Je droomt van een eigen huis. Misschien ben je al druk aan het rondkijken op Funda of loop je regelmatig langs makelaarskantoren. Maar hoe verhouden jouw financiën zich tot de huizenprijzen die maar blijven stijgen? Tijdens Prinsjesdag 2025 werd duidelijk hoe de lonen er in 2026 uit gaan zien. Vooral het verschil tussen een modaal inkomen en het minimumloon valt op. Tegelijkertijd draait de woningmarkt op volle toeren door. In dit artikel leggen we uit wat die Prinsjesdag‑cijfers betekenen voor je hypotheekaanvraag en hoeveel een huis kost, met extra aandacht voor de Amsterdamse markt. En natuurlijk vertellen we hoe doorKoen je kan helpen om een hypotheek af te sluiten.
De harde cijfers voor 2026: wie gaat erop vooruit?
Modaal inkomen: iets meer lucht
Voor werknemers met een modaal inkomen (ongeveer € 3.875 bruto per maand) is het nieuws positief. Hun gemiddelde netto salaris zal in 2026 met € 38,50 per maand stijgen. Wie twee keer modaal verdient (€ 7.750 bruto per maand) krijgt zelfs € 48,09 extra per maand netto. Die extra tientjes per maand betekenen dat je net iets meer kunt lenen bij de bank. Maar bedenk wel: vergeleken met de huizenprijzen, vooral in de grote steden, blijft het een klein plusje. Want ja: Vooral in Amsterdam zullen de huizenprijzen in 2026 naar verwachting nog altijd heel erg hoog zijn.
Minimumloon: een tegenvaller
Verdien je het minimumloon? Dan moet je helaas op minder rekenen. Wie 36 uur per week werkt, houdt straks € 13,67 minder per maand over. Werk je 38 uur, dan is het verschil € 14,42, en bij een volle werkweek van 40 uur daalt je nettoloon met € 0,25. Zeker wanneer een groot deel van je inkomen opgaat aan woonlasten, voelt zo’n min al snel als een harde klap. Vooral in steden waar huren en huizenprijzen blijven stijgen is dat merkbaar.
Koopkracht en inflatie: plusjes en minnetjes
Het Nibud verwacht dat de meeste huishoudens er in 2026 wél iets op vooruit gaan, omdat de lonen gemiddeld met ruim 4 % stijgen en de inflatie naar circa 2,3 % daalt. Ook worden uitkeringen en het minimumloon meegeïndexeerd. Verder wordt de huurtoeslag verruimd: huurders met een maandhuur boven € 900 krijgen vanaf 2026 mogelijk toch recht op toeslag, en de leeftijdsgrens gaat omlaag van 23 naar 21 jaar. Dat geeft huurders met een bescheiden inkomen wat extra ruimte, maar lost de tekorten op de koopmarkt uiteraard niet op. Helaas.
Meer salaris in 2026, maar wat betekent het voor je hypotheek?
Hoe berekenen banken jouw maximale hypotheek in 2026?
Banken baseren de maximale hypotheek vooral op je (bruto) inkomen, de rente en je vaste lasten (lees ook: Toetsingsinkomen, wat telt mee en wat niet?). Een salarisverhoging van € 38,50 netto klinkt leuk, maar omgerekend naar brutobedragen blijft het beperkt. Met een modaal inkomen kun je vaak 4,5 tot 5 keer je jaarinkomen lenen. Dat komt neer op een hypotheek rond € 210.000 tot € 230.000. Dat is mooi, maar nog steeds veel minder dan de € 495.000 die je gemiddeld betaalt voor een woning. Daarbovenop moet je nog eigen geld reserveren voor notariskosten, makelaarskosten en eventuele overdrachtsbelasting.
Hoe zit het dan met een minimumloon en een hypotheek?
Voor minimumloners is het beeld somber. Door de daling in nettoloon is er minder ruimte om te sparen en weinig perspectief op een hypotheek. Hypotheekverstrekkers eisen een stabiel inkomen en vaak een inkomen boven het minimumloon om veilig te kunnen lenen. Wie afhankelijk is van het minimumloon, komt vaak in aanmerking voor sociale huur of moet privaat huren. De aangekondigde verruiming van de huurtoeslag kan deze groep wel helpen om de maandlasten te verlagen.
Extra lenen voor een energiezuinig huis in 2026
Ben je van plan een duurzame woning te kopen of je huidige woning te verduurzamen? Dan is er goed nieuws. Het energielabel van je huis bepaalt hoeveel extra je kunt lenen. Voor een woning met energielabel A mag je zo’n € 10.000 extra lenen, terwijl voor een top‑energielabel (A++++ of vergelijkbaar) tot € 50.000 extra mogelijk is. Voor een woning met label E, F of G kun je € 20.000 extra lenen voor verduurzaming. Dat maakt een hypotheek op een duurzame woning aantrekkelijker en geeft ruimte om toekomstige energiekosten te verlagen.
