scenario 2: een beperkte daling
Een lichte daling blijft mogelijk als de geopolitieke spanning afneemt, de energieaanvoer verder normaliseert en de inflatie opnieuw richting beneden beweegt.
Verwacht in zo’n scenario geen spectaculaire rentedaling van de ene op de andere week. Een dalende kapitaalmarktrente werkt meestal geleidelijk door in de hypotheekrentes en geldverstrekkers bepalen zelf wanneer en hoeveel ze hun tarieven aanpassen.
Scenario 3: de rente loopt verder op
Een verdere stijging wordt waarschijnlijker wanneer energieprijzen opnieuw fors oplopen of de inflatie hardnekkig hoog blijft. Ook een nieuwe verhoging van de ECB-rente kan vooral de kortere hypotheekrentes onder opwaartse druk zetten.
ABN AMRO Research verwacht momenteel nog één verhoging van 0,25 procentpunt later in 2026. De ECB zelf heeft die stap echter niet aangekondigd en benadrukt dat nieuwe besluiten afhangen van de economische data.
Baseer je hypotheekkeuze daarom niet op de verwachting dat de rente binnenkort “toch wel weer daalt”. Belangrijker is of de hypotheek past bij je inkomen, maandlasten en plannen voor de komende jaren.
Wat betekent dit voor jou als koper?
Een verandering in de hypotheekrente kan rechtstreeks invloed hebben op hoeveel je maximaal kunt lenen en wat je iedere maand betaalt. Hoe groot het verschil precies is, hangt onder andere af van je inkomen, andere financiële verplichtingen, de gekozen hypotheekvorm en de rentevaste periode.
Extra belangrijk is de manier waarop je maximale hypotheek wordt getoetst. Kies je voor een rentevaste periode korter dan 10 jaar, dan geldt in het derde kwartaal van 2026 een AFM-toetsrente van 5%. Is de rente die de geldverstrekker jou aanbiedt hoger dan 5%, dan wordt met die hogere rente gerekend.
Bij een rentevaste periode van 10 jaar of langer geldt deze specifieke toetsrente voor korte rentevaste periodes niet en kan de aangeboden rente worden gebruikt bij de toetsing.
Voor starters
Voor starters kan NHG interessant zijn, omdat geldverstrekkers bij een hypotheek met NHG vaak een lagere rente rekenen.
In 2026 ligt de NHG-grens op €470.000. Financier je ook energiebesparende maatregelen, dan mag de totale hypotheek onder voorwaarden oplopen tot €498.200. De eenmalige borgtochtprovisie bedraagt in 2026 0,4% van het hypotheekbedrag.
Of NHG in jouw situatie mogelijk en voordelig is, hangt niet alleen af van de koopsom maar ook van de financiering en eventuele energiebesparende maatregelen. Schakel daarom een hypotheekadviseur van doorKoen in, zodat je precies weet waar je staat en hoeveel eigen geld je daadwerkelijk nodig hebt.
Lees ook: Een huis kopen als starter.
Loont oversluiten in 2026?
Oversluiten kan interessant zijn, maar alleen als de besparing groter is dan de kosten die je maakt.
Dat speelt vooral als je in 2023 of 2024 een relatief hoge rente hebt vastgezet en daar nog langere tijd aan vastzit. In dat geval kan het zinvol zijn om opnieuw te laten berekenen of oversluiten voordeel oplevert. Houd er wel rekening mee dat de huidige rente weer wat hoger ligt dan begin dit jaar, waardoor het voordeel kleiner kan zijn dan je hoopt.
Lees ook: Hypotheek meenemen: doen of niet?
Bij oversluiten in 2026 moet je rekening houden met:
- Boeterente
- Advies- en bemiddelingskosten
- Notariskosten (bij overstap naar een andere bank)
- Taxatiekosten
De vraag is dus niet alleen of de rente nu lager is dan jouw huidige rente. De echte vraag is of je de totale kosten terugverdient binnen de periode dat je nog in de woning blijft wonen. Meer weten daarover? Lees hoe boeterente wordt berekend.
Loopt je rentevaste periode af in 2026?
Dan is dit het moment om vooruit te kijken! Veel huiseigenaren die tien jaar geleden hun rente vastzetten, krijgen nu te maken met een nieuw rentevoorstel. Tien jaar geleden lag de rente op sommige momenten lager dan nu, dus voor een deel van hen betekent dat een stijging van de maandlasten. Voor wie destijds juist een hogere rente vastzette, kan het verschil meevallen.
Wacht daarom niet tot het laatste moment. Laat op tijd doorrekenen wat een nieuwe rentevaste periode, een andere aanbieder of een andere hypotheekvorm voor jou betekent. Dan houd je grip op je maandlasten en voorkom je verrassingen. Heb je in het verleden je hypotheek meeverhuisd naar een volgende woning? Controleer dan ook goed of die voorwaarden nog steeds passen bij je huidige situatie.
