Een nieuwe keuken. Een uitbouw. Zonnepanelen op het dak. Veel mensen hebben wensen, maar geen geld. Dan klinkt een hogere hypotheek als een slimme oplossing. Extra lenen op je huis: hoe moeilijk kan het zijn?
… moeilijker dan je denkt. Banken zijn niet scheutig, regels zijn streng en niet alles wat je leest op internet is waar. In dit artikel leggen we uit:
- Wanneer je überhaupt je hypotheek mag verhogen,
- Welke valkuilen je moet vermijden,
- En waarom dit vaak ingewikkelder is dan het lijkt.
Waarom je je hypotheek zou willen verhogen
Je wilt je huis verbeteren, maar je hebt het geld niet. Dan kun je:
- Je spaargeld gebruiken (als je dat hebt).
- Een persoonlijke lening afsluiten (met vaak een hoge rente).
- Of: je hypotheek verhogen.
De hypotheek verhogen is dan vaak goedkoper dan een lening. De rente is lager én (als je het geld gebruikt voor verbouwing of verduurzaming) is die rente ook nog eens aftrekbaar van de belasting.
→ Maarrrr: goedkoop betekent niet automatisch lekker eenvoudig.
Wanneer mag je hypotheek omhoog?
De bank zegt alleen ja als jij aan alle onderstaande voorwaarden voldoet. Eén ontbrekend vinkje? Dan wordt het een nee.
1. Je woning moet overwaarde hebben
Overwaarde = je huis is meer waard dan de openstaande hypotheek.
Voorbeeld:
Je hypotheekschuld is €320.000 en je huis is getaxeerd op €400.000 → je hebt €80.000 overwaarde.
Woon je in een stad zoals Amsterdam? Grote kans dat je flink in de plus staat, gezien de woningprijzen (gemiddeld rond de €700.000 in juni 2025). Maar je moet dit altijd laten aantonen via een officiële taxatie.
2. Je inkomen moet het toelaten
Stel dat je maandelijks €150 extra moet betalen door de verhoging. Dan moet je dat kunnen dragen. De bank kijkt naar je bruto inkomen, vaste lasten, kinderen, alimentatie, andere schulden… Het hele plaatje telt mee.
→ Geen vast contract? Dan wordt het extra lastig. Wanneer je een hypotheek immers verhoogt, leen je extra geld. Dat betekent hogere maandlasten. De bank wil dan zeker weten dat je die langere tijd kunt betalen. En als je geen vast contract hebt, loop je in de ogen van de bank meer risico op inkomensverlies. En banken houden niet van risico.
Het kán overigens wel, maar dan moet je extra bewijs aanleveren: een intentieverklaring. Hierin verklaart je werkgever dat ze van plan zijn je contract om te zetten in vast, mits je goed blijft functioneren.
→ Zzp’er? Als zelfstandige ben jij je eigen baas. Heerlijk, maar banken vinden dat niet per se geruststellend. Voor hen betekent het: wisselend inkomen, meer risico. Want anders dan bij loondienst heb je geen vast salaris, geen werkgever die garant staat en geen WW als het tegenzit. Daarom moet je in deze situatie meestal drie volledige boekjaren aan positieve cijfers laten zien.
3. Je mag nooit méér lenen dan je huis waard is
De bank leent nooit meer uit dan 100% van de woningwaarde. Dus geen wilde plannen van €50.000 verbouwing als je huis maar €10.000 overwaarde heeft.
👉 Uitzondering: gebruik je het geld voor verduurzaming (denk aan zonnepanelen, isolatie)? Dan mag je vaak tot 106% van de woningwaarde lenen. Mits je dit goed kunt aantonen.
4. Hypotheek met NHG? Check de grens!
Heb je een hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie (NHG)? Dan mag je totale lening (dus ook na verhoging) niet boven de NHG-grens van €450.000 (2025) uitkomen.
Zit je daarboven? Dan verlies je de NHG-zekerheid.
Hypotheek verhogen: hoe werkt dat in de praktijk?
Je wilt extra geld lenen op je bestaande hypotheek. Bijvoorbeeld voor een verbouwing, verduurzaming of om andere woonwensen te realiseren. Dan zijn er twee routes:
- Onderhands verhogen
- Een tweede hypotheek afsluiten
Beide opties hebben voordelen, maar ook duidelijke grenzen en risico’s. Hieronder leggen we uit hoe het echt werkt, waar banken op letten én wat vaak over het hoofd wordt gezien.
Onderhands verhogen
Onderhands verhogen klinkt makkelijk, en dat is het ook… tot op zekere hoogte.