NHG‑grens en overdrachtsbelasting
Per 1 januari 2025 is de NHG‑grens verhoogd naar € 450.000, met een lagere borgtochtprovisie van 0,4 %. Voor energiebesparende voorzieningen stijgt deze grens naar € 477.000. Voor kopers jonger dan 35 jaar geldt bovendien een overdrachtsbelastingvrijstelling tot een woningwaarde van € 525.000. Dat zijn gunstige regels, maar in steden als Amsterdam vind je maar weinig huizen binnen deze grenzen.
Een huizenmarkt die blijft hollen in 2026…
De vraag naar huizen is nog altijd groter dan het aanbod. In 2024 kwamen er slechts 82.000 nieuwe woningen bij, terwijl er jaarlijks ongeveer 100.000 nodig zijn. Veel huiseigenaren stellen hun verkoop uit en veel beleggers verkopen hun huurwoningen (‘uitponden’), waardoor er wel tijdelijk extra huizen te koop komen. Toch is dit niet genoeg om de krapte op te lossen. Banken voorspellen dat de huizenprijzen in 2025 nog eens 7 % tot 8,6 % zullen stijgen en ook 2026 lijkt die trend door te zetten.
In 2026 in Amsterdam wonen: een droom of illusie?
Amsterdam is geliefd om zijn grachten, cultuur en banen. Maar goedkoop is het niet. In het tweede kwartaal van 2025 kostte een woning in Amsterdam gemiddeld € 580.000 en betaalde je circa € 7.300 per m². Overbieden is er nog steeds normaal: gemiddeld 5 – 7 %. Voor wie een modaal inkomen heeft, is dat nauwelijks haalbaar. Zelfs de loonstijging van € 38,50 per maand weegt daar niet tegenop. Wie toch wil kopen, kan beter kijken naar Nieuw‑West, Zeeburgereiland of plaatsen rondom Amsterdam zoals Haarlem, Almere of Zaandam.
Tips om je kansen op de woningmarkt te vergroten in 2025/2026
Ook al is de markt gespannen en zijn de salarissen beperkt gestegen, er zijn manieren om je winkansen te vergroten:
- Bereken wat je écht kunt lenen: Gebruik een rekenhulp of vraag doorKoen om een maatwerkberekening. Vergeet je vakantiegeld of vaste toeslagen niet mee te nemen en kijk naar extra leenruimte voor verduurzaming.
- Spaar zoveel mogelijk eigen geld: Zet de extra € 38,50 netto per maand opzij. Op jaarbasis is dat bijna € 462. Tel daar je vakantiegeld of bonussen bij op en je hebt een start voor de kosten koper of een overbieding.
- Kijk verder dan Amsterdam: De hoofdstad is duur. In omliggende steden of andere regio’s krijg je meer huis voor je geld en kun je relatief meer lenen.
- Maak gebruik van huurtoeslag en regelingen: Huurtoeslag, energiebesparingssubsidies en isolatievoordelen kunnen je maandlasten verlagen. Dankzij de verruiming van de huurtoeslag, kun je vanaf 2026 meer ondersteuning krijgen.
- Schakel een onafhankelijke adviseur in: Een gratis gesprek met doorKoen helpt je inzicht te krijgen in jouw mogelijkheden. Onze adviseurs kennen de markt, weten welke geldverstrekkers gunstig zijn voor starters of flexwerkers en kunnen je ook helpen bij het afsluiten van passende verzekeringen.
Huis kopen in 2026: droom groot, denk realistisch
De plannen van Prinsjesdag laten zien dat mensen met een modaal inkomen er in 2026 iets op vooruitgaan, terwijl minimumloners juist moeten inleveren. De gemiddelde koopkracht stijgt, maar dat betekent niet dat huizen ineens betaalbaar worden. Er worden te weinig woningen gebouwd en de prijzen stijgen naar verwachting met 7 % of meer. Vooral in Amsterdam blijven de prijzen hoog en is de loonstijging te beperkt om het verschil te overbruggen.
Toch zijn er kansen. Dankzij hogere NHG‑grenzen, verruimde huurtoeslagen extra leencapaciteit voor energiezuinige woningen kun je soms net wél een huis kopen. Met geduld, een goede financiële planning en hulp van doorKoen komt jouw droomhuis dichterbij. Wij nemen de zorgen uit handen, zoeken de beste hypotheek voor jouw situatie en begeleiden je tot aan de notaris. Zo sta je sterker in de markt en stap je vol vertrouwen je nieuwe woning binnen.