Hypotheekrenteaftrek in 2026
De hypotheekrenteaftrek blijft in 2026 bestaan. Heb je in 2026 een belastbaar inkomen uit werk en woning van meer dan €78.426? Dan is de aftrek van onder andere hypotheekrente beperkt tot maximaal 37,56%. Je kunt de rente in dat geval dus niet volledig aftrekken tegen het hoogste inkomstenbelastingtarief.
Kijk daarom bij het vergelijken van hypotheken niet alleen naar de bruto maandlast, maar ook naar het netto bedrag dat je uiteindelijk betaalt.
Let op: versnelde afbouw Wet Hillen 2026
Heb je geen of nog maar een kleine eigenwoningschuld? Dan kan de afbouw van de Wet Hillen voor jou relevant zijn. In 2026 bedraagt de aftrek wegens geen of geringe eigenwoningschuld nog 71,867% van het verschil tussen het eigenwoningforfait en de aftrekbare kosten. De regeling wordt versneld afgebouwd en eindigt per 1 januari 2041.
Voor de meeste nieuwe kopers is dit niet direct het belangrijkste aandachtspunt, maar voor mensen die hun hypotheek grotendeels of helemaal hebben afgelost kan het wel degelijk invloed hebben op het financiële plaatje.
Overwaarde inzetten in 2026?
Heb je al een koopwoning? Dan kan overwaarde een belangrijke rol spelen bij je volgende financiële stap. De prijzen van bestaande koopwoningen lagen in juni 2026 gemiddeld 4,1% hoger dan een jaar eerder. Dat betekent uiteraard niet automatisch dat iedere woning dezelfde waardestijging heeft doorgemaakt: jouw overwaarde blijft het verschil tussen de actuele woningwaarde en je resterende hypotheekschuld.
Bij een hypotheek zonder NHG kan een lagere verhouding tussen je hypotheek en woningwaarde ervoor zorgen dat je in een lagere risicoklasse terechtkomt. Daardoor kan de risico-opslag op je rente soms omlaag. Of dat gebeurt, welke waardebepaling wordt geaccepteerd en of je er zelf om moet vragen, verschilt per geldverstrekker en hypotheekproduct.
Wil je verhuizen en heb je overwaarde? Houd dan ook rekening met de bijleenregeling. De Belastingdienst gaat er bij de aankoop van een volgende eigen woning in principe vanuit dat je de overwaarde uit je vorige woning daarvoor gebruikt. Doe je dat niet en leen je het bedrag alsnog bij, dan kan de rente over dat deel van je nieuwe hypotheek niet aftrekbaar zijn. Je berekent dit eenvoudig via de Rekenhulp Bijleenregeling van de Belastingdienst.
Benieuwd hoeveel jouw overwaarde je oplevert? Lees meer over wat je met overwaarde kunt doen of vraag een van onze adviseurs om direct met je mee te rekenen.
Wat betekent de rente voor de Amsterdamse huizenmarkt?
De hypotheekrente is in Amsterdam niet anders dan elders in Nederland, maar het effect ervan voel je hier vaak sterker doordat woningen relatief duur zijn. In het tweede kwartaal van 2026 lag de gemiddelde verkoopprijs van een woning in Amsterdam rond de €588.000. Kopers betaalden gemiddeld ongeveer 7% boven de vraagprijs en de krapte-indicator kwam uit op 3,3. Tegelijkertijd stonden er ruim 3.290 woningen te koop. Een deel van dat extra aanbod bestaat uit voormalige huurwoningen die door verhuurders worden verkocht.
Dat grotere aanbod geeft kopers iets meer keuze dan voorheen, maar van een ruime Amsterdamse woningmarkt is nog geen sprake. Zeker bij populaire woningen blijft overbieden gebruikelijk. Meer weten over de lokale markt? Bekijk dan ook onze pagina over de huizenmarkt in Amsterdam en ons artikel over een appartement kopen in Amsterdam-Noord in 2026.
Advies nodig over jouw hypotheekrente in 2026?
De gemiddelde 10-jaarsrente met NHG ligt in augustus rond de 4%. Of dat voor jou een goede of slechte rente is, kun je alleen niet los zien van de rest van je hypotheek. Een rente die een paar honderdsten lager is, is mooi meegenomen. Maar minstens zo belangrijk zijn de voorwaarden, je maximale hypotheek, de flexibiliteit van de lening, eventuele risico-opslagen en de vraag hoe lang je de rente wilt vastzetten.
Of je nu starter bent, doorstromer of naar je bestaande hypotheek kijkt: baseer je keuze niet op een rentevoorspelling alleen. Laat verschillende scenario’s doorrekenen en kies vooral voor maandlasten die ook passen als de rente voorlopig rond dit niveau blijft.
👉 Plan een gratis afspraak voor hypotheekadvies in Amsterdam