Je mag alleen onderhands verhogen als je hypotheek destijds hoger is ingeschreven bij het Kadaster dan je nu hebt geleend. Die inschrijving moet je toentertijd expres hoger hebben gezet. Heb je dat niet gedaan? Dan kun je dit meestal vergeten.
→ Voorbeeld:
- Bij het afsluiten van je hypotheek heb je een inschrijving gedaan voor €350.000
- Je hebt toen €300.000 geleend
- Je hebt dus nog €50.000 ‘ruimte’ over binnen die inschrijving
👉 Alleen dat verschil mag je dan bijlenen. Niet méér. En je inkomen wordt gewoon opnieuw getoetst. Dus als je minder bent gaan verdienen sinds je oorspronkelijke aanvraag, kan het alsnog niet doorgaan.
→ Je woning moet hierbij ook opnieuw getaxeerd worden. Banken willen weten of de waarde het nog rechtvaardigt.
Hoe werkt onderhands verhogen?
Als je aan alle voorwaarden voldoet, vraag je de verhoging aan bij je bestaande hypotheekverstrekker. Zij storten het extra bedrag:
- Óf op je rekening
- Óf op een bouwdepot (verplicht bij verbouwen/verduurzamen)
Vanuit dat depot betaal je dan bijvoorbeeld de aannemer, uitbouw, keukenboer of zonnepanelen-installateur. En nee: geld overmaken naar jezelf voor andere dingen? Dat mag vaak niet.
Voor- en nadelen van onderhands hypotheek verhogen:
Onderhands verhogen klinkt als een makkelijke optie. Je hoeft niet naar de notaris en het is zogenaamd snel geregeld. Maar vergis je niet: ook hier zitten haken en ogen aan:
✅ Voordelen (mits je aan de voorwaarden voldoet)
1. Geen notariskosten
Omdat je niet opnieuw naar de notaris hoeft, bespaar je op notariskosten. Die kunnen anders zomaar honderden euro’s zijn. Maar: dit voordeel geldt alleen als je al een hoge inschrijving in het Kadaster had. Heb je dat niet? Dan moet je alsnog wél naar de notaris.
2. Je blijft bij je huidige hypotheekverstrekker
Dat betekent: geen gedoe met overstappen, geen nieuwe voorwaarden, geen reset van je rentevaste periode. Voor mensen die tevreden zijn met hun bank: fijn. Voor wie een lagere rente bij een andere aanbieder zou krijgen: gemiste kans.
3. Minder papierwerk (in theorie)
In theorie is het traject korter dan bij een volledig nieuwe hypotheek. Maar let op: je moet alsnog je inkomen aantonen, je huis laten taxeren en voldoet niet iedereen? Dan stopt het alsnog.
❌ Nadelen (die je vaak pas halverwege ontdekt)
1. Je zit vast aan wat je ooit hebt ingeschreven
Je mag alleen verhogen tot het bedrag dat destijds in het Kadaster is ingeschreven. En veel mensen hebben dat bedrag toen gewoon gelijk gehouden aan hun oorspronkelijke hypotheek. Heb je bijvoorbeeld €300.000 geleend én voor datzelfde bedrag ingeschreven? Dan is er dus nul ruimte om onderhands te verhogen.
2. Woning moet opnieuw worden getaxeerd
Een recente taxatie is bijna altijd verplicht. Die kost geld (reken op €500-800) én tijd. Bovendien kan het tegenvallen: stijgt je woning minder in waarde dan je dacht? Dan kun je minder lenen of zelfs helemaal niets.
3. Inkomen wordt opnieuw beoordeeld (alsof je een nieuwe aanvraag doet)
Veel mensen denken: “Ik heb al een hypotheek, dus dat zit wel goed.”
Dat is dus niet zo. Banken gaan je opnieuw doorlichten. Is je inkomen gedaald? Ben je gaan freelancen? Of zit je nu met een tijdelijk contract waar eerst een vast dienstverband stond? Dan kan dat betekenen dat je aanvraag wordt afgewezen.
4. Geen ruimte om rente of voorwaarden te verbeteren
Omdat je bij je oude aanbieder blijft, zit je vast aan de bestaande rente en voorwaarden. Misschien betaal je nu 4,5% rente, terwijl een andere bank 3,9% biedt. Maar bij onderhands verhogen verander je daar niets aan.
Nieuwe rente bij een hypotheekverhoging?
Veel mensen denken dat je bij een hypotheekverhoging gewoon ‘doorleent’ tegen dezelfde voorwaarden. Dat is een misverstand. Zodra je extra leent, krijg je een nieuw rentepercentage. En dat kan flink afwijken van de rente van je oorspronkelijke hypotheek.
→ Waarom krijg je een andere rente?
Omdat banken het extra bedrag behandelen als een nieuwe lening. En nieuwe lening = nieuwe rente, gebaseerd op de huidige marktomstandigheden.
