Je bod is geaccepteerd, gefeliciteerd! Maar voordat je de sleutels in handen hebt, wacht er nog een cruciale stap: de hypotheekbeoordeling. Of beter gezegd: twee beoordelingen. Veel kopers worden hierdoor verrast en weten niet wat ze kunnen verwachten.
In dit artikel leggen we uit wat de eerste en tweede hypotheekbeoordeling inhouden, waarom banken deze dubbele controle uitvoeren en hoe je je het beste kunt voorbereiden.
Waarom twee hypotheekbeoordelingen?
Banken hanteren een tweestaps-proces om risico’s te beperken. Bij hypotheken gaat het om bedragen van enkele tonnen, dus zorgvuldigheid is heel belangrijk De eerste beoordeling geeft een voorlopige inschatting, de tweede beoordeling zorgt voor de definitieve goedkeuring.
Wat houdt de eerste hypotheekbeoordeling in?
Zodra je een hypotheek aanvraagt na je bod, start de eerste toetsing. Banken willen weten of jij die lening echt kunt dragen. En nee, dat gaat niet op gevoel. Ze willen documenten. Veel documenten.
Waar wordt naar gekeken?
Inkomen: Vast contract? Dan zit je redelijk safe. Tijdelijk contract? Dan moet je werkgever beloven dat ze je willen houden (intentieverklaring). Hiermee geeft je werkgever aan van plan te zijn om jou in vaste dienst te nemen, wanneer je contract verlengd moet worden. Ben je zzp’er? Dan moet je minimaal drie jaar aan financiële jaarcijfers laten zien. Het gemiddelde hiervan wordt gezien als jouw jaarinkomen.
→ Bij sommige banken kun je al na één jaar zelfstandig ondernemer terecht. Er zitten dan meestal wel grote verschillen in hoeveel je kunt lenen per geldverstrekker. Uiteraard adviseert doorKoen je hier graag over. Momenteel (2025) gaat dat om de volgende banken:
- ABN AMRO
- a.s.r.
- BLG Wonen
- NIBC Bank
- Rabobank
- SNS Bank
- Woonfonds
Vermogen: Denk aan spaargeld, beleggingen. Heb je schulden? Die tellen mee, ook je studieschuld, private leasecontract en die creditcard die je al maanden niet afbetaalt. Banken willen een volledig beeld van jouw financiële situatie, niet alleen het goede nieuws.
Woningwaarde: De bank wil weten: is het huis waarvoor jij geld leent, dat bedrag überhaupt waard? Daarom wordt het huis getaxeerd. Komen er scheurtjes in de muur aan het licht? Dan kan dat gevolgen hebben voor wat jij mag lenen. Vooral in steden als Amsterdam, waar de huizenprijzen absurd zijn. De gemiddelde huizenprijs in onze geliefde hoofdtad ligt rond de €700.000. Banken toetsen daarom extra goed of je met jouw inkomen genoeg kunt lenen.
Identiteit: Een geldig identiteitsbewijs is verplicht.
Hoelang duurt het tussen de eerste en tweede beoordeling?
Meestal zit er 1 tot 2 weken tussen beide beoordelingen. Dit hangt af van hoe snel jij je documenten aanlevert en hoe druk de bank het heeft. In de zomermaanden en rond de jaarwisseling kan het langer duren omdat veel mensen verhuizen.
De tweede hypotheekbeoordeling: definitieve controle
Na de voorlopige goedkeuring volgt de tweede en beslissende ronde. Hier bepaalt de bank of je daadwerkelijk de bindende hypotheekofferte krijgt.
Wat wordt er opnieuw gecontroleerd bij de tweede hypotheekbeoordeling?
Koopcontract: Alle partijen moeten getekend hebben. Alle handtekeningen moeten eronder staan: van jou, de verkoper én de notaris.
Veranderingen in je situatie: Zijn er nieuwe schulden? Ben je je baan kwijtgeraakt? Dan moet je dat melden. Banken controleren of je situatie nog hetzelfde is. Bijvoorbeeld via het BKR.
Persoonsgegevens (opnieuw): Banken willen 100% zeker weten dat jij bent wie je zegt dat je bent. Dubbelcheck dus.
Als alles klopt, krijg je de bindende offerte. Deze is dus definitief. Dit is het moment waarop je “ja” zegt tegen de voorwaarden. Daarna is het pas echt rond.
Waarom deze dubbele check?
Vertrouwen is goed, maar controle is beter. Zeker bij bedragen van een paar ton. Hypotheekverstrekkers willen risico’s uitsluiten, want als jij straks je hypotheek niet kunt betalen, hebben zij een probleem.
Belangrijke verschillen tussen beide hypotheekbeoordelingen
| Eerste beoordeling | Tweede beoordeling |
|---|---|
| Voorlopige inschatting leenbedrag | Definitieve goed- of afkeuring |
| Gebaseerd op conceptdocumenten | Officiële, ondertekende stukken vereist |
| Start na geaccepteerd bod | Eindigt met bindende offerte |
| Snelle doorlooptijd | Grondige controle |
Veel mensen denken dat de eerste beoordeling het belangrijkste is. Dat is een misverstand. Juist bij de tweede beoordeling valt vaak het doek: er mist een document, je situatie is veranderd of de bank vertrouwt iets niet. En dan gaat het alsnog niet door.
Hoe pakken banken de eerste en tweede hypotheekbeoordeling aan?
Bij grote banken zoals Rabobank, ING en ABN AMRO werkt dit meestal digitaal. Je krijgt toegang tot een online omgeving waarin je alles kunt uploaden en je status volgt. De doorlooptijd? Meestal tussen de 2 en 7 werkdagen. Mits jij je documenten op tijd aanlevert.
De banken werken meestal zo:
- Jij levert stukken aan in een portaal.
- De bank checkt of het compleet is.
- Dan start pas de eerste hypotheekbeoordeling.
- Daarna volgt de tweede hypotheekbeoordeling.
Let op: hoe sneller jij aanlevert, hoe sneller je beoordeling verloopt.
Welke documenten worden het vaaks vergeten?
- Uittreksel BKR (vraag dit al aan voordat je gaat zoeken)
- Jaaropgave studieschuld van DUO
- Waarderingsrapport bij beleggingen
- Intentieverklaring werkgever (bij tijdelijk contract)
- Volledige bankafschriften van de laatste 3 maanden
Wanneer moet ik de notaris inplannen?
Pas na je bindende offerte. Veel mensen maken de fout om te vroeg een notarisafspraak in te plannen. Wacht tot je écht zeker weet dat je hypotheek rond is. Notarissen begrijpen dit en houden meestal wel wat ruimte vrij.
Wat gebeurt er als ik word afgekeurd bij de tweede beoordeling?
Dan valt je financieringsvoorwaarde weg en kun je zonder kosten van je koopcontract af. Je bent dus niet verplicht om het huis alsnog te kopen. Het is vervelend, maar je zit niet vast aan een huis dat je niet kunt betalen. Je aanbetaling krijg je terug.
Je kunt trouwens ook bezwaar maken tegen een afwijzing. Maar de kans van slagen is klein. Banken moeten zich houden aan strenge regels van de Nederlandse Bank (DNB). Je kunt wel vragen om een tweede mening binnen dezelfde bank of bij een andere bank proberen. Soms helpt het om met een hypotheekadviseur je dossier te versterken. Neem hiervoor vandaag nog contact met doorKoen op.
Wat zijn de meest voorkomende redenen voor afwijzing?
- Te hoge schulden ten opzichte van inkomen
- Onvoldoende vast inkomen (vooral bij zzp’ers)
- BKR-registraties (betalingsachterstanden)
- Te lage taxatie van de woning
- Ontbrekende of onjuiste documenten
Laat je adviseren doorKoen
Wil jij zeker weten dat je niets over het hoofd ziet? Laat ons met je meekijken. Neem contact op met doorKoen. We kijken samen naar je situatie en helpen je hypotheek goed en vlot rond te krijgen.