Heb je je oorspronkelijke hypotheek in 2021 afgesloten tegen 1,5%? Dan is het schrikken: anno juni 2025 ligt de rente voor een 10-jaars rentevaste periode met NHG rond de 3,5% tot 3,6% bij grote banken zoals:
- ING: 3,56%
- ABN AMRO: 3,61%
- Rabobank: 3,59%
Dat betekent dus: je hebt straks één hypotheek met meerdere rentes. Bij sommige banken betekent dat: je komt nét in een hogere risicoklasse → en betaalt dus een hogere rente. Een klein verschil op papier, maar op 20 jaar tijd betaal je duizenden euro’s méér.
Tweede hypotheek
Kun je niet onderhands verhogen omdat je hypotheek niet hoger is ingeschreven bij het Kadaster? Dan blijft er één serieuze optie over: een tweede hypotheek. Dat is een aparte lening, op hetzelfde huis. Je sluit dus een extra hypotheekdeel af bovenop je bestaande lening.
Voor- en nadelen van een tweede hypotheek
✅ Voordelen van een tweede hypotheek
1. Je kunt extra geld lenen, ook als onderhands verhogen niet lukt
Heb je bij het afsluiten van je eerste hypotheek geen hoge inschrijving gedaan bij het Kadaster? Dan kun je niet onderhands verhogen. Een tweede hypotheek is dan de enige manier om toch extra te lenen.
→ Voorbeeld: je wilt €40.000 lenen voor een dakkapel en verduurzaming, maar je bestaande inschrijving biedt geen ruimte. Dan is een tweede hypotheek je enige kans.
2. Je eerste hypotheek blijft onaangetast
Heb je een fijne rente op je eerste hypotheek (bijvoorbeeld onder de 2%)? Dan laat je die lekker staan. Je nieuwe lening komt er gewoon naast te hangen.
3. Je hebt gerichte bestedingsruimte
Je leent dit geld vaak voor een specifiek doel, zoals energiebesparing of onderhoud. Omdat het ‘geoormerkt’ is, zijn sommige banken soepeler in acceptatie (zeker bij verduurzaming).
❌ Nadelen van een tweede hypotheek
1. Het kost serieus geld om te regelen
Bij een tweede hypotheek moet je weer helemaal opnieuw door de molen. Denk aan:
- Notariskosten (nieuwe hypotheekakte)
- Taxatiekosten (woning opnieuw laten waarderen)
- Hypotheekadvieskosten
→ Alles bij elkaar? Reken gerust op €2.000 tot €3.500 aan extra kosten.
2. Je betaalt een hogere rente op dit nieuwe deel
Je eerste hypotheek loopt misschien nog op een lekker lage rente van 1,8%. Maar de tweede hypotheek wordt afgesloten tegen de actuele rente (in juni 2025 vaak rond de 3,5% tot 4%).
→ Dat verschil voel je in je maandlasten. En het maakt je hele hypotheek een stuk minder voordelig over de looptijd.
3. Het kost meer tijd dan je denkt
Een tweede hypotheek regelen is niet in een weekje gepiept. Er komt veel papierwerk bij kijken, je moet opnieuw langs de notaris, en je aanvraag wordt behandeld alsof je alles opnieuw afsluit. Reken op weken, niet dagen.
4. Je leencapaciteit wordt opnieuw beoordeeld
Net als bij een eerste hypotheek toetst de bank of je het extra bedrag kunt dragen. Minder inkomen, zzp’er of nieuwe schulden? Dan kun je alsnog nul op het rekest krijgen.
5. Je mag nog steeds niet ongelimiteerd lenen
Ook met een tweede hypotheek geldt: je totale hypotheek (eerste + tweede) mag niet hoger zijn dan 100% van de marktwaarde van je huis. Of 106% als je het volledig gebruikt voor verduurzaming. Maar dan moet je dat aantonen met offertes en bonnen.
Eerlijk hypotheekadvies nodig? doorKoen helpt je door het proces van hypotheek (onderhands) verhogen
Overweeg je om je hypotheek te verhogen, maar zie je door de bomen het bos niet meer? Je bent niet de enige. Hypotheekverhoging lijkt simpel, maar de regels, voorwaarden en kosten zijn dat vaak niet.
Daarom helpt doorKoen je met goed hypotheekadvies op basis van jouw situatie. Oftewel:
- Duidelijkheid over wat je wél en níet kunt lenen
- Eerlijke afweging tussen onderhands verhogen of een tweede hypotheek
- Inzicht in je maandlasten, rente en bijkomende kosten
Stuur ons vandaag nog een bericht, dan weet je waar je écht aan toe bent voordat je iets tekent.
